'Cải tạo chung cư cũ, Hà Nội không đủ ngân sách, bắt buộc phải xã hội hóa'

Trong chương trình café Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay, trong kinh nghiệm quốc tế về cải tạo chung cư cũ, từ Singapore, Nhật Bản, Mỹ.... họ đã cải tạo thành công thành các chung cư cũ thành các khu thương mại mới, đáng sống mà không mất “một đồng tiền nào”. Ở Singapore, một trong những tòa nhà hiện đại đáng sống nhất hiện nay là tòa nhà được xây dựng lại từ một khu chung cư cũ xây từ những năm 1970.

“Vậy tại sao Việt Nam không làm được, liệu có phải chúng ta đang đi ngược lại với thế giới hay không? Chúng ta phải làm như thế nào để được như vậy?”, ông Cường nêu vấn đề.

Hiện tại, khi căn hộ chung cư cũ của người dân hỏng hóc thì nhà nước đang xây lại nhà cho người dân này mà không lấy tiền. Ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, cần xem xét lại quy định này.

Theo ông Cường, hiện nay, các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm trong hoạt động cải tạo chung cư cũ đó là chính là Bộ Xây dựng, Chính quyền tại địa phương... thì họ đã làm hết sức rồi nhưng “lực bất tòng tâm”.

Ông Cường đề xuất, trong việc cải tạo chung cư cũ cần phải giải được bài toán làm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, và phải chú trọng tới lợi ích của người dân trước tiên.

Người dân tại các khu chung cư cũ đã số chính là những đối tượng chính sách, những người có đóng góp quan trọng đối với đất nước... Các đối tượng được phân nhà ở là đã qua quá trình kiểm tra, lựa chọn rất kỹ của nhà nước. Thêm nữa, các khu chung cư cũ thường tập trung ở các quận nội thành, trung tâm của Hà Nội với điều kiện, chất lượng sống tốt, hệ sinh thái nhà ở, trường học, chợ siêu thị, bệnh viện, hạ tầng giao thông đảm bảo. Nếu giải tỏa và chuyển họ đi nơi khác sinh sống thì họ sẽ không đồng ý là điều đương nhiên. Vì vậy cần có giải pháp tái định cư phù hợp cho họ.

Ông Cường cũng đề xuất cho đấu giá công khai phương án quy hoạch, cải tạo chung cư cũ. Ở vùng có giá trị, phải đền bù mặt bằng thì phải xây dựng khu tái định cư. Tuy nhiên, khu tái định cư này phải đảm bảo về vị trí, chất lượng và là khu đáng sống, có thể là chung cư thương mại cao cấp, chứ không phải nhiều dự án nhà tái định cư kém chất lượng như hiện nay. Có như vậy thì mới thu hút được người dân chuyển ra khỏi khu chung cư cũ.

Theo ông Cường, giải pháp để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào hoạt động đấu giá cải tạo, quy hoạch lại chung cư cũ trên chính là “đổi đất lấy tiền”.

Nêu ý kiến tại buổi tọa đàm, ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định, về thực trạng chung cư cũ cũng như quá trình triển khai cải tạo, Hà Nội “không kiến nghị suông mà chúng tôi đã làm rồi”.

Ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội phát biểu tại buổi tọa đàm. Ảnh: Khánh Hà.

Theo ông Thành, thực trạng của các chung cư của Hà Nội hiện nay là rất đặc thù bởi đa số tòa nhà chất lượng xuống cấp, dân số thay đổi nhiều so với ban đầu. Nếu như cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách của nhà nước thì số lượng nhà cung cư quá lớn và chi phí quá nhiều, ngân sách thành phố không đảm đương được, kể cả có sự hỗ trợ của trung ương cũng rất khó.

“Vậy nên, giải pháp bắt buộc phải là xã hội hóa, các nhà đầu tư tham gia cùng địa phương để cải tạo”, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội nói.

Theo ông Thành, Hà Nội đã rà soát các chung cư cũ, hiện có 1.579 chung cư cũ và phân loại thành 4 cấp và kiểm định hàng năm.

Hiện chung cư nguy hiểm cấp D trên địa bàn thành phố không nhiều. Với nhà chung cư cấp D, Sở Xây dựng tham mưu thành phố ra quyết định di dời và ra phương án tạm cư để đảm bảo an toàn cho người dân trong thời gian phá dỡ nhà chung cư.

Hiện có 3 chung cư nguy hiểm cấp D nhà đầu tư đã tham gia xây dựng, cải tạo. Trong đó 2 nhà nguy hiểm cấp D sắp hoàn thành.

Hiện còn 4 nhà chung cư cấp D trên địa bàn quận Ba Đình thành phố chưa triển khai được, vì chưa có sự đồng thuận của người dân. Nhà đầu tư khi được giao sửa chữa, cải tạo hay xây lại thì họ phải lập quy hoạch 1:500, trong đó có bước điều tra khảo sát xã hội học, tuy nhiên, nhiều người dân không tham gia, không đồng thuận.

Theo quy định mới, Điều 4, Nghị định 101, với chung cư đơn lẻ có thể đứng một mình thì xây đơn lẻ nhưng nếu như là nhà chung cư xây dựng với liền kề hay 2 tòa hoặc khu chung cư nhiều tòa thì phải xây dựng toàn khung và phát sinh cơ chế bồi thường.

Ông Thành cũng cho biết thêm, Thành phố Hà Nội đã kiến nghị lên Bộ Xây dựng và Chính phủ một số giải pháp trên cơ sở đánh giá lại 25 dự án xây dựng chung cư cũ đã và đang triển khai trên địa bàn.

Một trong những vấn đề kiến nghị đó là, theo quy định tại Điều 86, Điều 87 của Luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm cải tạo, bảo dưỡng. Hiện tại, khi nhà ở của người dân hỏng hóc thì nhà nước đang xây lại nhà cho người dân này mà không lấy tiền. Ông Thành cho rằng, cần xem xét lại quy định này.

Vấn đề kiến nghị thứ hai, theo quy định đối với các nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D theo khoản 3 Điều 110 của Luật nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại. Thế nhưng việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi.

“Vì vậy chúng tôi kiến nghị chỉ cần tỷ lệ đồng thuận của các hộ dân/chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ đạt 70% là quyết định cải tạo”, ông Thành nói.

Vấn đề kiến nghị thứ ba, theo quy định hiện hành, việc cải tạo chung cư cũ khi người dân không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước lựa chọn hình thức dùng ngân sách hoặc dùng hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Cường, hiện cả hai hình thức này đối với thành phố Hà Nội đều rất khó khăn vì ngân sách hạn hẹp, quỹ đất sắp hết. Nếu quỹ đất ở xa (ngoại thành) thì nhà đầu tư không “mặn mà”. Do đó nên để tùy từng địa phương có cơ chế cụ thể.

Xem thêm Cải tạo chung cư cũ: Bài toán càng ngày càng khó, chưa có thí điểm nào tốt để cả nước làm theo Cải tạo chung cư cũ: Bài toán càng ngày càng khó, chưa có thí điểm nào tốt để cả nước làm theo Tắc cải tạo chung cư cũ, dân lay lắt trong xập xệ Tắc cải tạo chung cư cũ, dân lay lắt trong xập xệ Cần cưỡng chế để xây lại chung cư cũ Hà Nội Cần cưỡng chế để xây lại chung cư cũ Hà Nội Hoàn tất cưỡng chế dự án cải tạo chung cư 93 Láng Hạ trong tháng 11 Hoàn tất cưỡng chế dự án cải tạo chung cư 93 Láng Hạ trong tháng 11

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/