Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Cẩn trọng từ bài học quá khứ

Một tuần trở lại đây, báo chí thông tin về đề án mới của TP HCM liên quan đến việc thu hồi diện tích đất hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá, phần vốn thu về sẽ đầu tư cho chính dự án hạ tầng đó.

Thông tin này ngay lập tức thu hút được sự chú ý của dư luận bởi các yếu tố liên quan đến việc đền bù giải tỏa và đấu giá, ảnh hưởng nhiều đến lợi ích của người dân trong vùng dự án.

Theo nhiều chuyên gia và luật sư, chính sách này không mới bởi Đà Nẵng đã từng triển khai. Về phía TP HCM, TP cũng từng áp dụng trong quá khứ nhưng không hiệu quả, thực tế mang về nhiều thất vọng hơn mong đợi.

Chính sách hợp lý nếu không có "quân xanh quân đỏ"

Theo Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, chính sách này cũng có nhiều ưu điểm, trước hết tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách nhà nước nếu được triển khai khách quan.

Thế nhưng theo Luật sư, cách làm này không mới vì Đà Nẵng đã áp dụng cách đây hơn chục năm, ưu điểm của chính sách đã được thể hiện ở những địa phương như Đà Nẵng.

"Nếu như trước đây không đấu giá mặt tiền đường của đoạn đường giải phóng bằng bằng, lợi thế thuộc về những người dân được giải phóng đến đất nhà mình.

Khi đề án của TP HCM được áp dụng, bên được hưởng lợi rất rõ là những đơn vị có nguồn vốn lớn, họ có thể tham gia đấu giá sòng phẳng và tranh thủ cơ hội từ lúc dự án làm đường rục rịch", Luật sư Trần Minh Hải chia sẻ về những chủ thể được hưởng lợi từ chính sách.

Dưới góc nhìn pháp lý của Luật sư, vấn đề quan trọng nhất ở chính sách này là phương thức bán đấu giá và tính khách quan trong quá trình đấu giá, những yếu tố này sẽ mang tính quyết định.

Luật sư cho rằng, "trường hợp đấu giá theo phương thức 'quân xanh quân đỏ' thì rõ ràng lợi thế này không khách quan và người hưởng lợi là những người tham gia đấu giá không sòng phẳng.

Thế nhưng nếu duy trì được phương thức đấu giá rõ ràng, có giám sát, đúng thời điểm thì đây là chính sách hiệu quả và hợp lý".

'Cần tránh vết xe đổ Thủ Thiêm'

Trước thông tin về đề án mới, TS Huỳnh Thế Du, Giảng viên trường Đại học Fulbright đã chia sẻ trên Facebook cá nhân rằng, ông khá ngạc nhiên trước chính sách này bởi thực tế, TP HCM đã triển khai từ khi đổi mới và kết quả là sự "pha trộn, thất vọng và rắc rối nhiều hơn".

Theo chuyên gia, Nam Sài Gòn với đường Nguyễn Văn Linh và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là dự án thành công điển hình nhất của TP HCM. Tuy nhiên, mức độ thành công rất nhỏ so với kỳ vọng và kế hoạch đặt ra ban đầu.

"Dự án tai tiếng nhất của thành phố là Thủ Thiêm cũng được làm theo dạng này. Rất nhiều bất cập và thách thức của mô hình này được thể hiện rất rõ ở đó. Do vậy, TP HCM cần phân tích và mổ xẻ Thủ Thiêm một cách thấu đáo để vết xe đổ này không bị lặp lại.

Nhìn ra bên ngoài, rất nhiều nơi đã triển khai, nhưng mức độ thành công khá khiêm tốn. Ở Việt Nam, Đà Nẵng đã từng rất thành công, nhưng cũng có nhiều rắc rối. Ở bên ngoài, Trung Quốc đã rất thành công với mô hình này, nhưng đòi hỏi quyết tâm đến mức tàn nhẫn của chính quyền.

Tóm lại, việc áp dụng mô hình trên cho các loại dự án khác nhau ở TP HCM là cần thiết, tuy nhiên kỳ vọng cũng nên chỉ vừa phải vì nó rất phức tạp với nhiều rắc rối khi triển khai", TS Huỳnh Thế Du chia sẻ.

Việc xây dựng hạ tầng và nâng cấp một số tuyến đường ở khu vực Thủ Thiêm vẫn chưa thực hiện được do vẫn chưa di dời một số công trình nhà dân. (Ảnh: Trường Nguyên).

Khó xác định ranh giới đất thu hồi hợp lý

Ở góc nhìn của Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, vấn đề quan trọng ở chính sách này là "không xác định được ranh giới đất để lấy bao nhiêu là hợp lý. Dù lấy kiểu gì, cuối cùng chỉ những người bị lấy đất trực tiếp, chịu đền bù với giá hiện tại là thiệt hại, còn những người ở phía sau vẫn được hưởng lợi".

