Cơn gió ngược chiều với thị trường bất động sản

Trong báo cáo ngành mới cập nhật, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá, xu hướng lãi suất tăng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản sẽ là cơn gió ngược chiều cho ngành này, tạo áp lực lên việc vay mới, chi phí vốn vay tăng cao và nhu cầu xuống mức thấp.

Theo BSC Research, tỷ lệ hấp thụ các dự án đã chậm đi rất nhiều trong quý III/2022, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, thời điểm triển khai mở bán mới và giá bán sẽ thay đổi rất nhiều so với kế hoạch ban đầu của các doanh nghiệp và giá trị mở bán mới/bàn giao dự án cũ sẽ yếu đi nhiều trong thời gian tới. 

Đối với các doanh nghiệp niêm yết, quy mô trái phiếu đáo hạn năm 2023 cao hơn 2 lần năm 2022, chiếm khoảng 20% tổng giá trị đáo hạn toàn ngành bất động sản.

Theo thông tin từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp niêm yết năm 2023 và 2024 lần lượt là 32.666 tỷ đồng và 19.582 tỷ đồng.

Nhóm phân tích đánh giá, mặc dù 80% giá trị đáo hạn ngành bất động sản năm 2023 chủ yếu nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết nhưng áp lực dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn cũng đè nặng lên các doanh nghiệp niêm yết trong bối cảnh gần như mọi nguồn huy động vốn đều trở nên khó khăn bao gồm cả bán hàng cũng như các doanh nghiệp sẽ có lượng lớn nợ vay ngân hàng đáo hạn trong 2023. 

Công ty chứng khoán này cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết hầu như đều đến từ việc huy động vốn thông qua vay nợ/phát hành trái phiếu. Mặc dù tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của các doanh nghiệp này vẫn chưa quá cao nhưng áp lực thanh toán nợ đến hạn trong năm 2023 - 2024 là tương đối lớn khi giá trị mở bán mới trong 9 tháng qua sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ và cả năm 2021.

Giá trị mở bán mới chỉ bắt đầu chứng kiến mức giảm mạnh từ quý III/2022 với mức giảm 50-80% về giá trị so với hai quý đầu năm. Nhóm phân tích dự báo, xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô.

Thống kê trước đó của FiinRatings cũng chỉ ra, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (hơn 896.000 tỷ đồng).

Nhóm phân tích cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Song, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, thị trường chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.