Dịch chuyển hồ Thành Công xây chung cư: Doanh nghiệp cũng phải tính đến bài toán lợi nhuận

Theo phản ánh của báo chí, CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) vừa có đề xuất phương án mới nhất cải tạo khu tập thể cũ Thành Công (quận Ba Đình, Hà Nội).

Doanh nghiệp này đưa ra 2 phương án, trong đó, phương án 1 là thực hiện theo đúng qui hoạch phân khu và các qui chế, qui định hiện hành, trường hợp này thì nhà nước phải hỗ trợ bố trí chợ tạm và bù lỗ cho dự án.

Phương án 2 chủ yếu triển khai bằng nguồn lực của chủ đầu tư; 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng.

Theo phương án này, doanh nghiệp đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và "bù lại" cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267 m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao. 

Được biết, đây chính là hồ Thành Công (hồ nằm ngay ngã tư, giáp các phố Láng Hạ, Huỳnh Thúc Kháng, Thành Công, Nguyên Hồng, TP Hà Nội). Hồ rộng gần 6 ha, nằm trong Công viên Indira-Gandhi, thuộc phường Thành Công, quận Ba Đình.

Ngay sát công viên hồ Thành Công hiện đang có một số tòa cao ốc như Tòa nhà ỗn hợp Oriental Plaza cao 22 tầng, tòa nhà 19 tầng của Tập đoàn dầu khí Việt Nam (PVN). Ngoài ra còn một số ngôi biệt thự của một dự án bất động sản đang được xây dựng ngay ven hồ...

Trao đổi với PV về đề xuất của doanh nghiệp, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư kí Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA) cho biết: "Tôi không tán thành với phương án cắt giảm một phần diện tích mặt hồ Thành Công để xây khu tái định cư như đề xuất của doanh nghiệp. Bởi tất cả các hệ thống hồ, kênh, rạch trong Thủ đô Hà Nội hiện nay, đặc biệt trong 4 quận nội thành cũ đều có vai trò rất quan trọng".

KTS Trương Văn Quảng cho biết, hiện nay có nhiều khu vực lấn chiếm đang phải trả lại hồ. Không kể, tình trạng ô nhiễm không khí ở Hà Nội đang ở mức báo động. Do đó, giảm diện tích mặt hồ là không nên.

Trong phương án cải tạo khu tập thể Thành Công, tầng cao tối đa được đề xuất nâng lên tới 35 tầng và chiếm tới 70% là tỉ lệ căn hộ nhỏ loại 47,5 m2; 20% loại căn hộ 60 m2; 10% loại căn hộ 75 m2.

Theo quan điểm của KTS Trương Văn Quảng, vì đây là khu tái định cư nên căn hộ có diện tích khoảng 40 – 50 m2 cũng là phù hợp với qui định, không quá lo ngại về vấn đề tăng dân số. Quan trọng nhất là nó giải quyết được vấn đề xã hội. Những căn hộ như vậy phù hợp với những người có thu nhập thấp và trung bình bởi những căn hộ thương mại giá cao họ sẽ khó tiếp cận.

"Chỉ có điều, khi doanh nghiệp thực hiện nâng cấp, cải tạo các khu tập thể cũ, nếu nâng chiều cao lên thì chắc chắn mặt đất được giải phóng. Do đó, cần phải cải tạo mạng lưới giao thông, tăng cường cây xanh, tạo độ thông thoáng… Vấn đề này hoàn toàn có thể giải quyết được nếu doanh nghiệp làm nghiêm túc", ông Quảng nói.

Còn đối với phương án cắt giảm diện tích mặt hồ rồi mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, nếu mở rộng thì sẽ phá dáng của hồ.

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, việc bảo vệ không gian xanh, đặc biệt diện tích mặt nước không phải chỉ bảo vệ khối lượng hoặc diện tích nước mà còn phải đảm bảo cả hình dáng của hồ nước.

Vị chuyên gia này phân tích, thực tế, nếu không có hình dáng cảnh quan của hồ Gươm thì sẽ không tôn vinh được Tháp Rùa ở giữa và Đền Ngọc Sơn. Tương tự, nếu không có hình dáng của hồ Tây như hiện nay thì sẽ không có khu vực được so sánh với kim cương là bán đảo Tây Hồ. Nếu hồ Bảy Mẫu không có hình dáng như bây giờ thì công viên Thống Nhất không có giá trị...

