'Điểm nóng' bất động sản, từ Nghị trường ra thực tế

Nhìn thẳng: còn nhiều tồn tại

Với gần 50 đại biểu Quốc hội đặt câu hỏi chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà trong phiên chất vần chiều ngày 4 và sáng ngày 5/6, đồng thời có cả Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tham gia giải trình thêm, dường như vấn đề quy hoạch, quản lý thị trường bất động sản - xây dựng nhận được sự quan tâm rất cao trong hoạt động chất vấn và trả lời chất vấn tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV.

Cùng với việc nhà ở là vấn đề phổ cập trong xã hội, thiết thân với hầu hết người dân, câu chuyện quy hoạch đụng đến mỹ quan đô thị và nguồn tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia là đất đai, việc xuất hiện những vấn đề nóng như tranh chấp chung cư, điều chỉnh quy hoạch tràn lan, người nước ngoài núp bóng người Việt mua nhà… khiến bất cứ đại biểu Quốc hội nào cũng có thể đặt câu hỏi với Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại diễn đàn Quốc hội nếu thời gian cho phép.

Chẳng hạn thời gian qua, sản phẩm “con lai” condotel, officetel vẫn được phát triển mạnh, thậm chí rất nóng tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, pháp lý cho các loại hình này lại đi sau một thời gian khá dài, mà sau nhiều lần khấp khởi mừng vì tưởng sẽ có những quy định cụ thể, các thành viên thị trường vẫn bối rối không biết số phận dự án của mình sẽ ra sao.

Tranh chấp chung cư vẫn luôn là chủ đề nóng

Đại biểu Lý Tiết Hạnh, tỉnh Bình Định cho rằng, thực tiễn hiện nay các hoạt động đầu tư xây dựng, giao dịch, cấp giấy chứng nhận đối với các loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đang diễn ra sôi động, tuy nhiên, chưa có quy định pháp lý để điều chỉnh nội dung này. Ở một số địa phương, việc thực hiện cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài đối với các căn hộ này đang diễn ra, nhưng không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Lâu nay, chúng ta quy trách nhiệm về việc tắc đường, thoát nước kém cho nhà cao tầng, nhưng theo tôi, đã đến lúc chúng ta nên dừng đổ tội cho nó. Chúng ta cũng hay đổ tội cho quy hoạch, dĩ nhiên, quy hoạch chưa thật tốt, nhưng theo tôi, gốc rễ vấn đề là ở quản lý thực hiện quy hoạch của chúng ta chưa tốt.

- Ông Nguyễn Tấn Vạn, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng rất mong muốn có quy định rõ ràng về pháp lý với sản phẩm condotel. Đó là chính sách tác động đến hàng trăm doanh nghiệp bất động sản lớn, hàng vạn nhà đầu tư và nền kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương nhưng rất chậm trễ.

“Cuộc sống luôn phát triển chứ không dừng lại đợi cơ chế chính sách, trong khi vấn đề pháp lý cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới lâu nay chưa được ngã ngũ. Chúng tôi mong sẽ sớm có những quy định về vấn đề này”, lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết.

Một vấn đề nổi cộm khác của ngành xây dựng, bất động sản, thu hút sự quan tâm, nhiều tâm lý bức xúc của người dân, đó là quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Tại nhiều đô thị lớn, chất lượng quy hoạch luôn là một dấu hỏi. Thừa nhận về thực tế này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng, chất lượng quy hoạch đã bộc lộ hạn chế, chất lượng quy hoạch thấp. Một số quy hoạch chúng ta đã dự báo chưa đúng tốc độ, tình hình phát triển, khả năng tăng trưởng dân số, từ đó dẫn đến những tính toán sai về cấu trúc, không gian tổ chức đô thị cũng như chỉ tiêu về hạ tầng và các chỉ tiêu khác.

Một gam màu xám hiện hữu trong nhiều năm qua ở các đô thị, đó là các tranh chấp ở chung cư. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có 4.422 chung cư thì có tới 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%.

