Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Có một hệ lụy nhìn thấy rõ nhưng phải chấp nhận

Cuối tháng 2 vừa qua, TP HCM phê duyệt đề án có nội dung thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá, phần vốn thu về sẽ đầu tư cho chính dự án hạ tầng đó.

Sau khi thông tin về đề án được công bố, nhiều ý kiến cho rằng nếu thực thi rõ ràng, nghiêm túc và đúng đắn sẽ mang lại hiệu quả. 

Ngược lại, vẫn có những ý kiến quan ngại về chính sách này bởi lẽ trước đây TP HCM từng triển khai nhưng kết quả không như mong đợi. 

Trong khi đó, chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của những hộ dân trong vùng dự án nên sự đồng thuận của người dân là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, nếu như TP HCM thực hiện chính sách này đúng đắn, nghiêm túc sẽ có nhiều cái lợi.

Trước mắt, có thể tạo ra lợi ích cho người bị thu hồi đất để làm công trình hạ tầng khi họ được lựa chọn bố trí tái định cư tại chỗ đúng quyền lợi của họ. Đồng thời, có thể hạn chế những người ở phía sau tự nhiên hưởng lợi từ giá đất tăng (nhà ra mặt tiền) mà không phải đóng góp gì cho nhà nước.

Bên cạnh đó, việc thu hồi có thể tạo ra quỹ đất sạch, đẹp, có giá trị cao để nhà nước đấu giá, đem lại hiệu quả tốt nhất cho ngân sách, đơn cử như có thể dùng chính tiền của doanh nghiệp mua đất đấu giá để đầu tư cho chính con đường hoặc dự án hạ tầng đó.

Khi áp dụng chính sách này, các vấn đề về quỹ đất sẽ gia tăng tính minh bạch cho dự án, cho cơ quan chức năng nhà nước khi thực hiện, hạn chế những rủi ro hoặc tiêu cực tiềm ẩn.

Quỹ đất được tạo ra không chỉ là dành cho các công trình (building), có thể quy hoạch thành các chức năng khác nhau từ thương mại, nhà ở, công trình xã hội, cảnh quan công viên cây xanh, đặc biệt khi thành phố đang rất thiếu mảng xanh như hiện nay.

Ngoài ra, quỹ đất tạo ra khi được các chủ đầu tư xây dựng sẽ tạo ra bộ mặt đô thị khang trang, trật tự, quy củ,… từ đó giúp quá trình quản lý đô thị được thuận tiện, hiện đại hơn.

Tuy nhiên, bất kỳ một chính sách nào đưa ra đều có thể có những vấn đề ngoài tiên liệu và phát sinh trong quá trình áp dụng thực tế. Nếu chưa được 2/3 ý kiến người dân đồng thuận hoặc chỉ ½ người dân đồng thuận thì việc thực hiện sẽ như thế nào?

Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, khi thu hồi đất và đền bù cho người dân bị thu hồi đất, giá đất được xác định như thế nào cho phù hợp để không bị thiệt hại cho cả người dân và cho nhà nước rất quan trọng.

"Trường hợp thực tế có thể xảy ra là đất theo bảng giá quy định nhà nước không đúng với giá thị trường và người dân bị thu hồi đất thường đòi giá cao hơn theo thị trường do khi có thông tin quy hoạch, giá nhà đất trong khu vực đã tăng.

Còn trường hợp các ý kiến đồng thuận lựa chọn áp dụng chính sách này thì tỷ lệ tái định cư tại chỗ như thế nào là phù hợp? Giá trị xác định thu hồi đất và giá trị khi tái định cư xác định như thế nào?

Trong khi chênh lệch giá trị giữa trước và sau khi có dự án hạ tầng và dự án nhà ở/thương mại là rất lớn nên vấn đề này sẽ rất phức tạp", ông Nguyễn Hoàng chia sẻ.

Cũng theo đại diện DKRA Vietnam, một yếu tố cần lưu tâm khác là quỹ đất mới được tạo ra sẽ quy hoạch chức năng ở, chức năng thương mại hoặc công trình xã hội như thế nào để phù hợp với những người lựa chọn tái định cư tại chỗ.

Nếu chỉ chăm chú quy hoạch tạo ra những công trình nhà ở và thương mại với mật độ xây dựng san sát, tương lai sẽ tiếp tục có những hậu quả như quá tải, kẹt xe,…

Hoặc trường hợp người dân lựa chọn tái định cư tại chỗ nhưng chưa có dự án công trình mới được triển khai, bao gồm dự án hạ tầng chưa được triển khai và chưa có công trình dùng để tái định cư bởi một số lý do như chưa đấu giá được, chưa xác định chủ đầu tư,… lại tạo ra nhiều dự án treo và kéo dài.

Ông Nguyễn Hoàng nhận định: "Có một hệ lụy nhìn thấy rõ nhưng phải chấp nhận là khi doanh nghiệp có được đất qua đấu giá cùng với quy hoạch mới (hạ tầng, cảnh quan, tiện ích,…) thì khi triển khai đầu tư xây dựng dự án, giá bán sẽ tăng mạnh, điều đó góp phần làm cho giá bất động sản tăng".