Chuyên gia ví dụ, trường hợp nhà nước thu hồi phần đất 30 m2 với giá đền bù 10 triệu đồng/m2 cho những hộ dân bị thu hồi đất trực tiếp và bán lại với giá 80 triệu đồng. Còn những hộ dân ở phía sau đó được đền bù 6 triệu đồng/m2. Khi dự án hạ tầng hoàn thành, giá đất cũng tăng lên 80 triệu đồng/m2 nhưng đất của họ không bị thu hồi.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, các nước trên thế giới không áp dụng chính sách này vì đâu đó vẫn tồn tại sự bất công bằng. Những quốc gia như Mỹ hay châu Âu áp dụng đánh thuế bất động sản đúng với giá trị thu nhập dù chủ sở hữu có kinh doanh hay không, thay vì phụ thuộc vào con đường, chính sách đất đai. Trước đây, Bộ Tài chính đã thí điểm thu thuế căn nhà thứ hai nhưng lại nhận nhiều ý kiến phản đối.

"Trong trường hợp sở hữu nhiều nhà, nhà nước có thể thu nhiều thuế hơn khi giá đất tăng, tất cả đều được hành thu đúng với giá trị tài sản tăng lên, từ đó tạo sự công bằng. Ngoài ra, vẫn có nhiều phương pháp để thu về nguồn cao nhất, đúng nhất khi làm dự án hạ tầng, như phát hành trái phiếu công trình", TS. Đinh Thế Hiển ví dụ.

Mặc khác, chuyên gia cho rằng không phải người dân vào cũng muốn bán đi nơi an cư lạc nghiệp của mình để nhận về tiền đền bù. Quy định làm đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật như vỉa hè là chuyện bắt buộc, theo chính sách đất đai toàn dân phải chấp nhận vì đây là dự án chung. Tuy nhiên, trường hợp nhà nước lấy thêm đất để kinh doanh bù lại thì người dân khó chấp nhận.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng, "bây giờ mỗi lần mở đường, người dân chưa kịp mừng đã tiếc. Họ sống cả đời ở khu vực đó, không cần gì cả mà chỉ cần gia đình sống yên ổn.

Không thể nói mặt đường này hiện tại kinh doanh 10 triệu đồng nên đền bù cho người dân 10 triệu đồng, thậm chí đền bù ở mức cao hơn là 12 triệu đồng. Trường hợp người dân không đồng thuận, rõ ràng là cưỡng ép họ.

Chính sách này đã từng được áp dụng trong quá khứ nhưng chưa hiệu quả. Trong những năm đất đai còn rẻ, nhà nước hoàn toàn có thể mua tự nguyện mà vẫn chưa làm được thì bây giờ giá đất tăng nhanh, mức giá giữa nhà nước tính và giá người dân muốn rất khác nhau, câu chuyện lại càng khó…"

Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định

Quay trở lại câu chuyện ở Đà Nẵng cách đây khoảng hai thập kỷ, địa phương này đã chủ trương giải toả mở đường kết hợp thu hồi đất hai bên nhằm chỉnh trang đô thị. Những miếng đất dưới 40 m2 sẽ được thu hồi để xử lý theo quy hoạch, có thể mở đường nội bộ cho khu dân cư phía sau, ghép thửa,…

Ông Trần Văn Minh, nguyên Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng từng chia sẻ với Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, ban đầu có nhiều người dân không ủng hộ việc mở đường kèm theo thu hồi đất hai bên vì họ cho rằng như vậy chỉ người giàu mới được ở mặt tiền.

Đối với chính sách này, nguyên Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng cho rằng, điều quan trọng phải tạo được sự đồng thuận để người dân ủng hộ chủ trương chung. Muốn vậy phải xây dựng hạ tầng giao thông, chỉnh trang đô thị, khai thác quỹ đất đồng bộ.

"Người dân không đong đếm chi li vì thấy trong sự phát triển của thành phố có công sức của họ. Còn nếu chỉ chăm chăm mở đường để bán đất thì chắc chắn không ai ủng hộ", nguyên Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng cho hay.

Tương tự với quan điểm trên, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam mới đây cũng đưa ra nhận định: Sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định. Trên thế giới, những căn hộ 25 - 30 m2 không phải hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành "tổ uyên ương" mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý. 

"Nhìn chung, những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt lõi của vấn đề nằm ở sự đồng thuận của người dân. Phương án được chọn phải quan tâm và cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán và công việc của những người bị ảnh hưởng.

Nếu những dự án này thuộc dự án công, nhận đầu tư của Nhà Nước như trường học, bệnh viện, công viên,... thường sẽ nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân. Còn những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất..., thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định", TS Sử Ngọc Khương nhận định.