Chính sách kinh tế của Trung Quốc bó tay với thị trường bất động sản

Lịch sử thất bại

Ở đời, được cái này thì mất cái kia. Nhưng gần đây Trung Quốc chỉ thấy mất mà chưa thấy được. Cuộc chiến của Chủ tịch Tập Cận Bình với những kẻ đầu cơ bất động sản – mở màn vào năm 2020 – là ý tưởng tốt nhưng diễn ra vào thời điểm tồi. Giống như những nỗ lực trước đó, chính phủ Trung Quốc đã cố thực hiện công việc quá sức với nền kinh tế.

Giờ đây, người mua nhà đang công khai thể hiện sự bất mãn bằng cách đe dọa ngừng trả nợ vay thế chấp. Thị trường nhà đất Trung Quốc chìm sâu trong khủng hoảng, đặt kế hoạch kích thích kinh tế và ổn định xã hội vào rủi ro. Có vẻ như Bắc Kinh không còn lựa chọn nào khác ngoài bỏ cuộc.

Theo Reuters, bất động sản đóng góp tới 1/3 GDP Trung Quốc. Truyền thông nhà nước ước tính 70% tài sản tài chính của người dân nước này nằm trong lĩnh vực nhà đất.

Những con số trên không có gì đáng ngạc nhiên. Trong hàng chục năm, chờ đợi giá bất động sản ở Trung Quốc tăng là trò đặt cược phi rủi ro. Lợi nhuận của người đầu cơ chỉ bị giới hạn bởi năng lực vay mượn. Tuy nhiên, với giá nhà ở một số thành phố tương đương với hàng chục năm thu nhập, các nhà kinh tế lo rằng tiền trả nợ vay thế chấp sẽ làm giảm tiêu dùng và ngăn cản việc lập gia đình.

Nỗ lực nhằm hạ nhiệt thị trường năm 2014 và 2015 của chính phủ Trung Quốc gây ra nhiều thiệt hại liên đới đến mức các quan chức nhanh chóng thay đổi lập trường. Điều đó càng củng cố niềm tin rằng các nhà phát triển bất động sản đã tích lũy nhiều rủi ro hệ thống đến mức họ không thể bị trừng phạt nữa, và hiện tượng đầu cơ tiếp diễn.

Vậy nên Chủ tịch Tập Cận Bình đã cố lần nữa. Năm 2020, ông áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ”, đẩy các công ty nợ nần ngập đầu như China Evergrande khỏi thị trường tín dụng. 

Thất bại trong việc xin tái cấp vốn và đối mặt với doanh số suy giảm, các nhà phát triển bất động sản yếu vỡ nợ, dẫn đến nhiều công trình bị ngừng. Điều này khiến cho những người mua nhà phẫn nộ ở hơn 50 thành phố đã đe dọa ngừng trả nợ vay thế chấp cho các bất động sản dang dở. Phong trào này rất khó để kiểm soát.

Các nhà phân tích ước tính khoảng 500-600 triệu m² có thể bị đình trệ. Với gần 25% thanh niên trong độ tuổi lao động không có việc làm, Bắc Kinh đang gấp rút chi tiêu cho cơ sở hạ tầng để tạo ra việc làm nhanh chóng. Nhưng lợi ích của kế hoạch này sẽ bị triệt tiêu nếu những căn hộ dang dở không được tiếp tục hoàn thiện.

Bắc Kinh cũng phải bó tay

Theo ước tính chính thức, chi phí xây dựng trung bình cho mỗi m² là khoảng 4.000 nhân dân tệ. Như vậy việc hoàn thành và bàn giao các dự án dang dở cho chủ sở hữu sẽ cần ít nhất 2.000 tỷ nhân dân tệ (300 tỷ USD).

Khi nhận được nhà, những chủ sở hữu này sẽ tiếp tục trả tiền cho ngân hàng. Do rắc rối của ngành bất động sản đã lây lan trong cả năm, một số người có thể thắc mắc rằng vì sao các quan chức vẫn chưa vung chiếc đũa thần tài chính để giải quyết vấn đề.

Câu trả lời là giới chức Trung Quốc không có chiếc đũa thần nào. Thứ nhất là phương án giải cứu những đối tượng mà Bắc Kinh đang cố gắng trừng trị, tức là các nhà phát triển bất động sản vô trách nhiệm và dân đầu cơ – những người vay nợ để mua các căn hộ không tồn tại. Việc này sẽ càng làm tăng rủi ro đạo đức mà ông Tập đang cố xóa bỏ.

Thứ hai là phương án trông chờ vào các tổ chức có vị thế tốt nhất để tiếp quản các dự án và tài trợ cho việc hoàn thiện, tức chính quyền địa phương, các nhà phát triển bất động sản nhà nước, ngân hàng và công ty quản lý tài sản của chính phủ. Tuy nhiên, chính bản thân các tổ chức này cũng đang chịu áp lực về tài chính do tình hình kinh tế không khả quan. Đó là lý do họ chưa can thiệp.

Ngân hàng trung ương Trung Quốc vẫn đang tấn công đống nợ xấu của doanh nghiệp và phải lo lắng về sự tháo chạy của dòng vốn trong bối cảnh đồng USD mạnh lên. Do đó, các nhà hoạch định chính sách tiền tệ vẫn đang ngần ngại giảm mạnh lãi suất để thúc đẩy tăng trưởng.

Thứ ba là chính phủ Trung Quốc cũng khó mà vực dậy được thị trường bất động sản đang trên đà lao dốc. Tài trợ cho các dự án hiện tại sẽ chấm dứt làn sóng tẩy chay của người mua nhà nhưng chưa chắc đã phục hồi được nhu cầu cho một thị trường đã có đủ căn hộ trống cho 90 triệu người, theo ước tính của Rhodium Group. Khi dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản xấu đi, sẽ có thêm các dự án bị tạm dừng, đòi hỏi chính phủ phải tiếp tục can thiệp.

Trên thực tế, chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng một số hạn chế cho vay trong ngành bất động sản. Các chính quyền địa phương – dựa vào doanh số bán đất để tài trợ ngân sách – đang cố gắng khôi phục sự quan tâm của người mua, nhưng không mấy thành công.

Dần dần, ba lằn ranh đỏ của ông Tập đang bị đẩy lùi. Ông Tập càng mất nhiều thời gian để thừa nhận thất bại tạm thời, thì nguy cơ ông bị khuất phục càng tăng.