Bất động sản sa sút sẽ đánh gục kinh tế Trung Quốc, vượt qua tác động của Zero COVID

 “Sức công phá” hơn cả Zero COVID

Trong khi công chúng toàn cầu tập trung vào tác động kinh tế của chính sách Zero COVID, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh, thì sự sa sút của thị trường nhà ở Trung Quốc lại có thể gây ra những tác động sâu sắc và kéo dài hơn.

Tín hiệu xấu đang liên tục xuất hiện. Đầu tháng 7, sau cuộc khủng hoảng của Evergrande, Shimao Group - một tập đoàn bất động sản lớn khác, vừa quá hạn thanh toán hơn 1 tỷ USD tiền lãi và tiền gốc trái phiếu nước ngoài.

Theo tuyên bố từ Shimao, “những bất ổn trên thị trường liên quan đến hoạt động tái cấp vốn nợ vay” và “môi trường hoạt động cũng như điều kiện nguồn vốn đầy thách thức” đã đẩy tập đoàn vào khó khăn.

Mặt khác, một thước đo chính thức về doanh số bán căn hộ và nhà ở đã xác lập tháng sụt giảm thứ 11 liên tiếp - một kỷ lục chưa từng có kể từ khi Trung Quốc xây dựng thị trường bất động sản tư nhân vào những năm 1990.

Lĩnh vực bất động sản, cùng các dịch vụ và ngành nghề liên quan, hiện đóng góp hơn 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Do vậy, doanh số bán nhà lao dốc quả thực là một lực cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế năm nay.

Ngoài ra, Citigroup cho biết kể từ ngày 12/7, khách hàng của 35 dự án ở 22 thành phố trên khắp Trung Quốc đã quyết định ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp vì nhà thầu bàn giao dự án chậm trễ và giá nhà đất giảm mạnh.

Vụ việc cho thấy cơn bão đã nhấn chìm lĩnh vực địa ốc của Trung Quốc đang tác động đến tầng lớp trung lưu ra sao. Điều này cũng có thể làm phát sinh nguy cơ vỡ nợ của người mua nhà và gây ra rủi ro nợ xấu mới với các ngân hàng.

Ông Lu Ting - nhà kinh tế cấp cao tại Nomura, đánh giá: “Đây là đợt lao dốc tồi tệ nhất từng được ghi nhận của thị trường bất sản Trung Quốc”. Thời gian trì trệ thậm chí còn vượt mức của năm 2008 và 2014.

Cú sụt của ngành địa ốc Trung Quốc bắt đầu vào năm ngoái, khi Bắc Kinh thắt chặt các chính sách đối với lĩnh vực này nhằm kiềm chế giá nhà ở leo thang và giảm thiểu rủi ro tài chính từ các công ty bất động sản nặng nợ.

Mặc dù có tin tức về việc Bắc Kinh sẽ hỗ trợ hơn cho ngành này, ông Gary Ng. - nhà kinh tế cấp cao tại ngân hàng Natixis, nói chính quyền trung ương vẫn tập trung vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng nghĩa rằng giá nhà sẽ không tăng quá cao.

Do đó, các công ty từng thu lợi từ đà tăng của giá nhà sẽ cần phải thích ứng, ông Ng. nhấn mạnh. “Chúng ta sẽ thấy một số nhà phát triển không thể thanh toán được nợ”, vị chuyên gia tiếp tục.

Trong một lưu ý, S&P Global từng nhận xét: “Về lâu dài, chính sách sẽ được thực hiện theo nguyên tắc ‘nhà là để ở, không phải để đầu cơ'. Các mô hình kinh doanh mới, ở một mức độ nào đó, phải phù hợp với mục tiêu nói trên”.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs thì ước tính bước lùi của thị trường bất động sản sẽ khiến tăng trưởng GDP năm nay của Trung Quốc mất 1,4 điểm %. Điều đó khiến mục tiêu tăng trưởng cả năm “khoảng 5,5%” xa tầm với của chính quyền ông Tập. Một số chuyên gia khác thậm chí cho rằng đạt đến mức tăng trưởng 3% đã là một khó khăn.

Tương lai bất định

Mặc dù doanh số bán nhà và lĩnh vực xây dựng tụt dốc, giá nhà dường như không giảm nhiều như trong các chu kỳ đi xuống trước đó của ngành bất động sản Trung Quốc, vì nguồn cung nhà ở dư thừa ít hơn.

Điều đó tạo thêm dư địa cho các quan chức địa phương duy trì các chính sách kiểm soát chặt chẽ mà không gây náo loạn tình hình tài chính của các hộ gia đình trên diện rộng.

