Vụ Thủ Thiêm và những bất cập trong quy định đấu giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến việc đánh giá tác động của phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo đó, HoREA đã nêu một số bất cập, hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. 

Đơn cử, Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Nhất là đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên đây, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện có năng lực tài chính, hoặc điều kiện không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai của nhà đầu tư để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Một bất cập nữa theo HoREA liên quan đến các phương pháp xác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hiệp hội phân tích, thực tiễn cho thấy, các phương pháp xác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn bất cập, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013).

Điển hình, cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) năm 2014 có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Mới đây nhất, 4 cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm càng cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.

Để hạn chế các hệ lụy khó lường, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá,...

Hiệp hội cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đề nghị bổ sung quy định "Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê" vào khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Hiệp hội cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 112 và khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo tính khả thi của các phương pháp định giá đất để định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường,...