Đánh thuế bất động sản ở Mỹ: Hệ thống méo mó làm khổ dân đen, làm lợi cho người giàu

Lật lại bài toán khó hàng chục năm từ một câu hỏi đơn giản

Tuần trước, tại cuộc phỏng vấn cùng ban biên tập New York Times, các ứng viên cho vị trí thị trưởng thành phố New York (bang New York, Mỹ) đã rơi vào thế bị động với câu hỏi về giá nhà tại quận Brooklyn.

Ông Shaun Donovan, một trong các ứng viên tiềm năng nhất, phỏng đoán giá bán nhà trung bình tại Brooklyn khoảng 100.000 USD. 

Song, dù ông Donovan từng là cựu Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ, đáp án của ông lại sai nghiêm trọng, vì 100.000 USD hoàn toàn không phải giá nhà trung bình ở bất kỳ nơi nào trên đất Mỹ.

Sau cuộc phỏng vấn, ông Donovan cho biết ông đang đề cập đến giá thẩm định (assessed value) của một căn nhà chứ không phải giá bán của căn nhà (sales value). Dù lời giải thích của vị cựu bộ trưởng có đáng tin hay không thì nó cũng đã nhắc đến một điểm nóng tại New York.

Trên thực tế, con số 100.000 USD mà ông Donovan đưa ra có thể là giá thẩm định của một ngôi nhà 900.000 USD ở Brooklyn và giá thẩm định được dùng để đánh thuế bất động sản.

Tại sao lại có chênh lệch này? Theo Bloomberg, nguyên nhân bắt nguồn từ hệ thống thuế bất động sản méo mó của bang New York. Thực tế, New York không đánh thuế bất động sản dựa trên 100% giá trị thị trường của một ngôi nhà như hầu hết các bang khác tại Mỹ.

Vào thập niên 1940, tức khoảng sau Thế chiến II, Mỹ từng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Chính quyền bang New York buộc phải điều chỉnh thuế bất động sản để ngăn thuế tăng cao nhằm bảo vệ các chủ nhà trong trường hợp giá trị thị trường của nhà ở nhảy vọt do khan hiếm nguồn cung.

Sau giai đoạn trên, bang New York vẫn giữ nguyên mức thuế bất động sản tương đối thấp để thu hút người dân ở lại thành phố trong khi tầng lớp trung lưu ồ ạt đổ ra ngoại ô sinh sống.

Đến những năm 1970 và 1980, các quan chức bang New York từng cố gắng cải cách thuế bất động sản nhưng bất thành. Hệ thống thuế bất động sản của bang này bị chẻ nhỏ thành hai: Một cho thành phố New York và hạt Nassau, một cho phần còn lại của bang.

Hệ quả là, nếu ông Donovan đang nhắc đến giá thẩm định của nhà ở (dù đó không phải câu hỏi của New York Times) thì ông không hẳn sai.

Thuế bất động sản kìm kẹp người nghèo

Theo công thức tính thuế bất động sản phức tạp của bang New York, tỷ lệ cân bằng thuế (equalization rate) của Brooklyn là 12%. Tức là, nếu một căn nhà ở Brooklyn có giá bán 900.000 USD thì giá thẩm định rơi vào khoảng 108.000 USD, như lời ông Donovan nói.

Thành phố New York phân bất động sản thành 4 hạng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là hệ thống thuế bất động sản của đô thị xa hoa này lại có tính chất lũy thoái (regressive), tức là giá nhà càng cao thì thuế bất động sản càng thấp. Nghiễm nhiên, thuế bất động sản cho loại hình condo còn thấp hơn.

Hệ thống thuế bất cập ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống của người dân thành phố New York, từ vấn đề bình đẳng chủng tộc trong quyền sở hữu nhà cho đến tình trạng phân chia giai cấp.

Bloomberg lấy ví dụ về loại hình condo. Luật của bang New York yêu cầu phải coi các bất động sản như condo - loại 2 trong phân cấp bất động sản của thành phố New York, như bất động sản cho thuê.

Để tuân thủ quy định của bang New York, các thẩm định viên phải tính giá trị của condo dựa trên giá cho thuê của một căn chung cư tương đương. Điều này khiến giá thẩm định của căn condo thấp đi đáng kể vì hai nguyên nhân.

Thứ nhất, hầu hết tòa nhà chung cư tại bang New York đều bị kiểm soát giá cho thuê, vì vậy định giá của condo theo giá cho thuê của một căn chung cư tương đương, dẫn đến sai số lớn, Bloomberg lập luận.

Đó là lý do tại sao căn condo giá 5,8 triệu USD tại khu nhà giàu SoHo ở trung tâm Manhattan (thành phố New York) chỉ có giá thẩm định là 95.000 USD, giúp chủ sở hữu đóng ít thuế bất động sản hơn so với chủ nhà ở khu bình dân hơn tại Brooklyn.

Thứ hai, đôi khi không có dịch vụ cho thuê căn hộ chung cư nào thực sự phù hợp để đem ra so sánh. Chẳng hạn, hiếm có căn chung cư nào tương đương với tòa tháp condo dành cho giới siêu giàu ở số 432 Park Avenue.

Do vậy, các tỷ phú không phải đóng nhiều thuế cho những bất động sản đắc địa nhất thành phố New York. Cũng từ đó, các căn penthouse quanh khu vực Central Park lại càng trở thành điểm đến lý tưởng để các nhà đầu tư ngoại rót vốn vào.

Lời hứa cải cách thuế bất động sản bỏ ngỏ

Tương tự nhiều người tiền nhiệm, Thị trưởng Bill de Blasio đã cam kết điều chỉnh hệ thống thuế bất động sản của thành phố New York. Năm 2018, ông và Chủ tịch Hội đồng thành phố New York Corey Johnson đã triệu tập một ủy ban cấp cao để xem xét hệ thống thuế này.

Tháng 1 năm ngoái, hội đồng công bố một báo cáo sơ bộ. Trong bản báo cáo có đoạn: "Hệ thống thuế bất động sản đang rất bất cập. Một trong các nguyên nhân nổi bật là mức thuế không tương xứng đối với các loại hình như condo… cũng như công thức tính toán làm sai lệch mức thuế bất động sản phải đóng ở những khu vực lân cận".

Hội đồng này từng lên kế hoạch thảo luận giải pháp vào tháng 3 cùng năm, nhưng đại dịch COVID-19 ập đến làm kế hoạch đổ bể. 

Tháng 5 năm nay, họ đã lên lịch họp lại nhưng không còn mấy thời gian để chính quyền ông Blasio hành động. Lời giải cho bài toán đành phải chờ chính quyền kế cận và con đường sắp tới không hề dễ dàng.

Tại Việt Nam, vào cuối tháng 4 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu ý kiến, muốn giảm giá nhà, chính phủ cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, Việt Nam cần đánh thuế bất động sản, HoREA gợi ý.

Phản hồi đề xuất trên, Bộ Tài chính cho rằng, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện tại được ban hành khá đầy đủ. Hơn nữa, muốn nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản, việc nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế liên quan là cần thiết.

Song, bất động sản là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để bảo đảm tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản, Bộ Tài chính nêu rõ.