Theo Bộ trưởng Hà, nguồn cơn của câu chuyện này đến từ 8 nguyên nhân chủ yếu: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; chậm bàn giao quỹ bảo trì; xác định sở hữu chung riêng; thu chi tài chính; giá dịch vụ; không thống nhất được về việc lựa chọn đơn vị vận hành; cấp sổ hồng; tranh chấp về chất lượng công trình, chủ đầu tư không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết, không hoàn thiện hạ tầng.

Hy vọng từ những cam kết

Nhìn ra thực tế, thị trường bất động sản năm 2019 đã sắp đi hết nửa chặng đường đầu tiên. Và khi giao dịch, thanh khoản lĩnh vực này đang khá trầm lắng bởi nhiều yếu tố, thì những câu chuyện về quản lý thị trường, pháp lý và những mâu thuẫn giữa nhiều bên tham gia thị trường lại có dịp làm nóng nghị trường Quốc hội.

Khu vực Ga Hà Nội từng suýt bị biến thành các tòa cao ốc từ 40 - 70 tầng

Đô thị hóa và thị trường bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhiều người. Điều này thể hiện rõ trong phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, khi người đứng đầu ngành đã phải trả lời nhiều nội dung gai góc, nhiều vấn đề nổi cộm. Và phiên chất vất đã vắt ngang giữa hai buổi, từ chiều ngày 4/6 đến sáng ngày 5/6.

Trước nhiều vấn đề nóng, nổi cộm, như pháp lý cho các loại hình bất động sản mới, tranh chấp ở chung cư và câu chuyện quy hoạch, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đã khẳng định, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thành ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan để xử lý triệt để loại hình này.

Chúng ta quản lý chặt chẽ ở khâu giao đất nhưng lại thiếu sự kiểm soát và xử lý về việc sử dụng đất, thiếu cơ chế quản lý tiến độ các dự án. Rất nhiều mảnh đất vàng muốn quy hoạch phát triển đồng bộ như khu vực Cầu Giấy để tạo thành trung tâm mới của thủ đô Hà Nội thì lại để hoang hóa hàng chục dự án. Rõ ràng, ở đây thiếu sự giám sát, hậu kiểm của từ địa phương đến các cơ quan chức năng.

- TS. Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội

Ông Hà cho biết, trong năm 2019, các Bộ Xây dựng và Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn cụ thể các địa phương về chế độ sử dụng đất liên quan đến thời hạn sử dụng gắn với quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sẽ hoàn thành quy chế quản lý vận hành các cơ sở lưu trú du lịch đối với loại hình condotel và biệt thự du lịch.

Với câu chuyện quy hoạch và quản lý quy hoạch, ông Hà cũng cho biết, Bộ Xây dựng sẽ thực hiện nhiều giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch và bảo đảm tính khả thi của quy hoạch; kiểm soát việc thực hiện dự án đầu tư theo đúng quy hoạch; tăng cường công tác quản lý, tuyên truyền, công bố, công khai quy định pháp luật về quy hoạch để nhân dân biết, thực hiện và giám sát; tăng cường việc thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong vấn đề này.

Với câu chuyện tranh chấp quỹ bảo trì tại chung cư, Bộ trưởng Hà cho biết, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất thêm 2 mô hình, đó là chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư và một mô hình nữa là giao cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, giúp đa dạng, linh hoạt hơn khi quản lý, sử dụng nguồn quỹ này.

“Lựa chọn hình thức nào là do cộng đồng cư dân. Và dù giao quỹ bảo trì cho chủ đầu tư hay đơn vị quản lý chuyên nghiệp thì cũng phải thông qua và được giám sát bởi ban quản trị và người dân”, Bộ trưởng Hà nhấn mạnh.

Pháp lý cho “con lai”, không ít gian truân

Câu chuyện pháp lý của các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel đã được xới lên từ khá lâu. Tuy nhiên, đến nay, sau nhiều lần “hứa hẹn”, các bộ, ngành liên quan đều chưa đưa ra được câu trả lời thấu đáo.

