HoREA lo ngại tăng khung giá đất có thể dẫn đến sụt giảm qui mô giao dịch trên thị trường BĐS

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa mới có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên – Môi trường và UBND TP HCM về việc góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024, đánh giá tác động đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Theo đó, Hiệp hội cho rằng, các qui định hiện hành trong luật đất đai và các nghị định về khung gia đất đã dẫn đến tình trạng giá đất trong "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. 

Theo HoREA, khung giá đất tăng sẽ đẩy giá nhà đất tăng, làm giảm qui mô tổng cầu có khả năng thanh toán. Ảnh minh họa: 24h.vn.

Theo HoREA, đây là điểm bất hợp lí vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo qui định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Tuy nhiên, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ phải ban hành Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019 - 2024, vì Khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực vào ngày 29/12/2019.

HoREA cũng chỉ ra 4 điểm bất cập, hạn chế về phân vùng kinh tế để qui định khung giá đất.

Thứ nhất, phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lí, mà lẽ ra nên phân chia nhiều vùng hơn, mỗi vùng bao gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng, như sau:

"Vùng trung du miền núi phía Bắc" cần phân chia thành "Vùng trung du phía Bắc", "Vùng miền núi phía Đông Bắc" và "Vùng miền núi phía Tây Bắc".

"Vùng Bắc Trung bộ", "Vùng duyên hải Nam Trung bộ" cần phân chia thành "Vùng Bắc Trung bộ", "Vùng duyên hải Trung Trung bộ" và "Vùng duyên hải Nam Trung bộ".

"Vùng Tây nguyên" cần phân chia thành "Vùng Bắc Tây nguyên" và "Vùng Nam Tây nguyên".

"Vùng đồng bằng sông Cửu Long" cần phân chia thành "Vùng đồng bằng Bắc sông Hậu" và "Vùng đồng bằng Nam sông Hậu" (có thể cân nhắc thêm "Vùng Đồng Tháp Mười").

Thứ hai, qui định Khung giá đất của các đô thị "Vùng Bắc Trung bộ" có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các "Vùng kinh tế" khác (chỉ cao hơn giá đất Vùng trung du và miền núi phía Bắc và Vùng Tây nguyên), đến nay không còn phù hợp, do sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa cao ở "Vùng Bắc Trung bộ" như khu kinh tế Nghi Sơn, khu công nghiệp Hoàng Mai, khu kinh tế Vũng Áng - Formosa...

Thứ ba, qui định Khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt  là Hà Nội và TP HCM có mức giá như nhau là không hợp lí và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.

Thứ 4, qui định Khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng Vùng kinh tế là chưa hợp lí, do 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong Vùng.

HoREA cũng cho rằng khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở.

Do giá cả được hình thành theo qui luật giá trị, qui luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lí đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Bởi vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Theo HoREA, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, theo HoREA, khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng chỉ ra, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm qui mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. 

Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm qui mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm qui mô thị trường đầu tư thứ cấp mà theo HoREA là đang "rất nóng" hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, khung giá đất, bảng giá đất có mức giá quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

HoREA cũng đưa ra đánh giá tác động trực tiếp của khung giá đất, bảng giá đất đến nguồn thu ngân sách của nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiệp hội cho biết, hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách.