Bộ Xây dựng ‘kêu’ khó, officetel chờ pháp lý đến bao giờ?

Pháp lý chưa rõ ràng khiến cho quá trình hình thành, giao dịch mua bán sản phẩm officetel gặp nhiều khó khăn trong thời gian vừa qua. (Ảnh minh họa)

Đang dư thừa hàng chục nghìn căn officetel

Những năm gần đây, các loại hình bất động sản (BĐS) mới như văn phòng kết hợp lưu trú (officetel),… đang phát triển nở rộ nhưng thiếu cơ chế quản lý, rấy lên nhiều mối lo ngại cho các nhà đầu tư.

Khi Luật Nhà ở 2014 qui định cấm kinh doanh trong căn hộ thì loại hình BĐS "con lai" Officetel cũng được dịp lên ngôi và phát triển rất mạnh mẽ.

Theo số liệu của 71 dự án BĐS do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay, cả nước đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.

Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

Chỉ tính riêng TP HCM, theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), hiện trên địa bàn thành phố đã có khoảng hơn 6.000 sản phẩm officetel.

Tuy nhiên, theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến hết năm 2018, cả nước đang dư thừa hơn 20.000 căn hộ condotel và officetel, tập trung ở một số tỉnh ven biển và thành phố lớn. Do tính pháp lý chưa rõ ràng, nên loại hình BĐS này ở một số tỉnh thành mở bán nhưng thanh khoản thấp.

Giới phân tích cho rằng, cần có khái niệm chính xác của officetel là văn phòng kết hợp để ở hay văn phòng kết hợp lưu trú và phải xác định quyền sở hữu của loại hình này là 50 năm hay lâu dài.

Thực tế, hiện nay pháp lý của loại hình này chưa rõ ràng đã kéo theo không ít những vướng mắc trong quá trình hình thành, giao dịch mua bán.

Ngoài ra, theo quan điểm của một số chuyên gia, mô hình officetel giúp các doanh nghiệp nhỏ có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng các căn hộ này là nơi hoạt động kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp.

Song, trong tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cần có cơ chế hoạt động quản lý, vận hành phù hợp với hoạt động kinh doanh.

Trước tình hình trên, hồi tháng 4/2018, UBND TP HCM đã ban hành Công văn số 1466 đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel trên địa bàn cho đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.

Tuy nhiên, do nhiều dự án BĐS phải dừng cấp phép xây dựng do liên quan tới thiết kế căn hộ officetel khiến không ít doanh nghiệp gặp khó. Do vậy tháng 3/2019, UBND TP HCM đã có văn bản chấp thuận cho Sở Quy hoạch – Kiến trúc xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel sang các chức năng khác (không có chức năng ở) tại các dự án trên địa bàn thành phố.

Bên cạnh đó, cũng do nhu cầu phát triển loại hình officetel tại các dự án, công trình phức hợp khá lớn và việc đầu tư xây dựng công trình có kết hợp chức năng officetel thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu của phát triển đô thị, đặc biệt nhu cầu sử dụng văn phòng của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại TP HCM.

Bộ Xây dựng vẫn chưa có lời giải cho "bài toán pháp lý"

Thực tế, khung pháp lý của các loại hình BĐS mới, trong đó có officetel từng được kỳ vọng sẽ được gỡ nút thắt trong năm 2019. Tuy nhiên, kể từ đầu năm đến nay, Bộ Xây dựng chưa công bố bất kỳ quy định nào liên quan đến loại hình căn hộ này.

Tháng 3/2019, Bộ Xây dựng đã có văn bản trở lời UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về một số vấn đề liên quan đến loại hình BĐS như condotel và officetel.

Theo đó, Bộ Xây dựng khẳng định đã rà soát, đánh giá và báo cáo Thủ tướng và đề xuất hướng quản lý. Bộ cũng đang phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch nghiên cứu, ban hành quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình BĐS nói trên.

"Hai bộ cũng phải nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình officetel", Bộ Xây dựng cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, đầu tháng 4/2019, Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành Chỉ thị 09 về các giải pháp tập trung tháo gỡ cho sản xuất kinh doanh, bảo đảm mục tiêu tăng trưởng 6 tháng và cả năm 2019.

Theo đó, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách, văn bản quy định liên quan đến phát triển và quản lý các loại hình BĐS mới là văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Trong kỳ họp Quốc hội thứ 7 vừa qua, trả lời câu hỏi của đại biểu về các quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với các loại hình BĐS mới đang nở rộ trong thời gian gần đây như officetel và condotel, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, sẽ phối hợp với các ban, ngành có liên quan để hoàn thành quy chuẩn quản lý condotel, officetel và cam kết quá trình này sẽ được hoàn tất trong năm 2019.

Tuy nhiên, trong báo cáo mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết đang gặp khó trong trong quá trình nghiên cứu, xây dựng Thông tư ban hành Qui chế quản lý vận hành loại hình officetel do hiện nay chưa có khái niệm, qui định pháp lý về loại hình này.

"Do đó việc xây dựng Thông tư ban hành Qui chế quản lý vận hành Officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý", Bộ Xây dựng cho biết.

Cụ thể, về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành, Bộ Xây dựng cho biết, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về Officetel.

Nghị định của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng việc xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành Officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Ngoài ra, cơ quan này cũng nêu một số khó khăn về lưu trú và quản lý lưu trú, thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh và cơ chế xử phạt đối với loại hình officetel.

Do đó, Bộ đề xuất Thủ tướng cho phép chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ Nghị định quy định về quản lý vận hành officetel thay vì ban hành Thông tư như dự kiến hiện nay.

Động thái trên của Bộ Xây dựng cùng với việc rút đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho thấy nhiều khả năng khung pháp lý cho loại hình officetel vẫn phải tiếp tục chờ đợi thêm.

Thực trạng này nếu kéo dài nhiều khả năng sẽ làm giảm sức hút của phân khúc BĐS này trong mắt khách hàng, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung và khó khuyến khích các doanh nghiệp rót vốn đầu tư.