Việc sản phẩm “con lai” còn vướng về pháp lý, nhưng lại là sản phẩm thời thượng đang gây ra không ít vấn đề cần giải quyết. Không ít ý kiến cho rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa cân đối với nhu cầu của thị trường, khi một số phân khúc trung, cao cấp và các sản phẩm du lịch như condotel, resort, villa đã có biểu hiện dư thừa, trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Cải tạo chung cư cũ đang gặp khó

Theo các số liệu thống kê, hiện nay, nhà ở xã hội mới làm được 4,8 triệu m2 so với yêu cầu là 12,5 triệu m2 đến năm 2020 và do thiếu nguồn vốn để tiếp tục cho vay. Hiện nay, còn 226 dự án nhà ở xã hội còn đang bị chậm tiến độ, ách tắc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Trào lưu phát triển condotel ở nhiều địa phương dẫn đến nguy cơ thừa cung. Trong khi các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở giá rẻ, bình dân, nhà ở xã hội lại quá thiếu. Nó không chỉ tạo nên sự mất cân bằng, mà còn không đảm bảo yếu tố bền vững cho thị trường”.

Nhiều người dân đang phản đối đề xuất xây dựng "bãi giữ xe" trong công viên Cầu Giấy

Tuy nhiên, cũng có không ít cái nhìn ngược lại khi cho rằng, với mức tăng trưởng từ 20 - 40%/năm của lượng khách du lịch trong nước và quốc tế trong nhiều năm, thì nhu cầu về sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn rất lớn và cung không đủ cầu. Bằng chứng là những chủ đầu tư sẽ thận trọng nhất với túi tiền của mình, nhưng họ vẫn “dốc túi” vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế cũng cho thấy, nhu cầu cao và việc chậm đưa ra định danh cho condotel đã khiến nhiều địa phương bí quá làm liều. Theo đó, có những địa phương đã tiến hành cấp sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở cho người mua căn hộ condotel.

Tranh chấp chung cư, lộ ra luật “hổng”

Trong khi đó, nhìn nhận về việc bàn giao quỹ bảo trì cho hai đối tượng chủ đầu tư hoặc công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp như đề xuất của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quản lý nhà toàn cầu (Global Home) cho rằng, đây là đề xuất không hợp lý.

Ông Thành đặt câu hỏi, hiện cả nước có hàng trăm công ty quản lý, vận hành tòa nhà, quy mô, chất lượng dịch vụ cũng có sự chênh lệch. Vậy nếu bàn giao thì sẽ bàn giao thế nào, cho đơn vị nào? Ngoài ra, việc bàn giao quỹ bảo trì như vậy sẽ biến các doanh nghiệp quản lý tòa nhà thành một ngân hàng quỹ bảo trì của người dân. Vì trên thực tế, một công ty có thể quản lý nhiều tòa nhà, nhiều khu chung cư.

Một số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng còn vướng về pháp lý

“Theo tôi, những đề xuất này chỉ làm rối thêm quy định hiện nay, đi ngược lại các quy định trước đó và không tạo ra sự ổn định”, ông Thành cho biết.

Ở một góc nhìn khác, trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chung cư, còn một lỗ hổng pháp lý chưa thấy được đề cập đúng tầm mức trong các báo cáo của Bộ Xây dựng. Một ví dụ điển hình của việc chính sách đi sau thực tế đó là câu chuyện của… cái lô gia.

Theo quy định của Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, cách tính diện tích ban công thì đã rõ, nhưng lại không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong khi ở nhiều chung cư, đã không còn thiết kế ban công nữa, mà thay vào đó là lô gia…. Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích lô gia, khách hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận, thống nhất.

“Việc để chủ đầu tư và cư dân tự thỏa thuận này đã dẫn tới tranh chấp gay gắt xuất hiện ở một số chung cư chỉ vì cái logia”, tổng giám đốc một doanh nghiệp chủ đầu tư bị vướng tranh chấp này nói và cho biết thêm, trong vụ việc tại dự án của ông, cơ quan quản lý thị trường cũng không thể đứng ra làm trọng tài dù doanh nghiệp đã có đề xuất bằng văn bản.

Từ năm 2016 đến năm 2018, đã có nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về vấn đề này. Điển hình như các dự án: Imperia Garden (Thanh Xuân), Eco Green City (Nguyễn Xiển), Helios (Hoàng Mai), Mon City (Nam Từ Liêm). Theo phản ánh của người dân, cách đo của các chủ đầu tư là đo phủ bì (đo diện tích phần lô gia trong mỗi căn hộ từ mép ngoài), trong khi, theo cư dân phải đo từ mép trong mới thỏa đáng.

