Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Phải xé rào qui hoạch?

Cải tạo chung cư cũ Nguyễn Công Trứ gặp nhiều vướng mắc

Ðồng loạt đề xuất tăng tầng

Sau thời gian khảo sát, đánh giá hiện trạng phương án cải tạo khu chung cư Thành Công (quận Ba Đình), Tập đoàn Ecopark đã đưa ra 2 phương án. Phương án 1 không điều chỉnh ranh giới; phương án 2: đề xuất điều chỉnh ranh giới. 

Cụ thể, phương án 1 mà Tập đoàn Ecopark đề xuất là thực hiện theo đúng quy hoạch phân khu và các quy chế, quy định hiện hành. Tuy nhiên, trong trường hợp này thì nhà nước phải hỗ trợ bố trí chợ tạm và bù lỗ cho dự án. 

Với phương án này, 100% cư dân chung cư được tái định cư tại chỗ, tỷ lệ đền bù 1,0; bãi đỗ xe ngầm 3 tầng; chiều cao công trình chung cư tối đa 24 tầng; điểm nhấn là công trình thương mại cao 35 tầng…

Phương án 2 chủ yếu triển khai bằng nguồn lực của chủ đầu tư; không gây xáo trộn đời sống người dân trong khu vực khi 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; tỷ lệ đền bù 1,0; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng; điều chỉnh ranh giới dự án để bố trí tạm cư. 

Điểm đáng lưu ý của phương án này là nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và “bù lại” cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267m² mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao! 

Tập đoàn Ecopark cho rằng, phương án này giảm chi phí đầu tư, nhà nước không cần hỗ trợ; công năng của hồ nước không đổi vì diện tích bù đắp lớn hơn…Và theo phương án này thì dân số sẽ gia tăng dự kiến là 10%.

Với khu tập thể Kim Liên nằm trên địa bàn phường Kim Liên và Phương Mai (quận Đống Đa), một tập đoàn đề xuất điều chỉnh mật độ xây dựng toàn khu từ 25,56% lên 36,8% (chỉ tiêu quy hoạch và Quy chế cao tầng hiện nay quy định mật độ xây dựng là 25,19%). 

Chiều cao công trình nâng lên tối đa cao 40 tầng (quy chế là 24 tầng). Diện tích sàn xây dựng hiện trạng 219.656 m2 đề xuất nâng lên 881.500 m2. 

Tập đoàn này cho rằng, đi liền với cải tạo chung cư cũ phải quy hoạch lại toàn bộ khu Kim Liên theo hướng hiện đại, tạo nhiều không gian mở trong đô thị, tăng cường không gian xanh.

Đơn vị khảo sát và lập phương án cải tạo khu tập thể Thủy Lợi là Công ty CP Tập đoàn T&T. Tại đây hiện có 12 tòa chung cư cũ và 841 nhà liền kề. 

Tập đoàn T&T cho biết: Với 2 phương án do tư vấn đề xuất đều tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và để đảm bảo hài hòa lợi ích và trách nhiệm của các bên gồm nhà nước, người dân và nhà đầu tư, Tập đoàn T&T đề nghị UBND thành phố xem xét chấp thuận phương án 2. 

Cụ thể, phương án 2 đảm bảo kết nối giao thông; điều chỉnh tăng chiều cao công trình tối đa 24 tầng (theo Quy chế của thành phố-PV) lên 35 tầng; dân số hiện trạng từ 5.335 người lên 8.394 người.

Với khu tập thể Văn Chương, Công ty CP Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP-Invest) đề xuất phương án 1 tuân thủ theo quy hoạch phân khu chiều cao 18 tầng và 3 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa 40% sẽ có tổng mức đầu tư dự kiến là 3.497 tỷ đồng. 

Trong khi đó nguồn thu của dự án là 1.497 tỷ đồng (kinh doanh diện tích thương mại, chỗ đỗ xe tầng hầm, diện tích chung cư sau khi trừ đi tái định cư) do vậy còn thiếu 2.000 tỷ đồng. 

