'Bán quyền phát triển' trong tạo quỹ đất sạch

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, thu hồi tạo quỹ đất sạch hiện nay có thể chia thành 3 hình thức, đó là: Nhà nước thu hồi, thu hồi theo quy hoạch và nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Để thi công hơn 5 km chạy trên cao, trong đó có 3 km chạy qua quận Hai Bà Trưng, Hà Nội phải giải phóng mặt bằng khoảng 2.357 hộ dân.

Trước tình trạng hầu hết các dự án đầu tư đều gặp khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, với thâm niên trong lĩnh vực quản lý đất đai, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT-GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ kinh nghiệm của mình trong vấn đề này.

- Giáo sư có thể phân tích cụ thể về thuận lợi cũng như khó khăn của từng hình thức thu hồi đất nêu trên?

Hình thức thứ nhất: Nhà nước sẽ thu hồi đất theo dự án khi có nhà đầu tư và chịu trách nhiệm, giải quyết bồi thường tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư. Hình thức này chủ yếu là phục vụ cho các dự án đầu tư công, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Ưu điểm của hình thức này là đất khi thu hồi xong không bị ế, còn nhược điểm là không mang lại lợi ích giá trị gia tăng vì tất cả sau đó giao nhà đầu tư họ chủ động, nhà nước đứng bên ngoài, chỉ kiểm tra, giám sát thôi.

Hình thức thứ hai là thu hồi đất theo quy hoạch, tức là nhà nước quy hoạch đất xong rồi thu hồi đất khi chưa có nhà đầu tư. Quỹ đất này sau đó được nhà nước chủ động điều hành toàn bộ chuyện đưa vào thị trường và điều này có thể sinh lời, nhưng cũng có trường hợp thu hồi đất xong không có nhà đầu tư nào quan tâm, nguồn vốn đầu tư giải phóng mặt bằng bị kẹt lại, đất đai bị bỏ hoang, rất lãng phí.

Hình thức thứ ba, nhà đầu tư với những người có đất thỏa thuận với nhau, tức nhà đầu tư thỏa thuận với tất cả những người có đất. Hình thức này chỉ thích hợp với dự án nhỏ, đối với những dự án lớn lên đến hàng trăm hecta, hàng ngàn hộ bị ảnh hưởng thì rất khó có thể thỏa thuận.

Có nhiều dự án đã thỏa thuận được trên 50% nhưng số hộ còn lại thì đòi đền bù với giá “trên trời”, nhà đầu tư khó thể đáp ứng. Khi đó, đất sạch của dự án như “da beo”, nhà đầu tư khó thể triển khai. Để giải quyết khó khăn, tồn tại ở hình thức thu hồi này, đề nghị nhà nước ban hành chính sách nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được 70% diện tích thì nhà nước sẽ có biện pháp hỗ trợ nhà đầu tư thu hồi phần còn lại.

- Thực tế, nhà đầu tư nào cũng muốn địa phương giao “đất sạch”. Trong khi, các địa phương lại thiếu vốn để thực hiện công tác này. Theo Giáo sư, có giải pháp nào để tháo gỡ không?

Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì một trong những trọng tâm là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.

Lợi ích của hình thức thu hồi đất này rất nhiều, nhưng hành lang pháp lý để thực hiện còn hạn chế; quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị không khả thi có thể dẫn đến tình trạng thu hồi xong không làm gì cả gây lãng phí; thứ hai là tiền đâu để thực hiện bồi thường tái định cư.

Để giải quyết bài toán này, ở các nước, sau khi có quy hoạch và đảm bảo quy hoạch có tính khả thi cao, thì nhà nước sẽ “bán quyền phát triển”.

“Bán quyền phát triển” được áp dụng phổ biến tại Ấn Độ và một số bang của Mỹ. Hiện đang được EU nghiên cứu để áp dụng.

Khi đó, tất cả những nhà đầu tư phải góp một phần vốn thì mới được tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại nơi được quy hoạch. Đấy mới là tiền đặt cọc trước, tức tôi là người quan tâm đến quy hoạch đất.

Từ “vốn mồi” ban đầu đó nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch rồi tổ chức đấu giá tạo quỹ đầu tư phát triển đất đai để dùng vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án tiếp theo.

- Vậy những nhà đầu tư đã “đặt cọc” mà không đấu giá được đất thì sao, thưa Giáo sư?

Việc xử lý đối với tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất tại các nước phát triển thường theo cách: giữ lại một phần tương đương mức chi phí chia đều phục vụ tổ chức đấu giá; phần chênh lệch giữa tiền đặt cọc và mức giữ lại được trả lại cho bên tham gia.

- Xin cảm ơn Giáo sư!