Condotel chính thức được cấp sổ đỏ: 'Công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư, tỉ suất sinh lợi không nằm trong trách nhiệm của Nhà nước'

Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gửi Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ đến Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Đây là một trong những vấn đề thị trường đang mong đợi nhất, bao gồm những chủ đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản (BĐS) mới như căn hộ du lịch (condotel), đặc biệt là kể từ sau sự kiện Cocobay Đà Nẵng vỡ trận vào cuối năm 2019.

Giải tỏa được điểm nghẽn nhất

Theo đánh giá của TS Đinh Thế Hiển, trong vài năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, nhất là vùng biển thường có nhiều dự án qui mô rất lớn, qui chuẩn 4, 5 sao.

Khi loại hình này được xây dựng đã tạo khu lưu trú rất lớn, đóng góp vào phát triển kinh tế du lịch trước sự tăng trưởng du khách.

"Thế nhưng ở góc độ pháp lí, việc cấp quyền chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa rõ ràng và làm cho người mua không yên tâm. Nhất là sau sự kiện Cocobay, các chủ đầu tư ở loại hình này cũng bị mang tiếng phần nào và gặp khó khăn trong việc triển khai.

Điểm nghẽn nhất của các chủ đầu tư và nhà đầu tư mong muốn mua căn hộ du lịch là vấn đề pháp lí, nằm ngoài chuyện tính toán của họ.

Do đó, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường là tin rất tốt, đã giải tỏa những băn khoăn, lo lắng và cũng là vấn đề cần triển khai để phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh", TS Đinh Thế Hiển cho biết.

Cũng theo chuyên gia, tương tự như loại hình căn hộ, không phải một dự án được xây xong là được cấp giấy chứng nhận ngay.

Đôi khi có những căn hộ mất 2-3 năm, lúc đó khi dự án xây dựng xong, cơ quan có thẩm quyền cấp phải đánh giá dự án xây dựng có đúng qui hoạch không, đúng chuẩn không thì họ mới cấp sổ.

Ở góc độ ngược lại, chính vì Nhà nước công nhận và thực hiện trách nhiệm cấp sổ nên chủ đầu tư phải xây dựng đúng qui hoạch, đúng giấy phép xây dựng, đúng thiết kế thì mới được cấp sổ.

Do đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng như giấy phép xây dựng thì trước hết phải đối đầu với pháp luật, sau là đối đầu với khách hàng.

Theo TS Đinh Thế Hiển, "chính vai trò của Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận này giúp cho các dự án được xây dựng đúng chất lượng, đúng giấy phép xây dựng, nhà đầu tư cá nhân an tâm khi tham gia mua căn hộ du lịch".

Tách rõ hai vấn đề: Nhà nước công nhận quyền sở hữu và tỉ suất sinh lợi

Liên quan đến việc quyền lợi của khách hàng sẽ thay đổi ra sao trước thông tin tích cực trên, đặc biệt là khách hàng của Cocobay Đà Nẵng, TS Đinh Thế Hiển cho rằng có hai vấn đề cần được tách ra: Nhà nước công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư và tỉ suất sinh lợi của loại hình BĐS này..

TS Đinh Thế Hiển phân tích, "đối với việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư cá nhân khi mua căn hộ du lịch thông qua cấp giấy chứng nhận, điều này giúp nhà đầu tư cá nhân yên tâm về quyền sở hữu của họ.

Tương tự như việc mua căn hộ, Nhà nước sẽ cấp sổ hồng nhưng chất lượng căn hộ đó có tốt không, việc ở hay cho thuê có tốt không sẽ phụ thuộc vào chủ đầu tư, vị trí và nhiều yếu tố khác.

Còn vấn đề căn hộ du lịch đó có khai thác hiệu quả không, có đem lại hiệu quả lợi nhuận cho nhà đầu tư không sẽ phụ thuộc vào các yếu tố: Hiệu quả đầu tư, chủ đầu tư quản lí vận hành và vị trí dự án có tốt không. Những vấn đề này không nằm trong trách nhiệm của Nhà nước."

Cam kết lợi nhuận giữa hai dòng căn hộ du lịch

Khi mua căn hộ, dù là căn hộ du lịch hay căn hộ để ở, cho thuê thì người mua đều có những tính toán về lợi nhuận.

Theo TS Đinh Thế Hiển, "cần phải phân biệt hai dòng căn hộ du lịch: Để bán và căn hộ thứ hai.

Ở loại thứ nhất thường phổ biến trước đây, tức là nhà đầu tư cá nhân mua xong giao cho chủ đầu tư tự quản lí, khai thác để chia lợi nhuận.

Theo đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận trong một khoảng thời gian, thường 2-10 năm tùy vào từng dự án.

Sau khi kết thúc thời gian cam kết, dự án sẽ đi vào khai thác chuẩn và hạch toán chia lời theo công thức quản lí chi phí có kiểm toán. Như vậy, việc cam kết với loại này chỉ cam kết trong một khoảng thời gian."

Thông thường, khoảng 2-3 năm đầu khi một cơ sở lưu trú đi vào khai, tỉ lệ lấp đầy và hiệu quả chưa đạt. Do vậy, để đảm bảo niềm tin với khác hàng, các chủ đầu tư sẽ đưa ra cam kết khách hàng vẫn được hưởng lợi nhuận hợp lí trong khoảng thời gian này.

Đồng thời, chủ đầu tư thường khẳng định lợi nhuận sau khoảng thời gian này chắc chắn cao hơn. Bởi lẽ theo thời gian 5-10 năm sau, chi phí đầu tư vẫn như cũ, còn giá cả phòng sẽ tăng, danh tiếng khu lưu trú cũng tăng nên tỉ suất chắc chắn sẽ cao hơn.

"Thế nhưng trong trường hợp những cơ sở lưu trú quản lí vận hành yếu kém hay địa điểm đầu tư không hấp dẫn thì khách không tới. Do đó, cam kết này không chắc chắn thực hiện được", TS Đinh Thế Hiển nhận định.

TS Đinh Thế Hiển cho biết, "từ năm 2019, thị trường xuất hiện dòng sản phẩm thứ hai là căn hộ thứ hai (second home), tức người mua tự quản lí khai thác.

Ở dạng thứ hai này, người mua tự đánh giá vị trí, giá tiền mua, chất lượng thiết kế để họ tính toán lợi nhuận phù hợp.

Khách hàng tự khai thác nên không bị phụ thuộc vào cam kết của chủ đầu tư, cũng không giao nhà cho chủ đầu tư mà chính khách hàng tự tính toán hiệu quả."

TS Đinh Thế Hiển cũng lưu ý, "có nhiều người mua căn hộ du lịch không chỉ để khai thác, cho thuê mà còn để ở, cho gia đình, người thân nghỉ dưỡng rất nhiều, có nhiều mục đích.  

Chính khách hàng ở dạng thứ hai này rất cần giấy chứng nhận của Nhà nước để xác nhận quyền sở hữu của mình.

Do đó, quyết định của Bộ Xây dựng đã giải tỏa rất nhiều lo lắng, băn khoăn của khách hàng. Hiện nay, loại hình này đang phát triển rất mạnh ở Vũng Tàu, Long Hải và một phần Hồ Tràm, Phan Thiết."