Chuyên gia Savills: Điều chỉnh khung giá đất sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà

Mới đây khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. 

Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019 - 2024 gửi UBND TP HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Liên quan đến vấn đề này, bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận định giá Savills TP HCM cho biết, năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kì 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận định giá Savills TP HCM. (Ảnh: Savills)

Về mức tăng, theo bà Linh, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất qui định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. 

Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Điều này thể hiện rõ sự khác biệt lớn giữa qui định và thực tế.

"Các đề xuất của UBND TP Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lí vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay", bà Linh nhận định.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, theo phương án của HoREA đưa ra thì giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP HCM.

Đánh giá về tác động của khung giá đất, bà Linh cho rằng, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỉ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. 

"Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều", bà Linh khẳng định.

Xét về cơ chế, theo Trưởng bộ phận định giá Savills TP HCM, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. 

Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44 của Chính phủ đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Ngoài ra, bà Linh cho rằng, thực tế có sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất qui định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên qui định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. 

"Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên qui ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan", bà Linh cho hay.