Không kể, đề xuất này có thể sẽ làm ảnh hưởng đến không gian các tuyến đường khu vực lân cận.

Trước đề xuất của Vihajico, đang có một số quan điểm cho rằng nội dung này trái với qui hoạch phát triển của TP Hà Nội, doanh nghiệp đang bỏ qua lợi ích cộng đồng.

Bàn luận về vấn đề này, KTS Trương Văn Quảng cho biết, khi doanh nghiệp tham gia cải tạo những khu tập thể cũ thường sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng,… nên họ cũng phải tính đến bài toán lợi nhuận.

Vấn đề lớn nhất là 3 đối tượng thành phố, doanh nghiệp, người dân phải giải quyết hài hòa và thỏa mãn được lợi ích chung. Lợi ích của thành phố là giải phóng được không gian, tạo được độ thông thoáng. Lợi ích của người dân là có nơi ở mới, an toàn hơn căn hộ cũ. Còn nếu tăng chiều cao thì rõ ràng doanh nghiệp sẽ có một phần diện tích dư ra để kinh doanh.

"Không được phép lấn hồ, phải tăng được không gian mở và phải đảm bảo được kết nối với giao thông bên ngoài, đảm bảo về vấn đề phòng cháy chữa cháy,... Doanh nghiệp đừng mượn cớ để lấn hồ xây thêm nhà, không những tăng chiều cao mà còn tăng mật độ xây dựng, phá vỡ qui hoạch", KTS Trương Văn Quảng nhấn mạnh.

Được biết, đây không phải là lần đầu tiên Vihajico đưa ra phương án liên quan đến việc cắt giảm diện tích mặt hồ Thành Công.

Theo phản ánh của Dân trí, tháng 4/2017, tại hội thảo cải tạo chung cư cũ, lãnh đạo Công ty Việt Hưng đã đưa ra đề xuất nâng tầng chung cư và lấy 1 ha diện tích hồ Thành Công phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân đang sống tại khu tập thể Thành Công cũ thuộc diện cải tạo.

Thời điểm đó, đơn vị này cho biết, đây là phương án táo bạo song được nhiều các hộ dân chấp thuận, bởi họ không phải rời đi tạm cư nơi khác, lại tận mắt chứng kiến nhà tái định cư được xây dựng như thế nào.

Cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp cũng muốn có lợi nhuận

Hiện nay, UBND TP Hà Nội đang giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng qui hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu. 

Đến nay, 5 khu chung cư cũ đã được lập xong đồ án qui hoạch chi tiết 1/500, đang được Sở QH&KT thẩm định để trình UBND thành phố phê duyệt; 17 đồ án đã được báo cáo tập thể lãnh đạo UBND thành phố về ý tưởng qui hoạch...

Trong đó, một số khu tập thể đã và đang triển khai lập qui hoạch như Nguyễn Công Trứ, Hào Nam, Quỳnh Mai và Nghĩa Tân. Ngoài ra, một số khu vẫn đang tiếp tục báo cáo ý tưởng qui hoạch, trong đó có khu tập thể Thành Công.

KTS Trương Văn Quảng cho rằng, hiện nay, bế tắc lớn nhất trong vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là chưa tìm được sự đồng thuận về lợi ích giữa doanh nghiệp, thành phố và người dân.

"Khi cải tạo thì bao giờ doanh nghiệp cũng muốn có lợi nhuận, và muốn có lợi nhuận thì chỉ có cách nâng chiều cao. Mà tăng chiều cao thì dễ phá vỡ qui hoạch", Phó Tổng thư kí VUPDA nói.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, còn một số khó khăn nữa đó là vấn đề hạ tầng, đền bù và giải phóng mặt bằng.

"Theo tôi, khi doanh nghiệp nâng cấp, cải tạo các khu tập thể cũ cần phải lập qui hoạch toàn khu trên cơ sở xác định mật độ xây dựng, tầng cao, chỉ tiêu cây xanh, hạ tầng… sau đó mới xây hoàn chỉnh, chẳng hạn như Times City. Như vậy mới tạo ra được một khu đô thị mới, chất lượng tốt, giải quyết được cả vấn đề giao thông, môi trường và nhà ở".