GP Invest cho rằng, phương án này không khả thi, không thể thực hiện được. Doanh nghiệp này đề xuất áp dụng phương án 2, nâng tầng cao lên thành 30 tầng và 3 tầng hầm, đồng thời thành phố giao chủ đầu tư nghiên cứu thực hiện dự án nhà ở tại khu đất khác trong khu vực (dự kiến khu vực nhà máy nước Ngô Sỹ Liên) để tái định cư 1 phần khu tập thể Văn Chương và đảm bảo cân bằng tài chính cho dự án…

Vướng mắc tại đâu?

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Mạnh Minh, Chủ tịch HĐQT Handico7 cho biết: Handico7 gặp rất nhiều vướng mắc khi cải tạo chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, nhiều quy định của pháp luật không phù hợp. 

Điển hình như quy định 70% hộ dân đồng thuận mới chọn được chủ đầu tư và Luật Nhà ở quy định 100% hộ dân đồng thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng thì mới được triển khai dự án. 

“Thực tế rất khó đạt được 100% hộ dân đồng thuận, nhất là với các hộ tầng 1. Chỉ 1 hộ dân không đồng thuận thôi là dự án bị dừng trong khi đó nhà đầu tư đã phải bỏ ra không ít chi phí khảo sát, lập dự án…”, ông Nguyễn Mạnh Minh nói.

Một nhà đầu tư khác cho hay, vướng mắc lớn nhất tại hàng loạt dự án cải tạo chung cư cũ là đã không đánh giá đúng vị trí pháp lý của chủ sở hữu các căn hộ chung cư cũ. 

“Nhiều căn hộ chung cư cũ đã hết hạn sử dụng nhưng người dân đang yêu cầu hệ số đền bù có nơi lên tới 1,5 hoặc 2 lần là quá cao. Bản thân chủ căn hộ chung cư cũ không phải đối tượng đặc biệt nhà nước phải hỗ trợ nhà ở. 

Theo tôi áp dụng tỷ lệ 1 đổi 1 là phù hợp và như vậy đã tính cả giá trị quyền sử dụng đất căn hộ đó khi tái định cư tại chỗ. Nếu tiếp tục “đánh đu” về hệ số đền bù thì không dự án nào cân đối được và sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch”, đại diện một chủ đầu tư nói.

Công ty GP Invest đề nghị cơ quan nhà nước thống nhất hệ số đền bù chung cho cải tạo chung cư cũ, nhà ở thấp tầng xen kẹt trên địa bàn thành phố bằng văn bản pháp lý đủ hiệu lực và có biện pháp quyết liệt nếu các hộ dân không tuân thủ cơ chế chính sách nhà nước. 

Tập đoàn Ecopark cho hay, với phương án 1, thực hiện theo đúng các chỉ tiêu quy hoạch hiện tại thì dự án không tự cân đối được tài chính, do vậy Nhà nước cần hỗ trợ quỹ đất đối ứng từ bên ngoài để cân đối.

Coi chừng đi vào vết xe đổ

Đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho biết, mục tiêu cải tạo chung cư cũ là phải đảm bảo được lợi ích của các bên liên quan. 

Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phải phá vỡ quy hoạch, từ quy hoạch nhà 9 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30-40 tầng, đất cây xanh teo lại, đất trường học cũng không còn, hạ tầng quá tải gấp mấy lần trước khi cải tạo thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai không xa, khi mà hạ tầng ngày càng bị quá tải nghiêm trọng? 

Khi đó cho dù người dân được ở căn nhà mới nhưng mục đích của cải tạo không đạt được vì quy hoạch bị phá vỡ, môi trường sống của người dân không đảm bảo. Thành phố sẽ lấy đâu ra quỹ đất để khắc phục quá tải hạ tầng? 

Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải mạnh dạn hơn trong ban hành, điều chỉnh chính sách.

Ông Đỗ Viết Chiến cho rằng: Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. 

Trước khi mua, nhà nước cần thẩm định đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn được mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình.

Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm thì rõ ràng pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư.

“Tôi muốn nhấn mạnh trách nhiệm của người dân trong việc cải tạo chung cư cũ. Người dân cần có tinh thần hợp tác tốt hơn để thúc đẩy triển khai các dự án”, ông Chiến chia sẻ.