Cuộc đua quy hoạch KCN trước nỗi lo thiếu hụt nguồn cung

Nỗi lo thiếu hụt nguồn cung

Kết thúc năm 2020, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đã đưa ra dự báo thiếu hụt nguồn cung cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong tương lai.

Tại buổi họp báo thị trường bất động sản quý IV/2020, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam dự báo, tại thị trường phía Bắc, nguồn cung đất công nghiệp sẽ ít dần trong năm 2021 và các năm sau đó.

Ông Hiếu cho biết, trong quý IV/2020, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%. 

Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam cũng đạt mức cao là 87%. CBRE ghi nhận nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận tăng lên đáng kể.

Tại Hà Nội, báo cáo của Colliers International Việt Nam cho thấy quỹ đất ở Thủ đô đang dần cạn kiệt, kế hoạch phát triển quỹ đất công nghiệp cần được chính phủ phê duyệt, nếu chậm trễ sẽ được đầu tư cho các phân khúc bất động sản khác.

Về phía Savills, đơn vị này nhận định, diện tích đất trống tại các khu vực chính ở phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên và ở phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai đang dần trở nên khan hiếm.

Tương tự, Jll Việt Nam dự báo quỹ đất cho phát triển KCN của Việt Nam đã hạn hẹp, quỹ đất có hạ tầng giao thông tốt lại càng hạn chế hơn. Tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng,… đã tăng đáng kể từ năm 2018.

Tại Đồng Nai, Ban Quản lý các KCN Đồng Nai cho biết, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho nhà đầu tư thuê không còn nhiều, hiện chỉ còn khoảng 300 ha.

Tại Vĩnh Phúc, trong số 8 KCN đã triển khai, có 5 KCN đã hết đất sạch để cho các doanh nghiệp thuê, xây dựng nhà máy. Hiện nay, chỉ còn ba KCN còn đất sạch để cho thuê với diện tích khoảng hơn 141 ha.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư liên quan đến phản ánh của báo chí về tình trạng thiếu nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao tại các KCN.

Cuộc đua quy hoạch KCN

Từ cuối năm 2020 đến nay, hàng chục KCN tại các địa phương trên cả nước đã được đồng ý bổ sung vào quy hoạch cũng như duyệt chủ trương đầu tư.

Mới đây nhất, Thủ tướng vừa đồng ý bổ sung KCN Đồng Sóc hơn 208 ha tại xã Vân Xuân, xã Vũ Di và thị trấn Tứ Trưng, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc vào Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam.

Trước đó, hàng loạt KCN tại khu vực phía Bắc đã được bổ sung vào quy hoạch, gồm KCN Vân Hồ (217 ha, Sơn La); KCN Hữu Lũng (600 ha, Lạng Sơn); KCN Sông Công II giai đoạn 2 (300 ha, Thái Nguyên); KCN Bình Giang (150 ha) và KCN Thanh Hà (150 ha) tại Hải Dương; KCN số 5 (193 ha), KCN Thổ Hoàng (250 ha), KCN Thăng Long II mở rộng giai đoạn 3 (180,5 ha) và KCN Yên Mỹ II mở rộng (216 ha) tại Hưng Yên.

Khu vực miền Nam thậm chí còn nhiều hơn, khi có đến 15 dự án được bổ sung vào quy hoạch, chủ yếu tập trung tại các địa phương như Đồng Nai, Long An hay Cần Thơ.

Long An là tỉnh bổ sung nhiều nhất với 6 dự án KCN, gồm KCN Sài Gòn - Mekong (200 ha); KCN Tân Lập (654 ha); KCN Lộc Giang (466 ha); KCN Hòa Bình mở rộng (49 ha); KCN Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng (90 ha) và KCN Xuyên Á giai đoạn 3 mở rộng (177 ha).

Tiếp đến là Đồng Nai với 5 dự án, gồm KCN Phước An (330 ha); KCN Phước Bình 2 (299 ha); KCN Long Đức 3 (253 ha); KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp (2.627 ha) và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha).

Tại Cần Thơ có hai dự án là KCN Ô Môn – Cần Thơ (500 ha) và KCN Vĩnh Thạnh (900 ha); còn lại là KCN Hiệp Thạnh (574 ha) tại Tây Ninh và KCN Cây Trường (700 ha) tại Bình Dương.

Trong khi đó, khu vực miền Trung lại có ít KCN được bổ sung vào quy hoạch nhất, với ba dự án, gồm KCN Quảng Trị (497 ha); KCN hỗ trợ khu công nghệ cao Đà Nẵng (58,53 ha) và KCN Phú Bình (675 ha).

Nan giải bài toán giải phóng mặt bằng

Việc mở rộng quỹ đất KCN là tín hiệu đáng mừng, trong bối cảnh bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục là "đứa con cưng" của ngành bất động sản nói chung, với nhu cầu ngày càng tăng của thị trường, theo ý kiến của ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam.

Tuy nhiên, chỉ mở rộng quỹ đất thôi là chưa đủ. Đi kèm với đó là công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ xây dựng hạ tầng các KCN, kịp thời đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.

Tại hội thảo Bất động sản Việt Nam 2020 - 2021 tổ chức ngày 29/8/2020, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam cho biết, trung bình một dự án mất ba năm để làm thủ tục, thậm chí có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm. Tương tự, các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng phải mất 2 - 3 năm cho các thủ tục.

Trên thực tế, không ít trường hợp các dự án KCN đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, song vẫn chậm tiến độ sau nhiều năm, ảnh hưởng đến công tác thu hút đầu tư.

Đơn cử như KCN Quang Châu 426 ha tại Bắc Giang do CTCP KCN Sài Gòn - Bắc Giang làm chủ đầu tư. Dự án đi vào hoạt động từ năm 2006, song đến nay vẫn còn 90 ha chưa thể giải phóng mặt bằng.

Hay như KCN Thạnh Phú của CTCP Sonadezi Long Bình, được thành lập từ năm 2006 với quy mô hơn 177 ha, sau 15 năm vẫn còn 47 ha chưa được bàn giao cho chủ đầu tư.

Câu chuyện giải phóng mặt bằng cũng là vướng mắc đối với Tập đoàn Amata tại Đồng Nai. Dự án KCN công nghệ cao Long Thành của doanh nghiệp được cấp phép đầu tư từ năm 2016, sau gần 5 năm chưa thể hoàn thành hạ tầng để cho thuê đất. 

Tính riêng toàn tỉnh Đồng Nai, Ban Quản lý các KCN địa phương này cho biết, diện tích đất công nghiệp còn vướng bồi thường, giải tỏa và chưa hoàn thiện đầu tư hạ tầng trên địa bàn tỉnh là 900 ha.

Tại Vĩnh Phúc, dù quỹ đất đang dần khan hiếm, song vẫn còn khoảng hơn 2.700 ha đất KCN cần phải bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư.

Trước thực trạng này, Giám đốc Jll Việt Nam cho rằng: "Việt Nam không nhất thiết đón những doanh nghiệp hàng đầu, hãy đón những doanh nghiệp phù hợp với mình và 'liệu cơm gắp mắm'".