Cải tạo chung cư cũ: Bài toán càng ngày càng khó, chưa có thí điểm nào tốt để cả nước làm theo

Hà Nội hiện mới chỉ có 1% chung cư cũ được cải tạo, cả nước chưa có trường hợp nào làm tốt để làm gương

Trong chương trình Cà phê Doanh nhân với chủ đề: “Giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 15/12 tại Hà Nội, phần lớn các chuyên gia, đại diện Bộ Xây dựng và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề rất phức tạp và có nhiều bất cập, vướng mắc cần phải tìm ra giải pháp tháo gỡ.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho hay, vấn đề cải tạo chung cư cũ được xem là một trong những vấn đề nóng và phức tạp nhất hiện nay. Hiện cả nước có 2.500 chung cư, riêng Hà Nội có nhiều chung cư cũ nhất cả nước với khoảng 1.500 - 1.600 chung cư là di sản của mô hình quy hoạch xã hội cũ. Tính đến nay, chưa có thí điểm nào về cải tạo chung cư tốt để khuyến khích các địa phương trên cả nước làm theo.

Theo chuyên gia, hiện chưa có một trường hợp cải tạo chung cư cũ nào được xem là thành công để cả nước làm theo. Ảnh: Hà Nội Mới.

Theo ông Nghiêm, để xem xét cải tạo các chung cư thì phải xem xét cả khu chung cư. Có những khu chung cư là nơi ở của phần lớn cán bộ cấp cao, có những khu chung cư lại toàn cán bộ công nhân viên chức, hoặc nhiều khu chung cư là nhà ở phúc lợi với đối tượng sử dụng là những người thu nhập thấp. “Chúng ta phải xem xét, phân loại được các khu chung cư thì mới có thể đưa ra được chính sách khung”.

Ông Nghiêm cũng đưa ra các ví dụ và phân tích về 3 trường hợp cùng thực trạng cải tạo chung cư cũ phổ biển hiện nay tại Hà Nội.

Thứ nhất phải kể đến Khu tập thể Kim Liên dù có sự kết hợp hài hòa giữa người dân với doanh nghiệp tham gia cải tạo nhưng đến nay vẫn còn khu vực chưa cải tạo xong. Trường hợp thứ 2 là đối với Khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, phương an cải tạo lại không nhận được sự đồng thuận của đa số người dân. Đối với khu chung cư Văn Chương thì việc cải tạo xem như thất bại khi không thỏa thuận được giá cả với người dân.

Ngoài ra, một số khu lẻ khác, vận động mua được hết nhà của người dân nhưng nằm trong khu nội đô lịch sử không được xây dựng quá cao, không được gia tăng dân số và doanh nghiệp cũng khó làm vì câu chuyện lợi nhuận.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội. Ảnh: K.Hà.

Ông Nghiêm cho rằng, Hà Nội có quá nhiều chung cư cũ và hiện nay mới chỉ cải tạo được 1%. Tuy nhiên, việc cải tạo được 1% cũng đã là một thành công. Bởi cải tạo chung cư cũ không chỉ là vấn đề của từng tỉnh mà còn là của quốc gia, Trung ương.

Theo ông Nghiêm, để tìm được phương án cải tạo phù hợp cho các chung cư cũ thì phải có đầy đủ bộ tiêu chí phân loại chung cư. Tuy nhiên, điểm mấu chốt cụ thể ở đây đó là ai, đơn vì nào sẽ đứng ra làm việc phân loại và nhận diện này?

Các giải pháp ông Nghiêm đưa ra, một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Hai là, trên cơ sở đó chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư. Như vậy sẽ rất chung chung.

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó, ví dụ như chung cư hạng D nên chúng tôi ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là yếu tố cần, tuy nhiên chưa đủ.

Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở trên đầu người. “Theo tôi không nên đặt điều kiện diện tích tối thiếu với căn hộ, vì người độc thân thì nhu cầu quy mô căn hộ khác với người có gia đình. Còn căn hộ cho gia đình thì nhu cầu như thế nào phụ thuộc gia đình một thế hệ hay nhiều thế hệ, có mấy con nhỏ… Tôi nghĩ chỉ nên quy định về diện tích tối thiểu đối với đầu người”.

Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập một cơ quan riêng, độc lập trực thuộc của UBND thành phố phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Hà Nội chưa làm được việc phân loại chung cư cũ

Phát biểu tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, về tiêu chí để thực hiện phân loại chung cư cũ, với các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội hiện nay vẫn chưa làm được bước này.

Việc cải tạo chung cư cũ, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: K.Hà.

Nêu quan điểm tại buổi tọa đàm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay Nghị quyết 34, Nghị định 101 sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế.

Cụ thể, ông Võ phân tích, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Theo ông Võ, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng, mà quan trọng là việc lựa chọn phương án cải tạo chung cư. Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhiều bên như nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.

“Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng”, ông Võ nói.

Một ý kiến khác ông Võ nêu ra đó là cơ chế đồng thuận cộng đồng trong việc lựa chọn phương án cải tạo chung cư cũ chưa được thực hiện tại Việt Nam hiện nay, trong khi ở nhiều nước trên thế giới đã áp dụng. Cụ thể, phương án cải tạo chung cư sẽ được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, người dân tham gia. Nếu khoảng 70% cư dân đồng thuận với phương án này thì phương án sẽ được chính quyền chấp nhận.

“Điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng để lựa chọn phương án cải tạo, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề”, ông Võ nêu ý kiến.

Xem thêm Tắc cải tạo chung cư cũ, dân lay lắt trong xập xệ Tắc cải tạo chung cư cũ, dân lay lắt trong xập xệ Cải tạo chung cư cũ, xuống cấp nguy hiểm: Chậm là vì đâu? Cải tạo chung cư cũ, xuống cấp nguy hiểm: Chậm là vì đâu? Hà Nội muốn có 'đặc thù' để cải tạo chung cư cũ Hà Nội muốn có 'đặc thù' để cải tạo chung cư cũ Các dự án BT cải tạo chung cư cũ tại Hải Phòng: 100% chỉ định thầu Các dự án BT cải tạo chung cư cũ tại Hải Phòng: 100% chỉ định thầu