Tuy nhiên, đáng ngại là sự khựng lại của ngành bất động sản đang gây hại cho cả lĩnh vực tư nhân lẫn nhà nước. Cuộc khủng hoảng tín dụng của các đại gia địa ốc như Evergrande và Shimao đã giáng đòn đau vào niềm tin của công chúng.

Trong nhiều thập kỷ qua, các ông trùm địa ốc luôn nằm trong số những chủ doanh nghiệp thành công nhất ở Trung Quốc. Song, từ năm 2020 đến ngày 31/5/2022, họ đã mất tổng cộng 65 tỷ USD giá trị tài sản ròng, chỉ số Bloomberg Billionaires Index chỉ ra.

Mặt khác, doanh số bán đất - nguồn thu chính không phải từ thuế của chính quyền các địa phương, cũng liên tục lao dốc từ đầu năm nay. Rất nhiều địa phương phải tự đứng ra mua bán đất của chính họ, thông qua một cơ chế đặc biệt được gọi là LGFV.

Dữ liệu do công ty môi giới China Industrial Securitíe mới công bố cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, chính quyền các địa phương chỉ bán được 1.400 tỷ nhân dân tệ (tương đương 211,8 tỷ USD) đất dành để xây nhà - giảm 55% so với cùng kỳ năm trước.

Xu hướng này không chỉ tác động tới nguồn thu ngân sách của các tỉnh thành tại Trung Quốc trong bối cảnh COVID-19 hoành hành, mà còn đe doạ làm phình to khối nợ đang đâu đó hơn 8.400 tỷ USD của các LGFV.

Nhà phân tích Rosealea Yao của nền tảng Gavekal Dragonomics đánh giá, lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc không thể nào phục hồi về mức từng thấy trong hai năm trước. “Nhu cầu tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng yếu có thể phản ánh xu hướng doanh số bán nhà, chúng đi ngang và sau đó giảm dần so với đỉnh lịch sử”.

Ngay cả khi Bắc Kinh cần một sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản để vực dậy nền kinh tế sau các đợt phong toả COVID, thì các động lực cơ bản cho ngành này lại không còn nữa.

Chẳng hạn, quá trình đô thị hoá quy mô lớn của Trung Quốc đã chín muồi: tăng trưởng dân số ở các khu vực thành thị đã giảm xuống dưới 1% vào năm ngoái, lần đầu tiên kể từ năm 1996. Tại các tỉnh phát triển như Quảng Đông, khoảng 75% dân số là người thành thị - không kém tỷ lệ 83% của Mỹ là mấy.

Ngoài ra, một nghiên cứu của Viện Lowy chỉ ra, đầu tư vào nhà ở chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc và con số này sẽ giảm xuống gần 7% vào năm 2030. Các loại đầu tư khác như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy cũng không tăng trưởng đủ nhanh để lấp đầy khoảng trống mà đầu tư vào nhà ở để lại.

Chính sách Zero COVID của chính quyền ông Tập cũng đè nặng lên ngành bất động sản. Mặc dù nhiều thành phố đã nới lỏng hạn chế đối với việc mua nhà và ngân hàng trung ương Trung Quốc đã hạ lãi suất vay thế chấp, doanh số bán nhà vẫn giảm do các lệnh phong toả khiến doanh nghiệp đóng cửa hàng loạt và tỷ lệ thất nghiệp tăng cao.

Bà Iris Pang - kinh tế trưởng khu vực Trung Quốc của ING Groep, cho hay: “Thị trường việc làm phải phục hồi thì nhu cầu nhà ở mới cải thiện. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng Trung Quốc có phải phong toả trong tương lai hay không”.

Mới đây, Thượng Hải đã báo cáo số ca nhiễm COVID-19 hàng ngày cao nhất kể từ cuối tháng 5. Sự gia tăng gấp đôi của số ca nhiễm làm dấy lên lo ngại rằng trung tâm tài chính của Trung Quốc sẽ một lần nữa bị phong tỏa. Một số người lo lắng rằng virus đang âm thầm lây lan trong cộng đồng.

Nhìn xa hơn, nghiên cứu của Viện Lowy kết luận rằng nếu Trung Quốc có thể tránh được một cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ thị trường bất động sản, thì đầu tư vào nhà ở thấp hơn vẫn sẽ kéo tăng trưởng GDP xuống mức trung bình khoảng 4% trong phần còn lại của thập kỷ này.

Tăng trưởng chững lại rõ ràng cho thấy Trung Quốc khó có thể vượt mặt nền kinh tế Mỹ, mà điều này lại có ý nghĩa quan trọng đối với hướng đi của nền kinh tế toàn cầu trong tương lai.