Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm: HoREA gửi văn bản lên Chính phủ, nêu những bất lợi cho thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến việc đánh giá tác động của phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua.

Cụ thể, có khoảng 21 doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá. Có thể nói, đây là một phiên đấu giá so kè quyết liệt với hàng trăm lần trả giá trước khi nhà đầu tư cuối cùng chốt giá thành công. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, điểm đặc biệt trong các phiên đấu giá này là tốc độ trả giá rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có bước giá rất lớn. Thậm chí có bước giá cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá Lô 3.12, nên một số nhà đầu tư khác không thể “chen vào” trả giá được. 

"Ngay cả một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng không kịp trả giá lần nào, trong lúc có Công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập", vị này cho biết.

Trong đó, Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Đây là lô có diện tích lớn nhất, hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất lên đến 8.95, cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30 - 50 tỷ đồng và là bước giá lớn nhất trong 4 lô đấu giá. 

Đây cũng chính là lô có giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ đồng gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh). 

Trong giai đoạn đầu của phiên đấu giá đã có 8 nhà đầu tư tham gia trả giá với giá đầu tiên là 3.000 tỷ đồng. Tại lần trả giá thứ 5 với mức giá 8.800 tỷ đồng thì đã có 4 nhà đầu tư dừng lại, còn lại 4 nhà đầu tư. Tiếp theo, ở lần trả giá thứ 30 với mức giá 13.200 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 11 dừng trả giá, chỉ còn lại 3 nhà đầu tư. 

Đến lần trả giá thứ 49 với mức giá 18.050 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 4 dừng trả giá và chỉ còn lại hai nhà đầu tư. Hai nhà đầu tư này tiếp tục trả giá thêm 21 lần nữa thì mới “chốt giá” và xác định nhà đầu tư trúng đấu giá. Như vậy, lô đất này đã trải qua 70 lần trả giá thì mới xác định được nhà đầu tư. Giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, tính ra đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở.

Theo tính toán của HoREA, với mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục, các căn hộ của cả 4 lô đất nói trên sẽ rơi vào khoảng hơn 60 tỷ đồng đến hơn 80 tỷ đồng/căn. Riêng Lô 3.12, Hiệp hội dự đoán giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng gần 70 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT).

The ông Châu, đây không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại thời điểm này, vì hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2.

Với dự đoán giá bán vào khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ thì có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 đến 3,8 lần.

Tác động tiêu cực đến thị trường

Theo Chủ tịch HoREA, bên cạnh những tác động tích cực, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Đơn cử, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ bất lợi cho các chủ đầu tư có dự án và chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ siêu sang tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường. 

Theo vị chuyên gia này, hiện đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để găm hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Một quan ngại nữa theo ông Châu đó là một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh vống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Bên cạnh đó, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP HCM.

Ngoài ra, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố. Điều này cũng ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP HCM.