Luật không rõ ràng đã làm khó cả chủ đầu tư và khách hàng, cuối cùng, có chủ đầu tư đã phải đưa ra phương án, thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, chủ đầu tư sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.

Quy hoạch, câu chuyện dài: bổ sung, sửa đổi

Quay lại câu chuyện quy hoạch và quản lý quy hoạch, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, TS.KTS Lê Xuân Hùng, Khoa Quy hoạch, Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trên thực tế phát triển đô thị, trong một số trường hợp cụ thể, việc thực thi quy hoạch đúng với các định hướng lại không được tôn trọng. Hàng loạt lý do được viện dẫn để xin điều chỉnh “cục bộ” và không tuân thủ theo quy hoạch đã để lại những hệ lụy xấu cho bộ mặt đô thị.

Nguyên nhân của tình trạng này được cho là từ nhiều lý do bao gồm: công tác lập quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu thực tế; thực thi quy hoạch chưa đồng bộ hoặc bị điều chỉnh khác so với quy hoạch được duyệt và cuối cùng đến từ việc giám sát thực hiện quy hoạch.

Đồng quan điểm, KTS. Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) nhận xét, quy hoạch hiện nay còn mang nặng mô hình quyết định “Từ trên xuống - Top Down”, tiếng nói trung lập và đặc biệt giám sát thực thi quy hoạch của người dân, cộng đồng, chuyên gia khoa học nhiều khi còn bị xem nhẹ, hoặc có nhưng chỉ là hình thức dẫn đến các bất cập.

Với cách tổ chức Top Down, dẫn đến tình trạng thực thi quy hoạch tạo ra lợi ích cho một số chủ đầu tư dự án, nhưng các tác động tiêu cực cho đô thị, ngân sách, hệ thống hạ tầng đô thị và chất lượng cuộc sống của người dân về lâu dài lại khá nặng nề.

TS.KTS Lê Xuân Hùng cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều lý do, bao gồm: Công tác lập quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu thực tế; thực thi quy hoạch chưa đồng bộ hoặc bị điều chỉnh khác so với quy hoạch được duyệt; việc giám sát thực hiện quy hoạch.

Những kế hoạch phát triển đô thị được xây dựng theo cách làm này tạo nên các “mảnh ghép xôi đỗ” trong đầu tư xây dựng và phát triển đô thị, dẫn đến tình trạng quy hoạch cấp dưới phá vỡ quy hoạch cấp trên, tạo nên các bất cập và khó khăn cho chính đô thị.

Ví dụ điển hình là trường hợp Khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Dù ban đầu được quy hoạch khá đồng bộ, nhưng sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, khu đô thị kiểu mẫu một thời được sánh ngang với Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM này đã bị “băm nát”.

Theo TS.KTS Lê Xuân Hùng, để tháo gỡ nút thắt về quy hoạch đô thị tại Việt Nam, trước mắt cần xây dựng một quy trình đồng bộ, bao gồm từ khâu lập quy hoạch, thực thi quy hoạch và giám sát thực thi quy hoạch. Bên cạnh đó, cần xây dựng và cập nhật thường xuyên ngân hàng dữ liệu kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản… phục vụ công tác lập quy hoạch đô thị.

Ngoài ra, việc đề xuất quy trình lập quy hoạch và thực thi quy hoạch cần có sự tham gia của các bên. Cùng với chính quyền, đơn vị tư vấn thực hiện, người dân, các nhà đầu tư cần tham gia và đóng vai trò nhiều hơn trong phát triển đô thị. Đồng thời, xây dựng hệ thống quản lý, phối hợp đa chiều trong công tác quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch. Phân cấp mạnh cho các địa phương đủ điều kiện để triển khai thẩm định, phê duyệt quy hoạch và tổ chức thực hiện quy hoạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn sửa mình, dần trưởng thành. Do đó, việc “đi sau, về muộn” so với các thị trường phát triển là điều dễ hiểu. Có điều, câu chuyện quy hoạch, pháp lý sản phẩm hay giải quyết những mâu thuẫn nội tại cần lắm ý chí chính trị của mọi thành viên thị trường, nhất là những người đứng đầu cơ quan kiến tạo chính sách.