'Đất Thủ Thiêm không đấu giá thì chênh lệch địa tô cơ bản sẽ thuộc về doanh nghiệp'

Sáng 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Trong nội dung sửa đổi Luật Đầu tư, Chính phủ đề nghị sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75 (tương ứng sửa đổi khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành cho rằng cần xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc này.

Cụ thể, theo ông, nếu đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước rất lớn, như đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD).

“Diện tích này mà không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng/m2 thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của đấu giá”, ông Thành tính toán.

Như vậy, Nhà nước và cả người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Trong khi, đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Theo đại biểu, Nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm giá đất tăng lên thì chênh lệch địa tô “phải thuộc về Nhà nước, thuộc về toàn dân”. “Nếu sửa đổi luật theo hướng trên thì chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được, lợi ích đem lại chỉ cho chủ dự án, người gom đất được hưởng. Với Nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Thành nêu quan điểm. 

Ông cũng đưa ra cảnh báo, với nội dung sửa đổi như dự thảo, chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất. Và giá đất sẽ bị đẩy lên cao, hệ lụy phát sinh nhiều và rất lớn.

“Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn. Bởi nguyên nhân sâu xa dẫn đến khiếu nại tố cáo, khó khăn giải phóng mặt bằng chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật phân tích. 

Từ đó, ông Thành đề nghị, Quốc hội chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở. Đồng thời, đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá kỹ tác động, đặc biệt có hướng xử lý cho bằng được chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để vừa khắc phục bất cập, bảo đảm khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, hài hòa lợi ích doanh nghiệp, Nhà nước và người dân.

Trước đó, chia sẻ với báo chí bên hành lang Quốc hội chiều 4/1, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng có sự "bất thường" trong quá trình đấu giá đất tại Thủ Thiêm khi giá đất tại đây được đẩy lên đến 2,4 tỷ đồng/m2 dù hạ tầng chưa đồng bộ.

Theo vị bộ trưởng, con số 2,4 tỷ đồng/m2 ghi nhận tại Thủ Thiêm cao hơn nhiều so với khu vực quận 1 - nơi vốn có hạ tầng đồng bộ hơn. Hiện tại, giá đất ở khu vực phố đi bộ Nguyễn Huệ chỉ vào khoảng 1 - 1,5 tỷ đồng/m2.  

"Kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình làm nhiễu loạn thị trường", Bộ trường Bộ Tài chính nhấn mạnh.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa qua cũng có báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến việc đánh giá tác động của phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo Chủ tịch HoREA, bên cạnh những tác động tích cực, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Đơn cử, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ bất lợi cho các chủ đầu tư có dự án và chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận.

Một quan ngại nữa theo ông Châu đó là một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh vống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Bên cạnh đó, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP HCM.

Ngoài ra, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố. Điều này cũng ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP HCM.