Thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh?

Vẫn có nhiều giao dịch bất động sản giá trị lớn được thực hiện

Cùng với sự hồi phục kinh tế sau đại dịch, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ M&A và rót vốn trong những tháng đầu năm nay.

Theo ước tínhCushman & Wakefield, các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Nhu cầu cho các cao ốc văn phòng đang hoạt động ở khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng. Trong tháng đầu tiên của năm 2022, CapitaLand Development đã chuyển nhượng thành công tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place thuộc khu vực trung tâm Hà Nội với giá 550 triệu USD, xác lập kỷ lục mới về giá trị giao dịch tòa nhà văn phòng tại thị trường Hà Nội.

“Với nguồn cung văn phòng Hạng A và B khá hạn chế ở cả hai TP HCM và Hà Nội chỉ khoảng 3 triệu m2, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục tăng thúc đẩy nhu cầu thuê và mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Đối với phân khúc nhà ở, Keppel Land đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. Tại các khu đất này,Keppel Land sẽ phát triển dự án nhà ở, bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng.

Ở chiều ngược lại. Keppel Land đã công bố thương vụ thoái vốn tại dự án nhà ở có diện tích 30 ha ở TP HCM.

Bên cạnh đó, Gamuda Land cũng cho biết đã tiến hành mua lại một khu đấtcó diện tích 5,6 ha tại thành phố mới Bình Dương với mức giá gần 54 triệu USD.

Hay như Công ty kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited cho biết đã chi 9,45 triệu USD để mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City (tọa lạc trên đường Lê Hồng Phong, TP Hải Phòng) từ CTCP Đầu tư Thùy Dương, qua đó nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.

Một thương vụ khác là Masterise Homes M&A Khu đô thị Sài Gòn Bình An và đổi tên mới là The Global City. Toàn dự án có quy mô 117 ha, tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây. 

Ngoài ra, thị trường còn chứng kiến nhiều thương vụ rót vốn ngoại vào các doanh nghiệp bất động sản như quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus rót 250 triệu USD vào Novaland, nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của doanh nghiệp này. Hai quỹ có vốn nước ngoài là VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo việc đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.

Nhà đầu tư lạc quan với bất động sản công nghiệp 

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, chuyên giaCushman & Wakefield đánh giá các nhà đầu tư tiếp tục có cái nhìn lạc quan về thị trường, điều này này được thể hiện qua số lượng nhà đầu tư muốn mua những quỹ đất hoặc nhà xưởng trong các khu công nghiệpgia tăng.

Đơn cử như đầu năm 2022, GLP thông báo việc thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng giá trị đầu tư 1,1 tỷ USD vào 6 dự án trung tâm logistics có tổng diện tích 900.000 m2. Hay Mapletree Investments đã chuyển nhượng ba dự án logistics cho Mapletree Logistics Trust với tổng giá trị giao dịch 95,9 triệu USD.

Bên cạnh đó, Logos Property Services đã với Manulife Financial đầu tư hơn 80 triệu USD vào một dự án logistics mới có diện tích 116.000 m2, được xây dựng tại KCN Dầu Giây, Đồng Nai. BW Industrial cũng vừa công bố mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.

CapitaLand Development đã có thông báo về việc ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư với UBND tỉnh Bắc Giang đối với khu đô thị - công nghiệp - logistics có tổng diện tích hơn 400 ha với giá trị cam kết đầu tư 1 tỷ USD.

Trong số những giao dịch đáng chú ý gần đây còn có việc Boustead Singapore đã mua lại 6 dự án logistics thuộc danh mục đầu tư của Khai Toan Joint Stock Company tại khu công nghiệp tại Đồng Nai và Bắc Ninh với giá trị 84,2 triệu USD.

Ngoài các loại hình bất động sản truyền thống, trong tháng 6, một thương vụ đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu cũng được công bố bởi tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hong Kong với dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 với diện tích 6.056 m2 tại Khu công nghệ cao TP HCM.

Từ quan sát về lịch sử giao dịch,chuyên gia Cushman & Wakefield đưa ra nhận định phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch COVID-19 đến năm 2022 đã đạt được thỏa thuận, qua đó thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng đầu năm tăng mạnh.

"Tuy nhiên, tình hình hoạt động bất động sản đã bị chậm lại từ tháng 10 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của thị trường, bao gồm thông tin liên quan đến những vụ án xảy ra tại các doanh nghiệp bất động sản và chứng khoán, tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ.

Điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường sẽ có một chiến lược bảo thủ hơn. Một số nhà đầu tư ban đầu đã nhấn nút ‘tạm ngừng’ để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai", bà Trang Bùi chia sẻ.

Cơ sở để tin tưởng dòng vốn sẽ trở lại với bất động sản

Cũng theo chuyên gia Cushman & Wakefield, bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng.

Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư,” bà Trang Bùi nhận định.

Bà Trang cũng nói thêm, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện từ những tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý nhà nước có liên quan như Nghị định số 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, các địa phương và doanh nghiệp.

"Mặc dù chúng tôi đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án, Cushman & Wakefield nhận định vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý.

Để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài", bà Trang nói.

32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh? Trong một diễn đàn về thị trường bất động sản mà Cushman & Wakefield thực hiện vào cuối tháng 10 vừa qua, đa số các chuyên gia đều lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng và cần sự điều tiết chính sách bất động sản từ chính phủ.

“Mỗi chúng ta đều là thiên tài và thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc. Mỗi khi âm thanh dừng lại sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên. Và tôi sẽ để lại bài toán này cho các bạn tự xem xét!”, chuyên giaCushman & Wakefield chia sẻ.