Bất động sản trong mùa ế ẩm

Đại hạ giá BĐS vẫn "ế"

Theo số liệu tổng hợp từ 19 ngân hàng có thuyết minh chi tiết về cơ cấu tài sản đảm bảo, bất động sản (BĐS) chiếm tới 67% trong tổng giá trị tài sản thế chấp, tương đương với thời điểm cuối năm trước.

Từ đầu năm đến nay, nhiều ngân hàng, trong đó có cả các ngân hàng lớn như BIDV, Vietcombank, Agribank,... đang ồ ạt thanh lí tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, đặc biệt là tài sản BĐS. Trong đó, có những BĐS "đại hạ giá" rao bán 5-7 lần vẫn "ế".

Đơn cử, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV - Mã: BID) vừa thông báo bán đấu giá lần thứ 17 toàn bộ khoản nợ của CTCP Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân với giá khởi điểm 800 tỉ đồng (giảm 408 tỉ đồng so với lần đấu giá đầu tiên).

BIDV cho biết, tổng dư nợ gốc và lãi của các khách hàng trên đến thời điểm 7/4/2020 là 2.735 tỉ đồng.

Theo tìm hiểu, đây là lần thứ 3 trong năm 2020, BIDV Phú Tài rao bán khoản nợ của Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân có liên quan. Tài sản đảm bảo là 3 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại TP HCM.

Đến nay, đã gần hai năm trôi qua nhưng tài sản phát mãi của BIDV Phú Tài vẫn trong tình trạng "ế ẩm".

Trước đó, tháng 6/2020, BIDV (Chi nhánh Sở Giao dịch 2) cũng thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá khoản nợ của CTCP Nhà Hưng Ngân, bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ.

Đây đã là lần thứ 4 BIDV rao bán khoản nợ này với giá chào bán khởi điểm gần 396 tỉ đồng. So với lần đấu giá đầu tiên vào tháng 2/2020, giá rao bán khởi điểm hiện tại đã giảm gần 24%. So với lần rao bán thứ 3 hồi tháng 5/2020, giá giao bán cũng giảm 6%.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ bao gồm hàng loạt BĐS của Nhà Hưng Ngân tại Hà Nội, TP HCM và Kiên Giang.

Việc các ngân hàng đẩy mạnh xử lí nợ xấu thế chấp bằng BĐS sau dịch COVID-19 đang tác động nặng nề, khiến nhiều người dân và doanh nghiệp không còn khả năng trả nợ.

Theo một số chuyên gia, những khoản tài sản đã phát mãi nhiều lần nhưng không thành công là tín hiệu cho thấy thị trường địa ốc đang đứng trước rủi ro. Nếu các ngân hàng bán ra càng nhiều khoản nợ xấu, càng đẩy giá bất động sản giảm sâu hơn, nguy cơ đổ vỡ có thể xảy ra. 

Nhà đầu tư rao bán cắt lỗ căn hộ

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, xu hướng bán cắt lỗ sản phẩm ở nhiều loại hình, phân khúc đã diễn ra từ đầu năm và tăng mạnh vào sau Tết khi dịch bệnh bùng phát. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều đang gặp khó trong việc đẩy hàng.

Tiếp đó, ngay sau khi dịch tái bùng phát trở lại, những chỉ số giao dịch trên thị trường BĐS tháng 7 đã có những dấu hiệu kém khả quan.

Đơn cử như phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, cả lượng đăng tin rao bán và mức độ quan tâm đều sụt giảm lần lượt 4% và 5%. Còn tại TP HCM, tuy lượng tin đăng rao bán tăng 7% nhưng mức độ quan tâm cũng giảm tới 7%. Điều này phản ánh nhu cầu mua đã có sự sụt giảm so với trước.

Trên thực tế, thị trường BĐS đang xuất hiện nhiều quảng cáo rao bán tháo, bán cắt lỗ căn hộ chung cư đến từ các nhà đầu tư cá nhân.

Theo nhận định của đa số các chuyên gia, giá nhà trên thị trường sơ cấp hiện nay không có quá nhiều biến động. Trong khi đó, giá BĐS thứ cấp lại đang có xu hướng giảm do làn sóng cắt lỗ từ các nhà đầu tư. Nguyên nhân là do tác động của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính đã buộc phải thanh lí sản phẩm BĐS.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam cho biết, khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển BĐS đều sẽ giữ tâm lí thận trọng do không chắc chắn về thị trường, còn các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn.

Cũng có không ít bộ phận các đơn vị chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh. Tuy nhiên, theo vị này, thời điểm khó khăn này lại là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính, kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS trong và ngoài nước.

Khách sạn trăm tỉ cũng rao bán

Khảo sát của người viết cho thấy, lượng tin rao bán khách sạn ngày càng nhiều từ kể từ sau đợt tái bùng phát dịch COVID-19.

Ban đầu, tình trạng này xuất hiện chủ yếu tại một số khu vực trung tâm Hà Nội hay TP HCM nhưng nay các thủ phủ du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc,... cũng đua nhau rao bán.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, đến nay vẫn chưa ghi nhận hiện tượng bán tháo, bán lỗ khách sạn. Tuy nhiên, nếu đà phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng diễn biến chậm thì rất có thể sẽ xảy ra tình trạng bán tháo tài sản.

Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, sự hồi phục hoàn toàn của ngành dịch vụ lưu trú sẽ còn phải đối mặt với nhiều biến động khó lường và phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch của thế giới.

Ông Nguyễn Trọng Thức, Phó giám đốc của CBRE Hotels Việt Nam dự báo, thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020 - 2021 sẽ luôn trong tư thế phòng thủ.

Hoạt động kinh doanh của thị trường có thể thay đổi liên tục do phải đối mặt với những biến động khó lường về dịch bệnh cho đến khi có vắc xin phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.

Mặt bằng thương mại "khát" khách thuê

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục ghi nhận tỉ lệ mặt bằng trống tại các trung tâm thương mại và các khu vực có vị trí đắc địa tăng rõ.

Dù giá đã giảm so với thời điểm cuối năm 2019 nhưng thị trường vẫn trong tình trạng "khát" người thuê. Nhiều cửa hàng tại các tuyến phố trung tâm đồng loạt treo biển cho thuê từ nhiều tháng nay nhưng vẫn không mấy ai mặn mà.

Theo các chuyên gia, làn sóng trả mặt bằng bán lẻ xuất phát từ nhiều lí do như chủ nhà và khách thuê không thương lượng được mức giá hợp lí, chiến lược kinh doanh của các đơn vị bán lẻ thay đổi trong tình hình dịch bệnh,...

Dự báo về kịch bản thị trường cuối năm 2020, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, đối với thị trường bán lẻ, giá thuê mặt bằng tiếp tục nằm trong xu hướng giảm.

"Do sự không chắc chắn về diễn biến dịch COVID-19 nên có thể một số dự án mới hoãn thời gian mở cửa. Thị trường đang mở rộng về phía Đông và khu vực phía Tây. Cơ hội tới đây vẫn dành nhiều cho thương mại điện tử", bà Hằng nói.