CBRE: Bất động sản công nghiệp Việt Nam 'bật mạnh' nhờ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung

BĐS công nghiệp Việt Nam bật lên

Theo báo cáo "Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á: Những lợi ích cho bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam" mới đây, năm 2018, CBRE ghi nhận sự gia tăng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam.

Ngoài nguyên nhân chính là chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, kết quả khảo sát được thực hiện bởi UBS Evidence Lab còn cho biết thêm một số động cơ khác thúc đẩy sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc là bởi: Chi phí/tiêu chuẩn về môi trường thấp hơn; Ít rủi ro chiến tranh/rào cản thương mại; chi phí lao động thấp hơn; giá đất rẻ hơn...

CBRE đánh giá, trong số các nước Asean, Việt Nam có thể sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất này do các chỉ số kinh tế quan trọng của Việt Nam như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực trong khi, chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng, tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương. Trong khi, chi phí đầu tư đất và lao động của Việt Nam so với Trung Quốc và các nước láng giềng khác vẫn duy trì được tính cạnh tranh.

Về việc cải thiện cơ sở hạ tầng, Chính phủ Việt Nam đã chi hàng tỉ USD. Theo thống kê bởi Ngân hàng Phát triển Châu Á & Bloomberg, đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu vực công và tư của Việt Nam đạt trung bình 5,7% GDP trong những năm gần đây, cao nhất Đông Nam Á.

CBRE cho rằng, những tuyến đường cao tốc mới, mở rộng cảng biển và sân bay, đã thu hút nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng những khu công nghiệp gần các cơ sở hạ tầng này. Ngược lại, chủ đầu tư khu công nghiệp có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này như một phần đề nghị của họ để thu hút các khách thuê từ Trung Quốc.

Tác động tích cực của sự phát triển cơ sở hạ tầng đến các khu công nghiệp của Việt Nam.

Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương với các quốc gia khác nhau, bao gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác và 4 hiệp định thương mại tự do song phương và CPTPP dự định sẽ được ký kết trong năm 2019. Những hiệp định này giúp xóa bỏ rào cản thương mại giữa các nước thành viên.

Việt Nam như có một hiệp định thương mại tự do với Mỹ

Cạnh tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng có vai trò xúc tác quan trọng khi Mỹ áp thuế cao lên hàng xuất khẩu từ Trung Quốc (giả định Mỹ áp mức thuế bổ sung 25% lên tất cả sản phẩm của Trung Quốc), điều này được CBRE nhận định như tương đương với việc Việt Nam sở hữu một hiệp định thương mại tự do giữa Mỹ với Việt Nam. Tức là trong ngắn hạn, các sản phẩm xuất khẩu chính của Việt Nam như dệt may, giày dép, thiết bị di động, điện tử tiêu dùng, đồ gỗ, thủy sản, va li, túi xách và máy móc có thể tìm thấy hướng tiếp cận tốt hơn vào thị trường Mỹ.

Những doanh nghiệp lớn đều đang dịch chuyển một phần của chuỗi cung ứng của họ vào Việt Nam để giảm thiểu rủi ro chiến tranh thương mại. Báo cáo của CBRE nêu ví dụ, Apple tại Việt Nam đang có số lượng nhà máy tăng từ 16 lên 22 nhà máy trong giai đoạn từ năm 2015 – 2018, tất cả đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. CBRE nhận thấy, gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định trụ sở sản xuất AirPods của họ (tai nghe không dây) vào Việt Nam.

Hay như Tập đoàn Samsung Electronics công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018 (Nguồn: Reuters). Tại Việt Nam tỷ lệ sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp số 1 của Samsung. Mục tiêu trong năm 2018 là 35 công ty, năm 2019 là 42 công ty và năm 2020 là 50 công ty.

Còn Tập đoàn điện tử LG đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng, Việt Nam. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu  thành phẩm từ nửa cuối năm 2019 (Nguồn: Reuters).

CBRE dự báo, trong các quý còn lại của năm 2019 và cả năm 2020, nguồn cung BĐS công nghiệp tại sẽ tăng trưởng ở khắp Việt Nam. Các chủ đầu tư BĐS công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường của họ được diễn ra nhanh, điển hình là liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus (BW Industrial).

Trong tương lai, chủ đầu tư cũng sẽ đa dạng sản phẩm gồm đất, nhà xưởng và kho xây sẵn để cho thuê.

Tại một số vị trí chiến lược, nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 - 6 tầng. Đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành Công nghệ cao và Công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao.