BVSC: Quỹ đất của Sonadezi Long Thành đủ hấp dẫn nhà đầu tư trong 10 năm tới

Quỹ đất khổng lồ giá trị lớn

Báo cáo của CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) mới đây đưa ra nhận định, CTCP Sonadezi Long Thành (mã: SZL) sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ triển vọng chung của ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) trong 2 – 3 năm tới bởi ngành đang có triển vọng rất tích cực.

Theo BVSC, SZL đang đứng trước tiềm năng tăng trưởng nhanh trong tương lai. (Ảnh minh họa)

Hoạt động kinh doanh của SZL thời gian qua chỉ ổn định, nhưng doanh nghiệp đang đứng trước tiềm năng tăng trưởng nhanh trong tương lai.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính, đến ngày 31/3/2019, tiền và tiền gửi của SZL là 495 tỉ đồng, chiếm 30% tổng tài sản. Nguồn tiền này chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất tại KCN Long Thành (đã cho thuê đạt 100%). Doanh thu từ KCN Long Thành được công ty ghi nhận phân bổ hết thời gian dự án (đến năm 2053), mỗi năm sẽ ghi nhận doanh thu trung bình 65 tỉ đồng với biên lợi nhận gộp lên đến 56%.

Bên cạnh đó, công ty còn sở hữu diện tích nhà xưởng cho thuê 20 ha. Mảng cho thuê nhà xưởng này mỗi năm mang lại 90 – 100 tỉ đồng doanh thu, biên lợi nhuận ngày càng cải thiện do giá thuê gia tăng (biên gộp tăng từ 55% lên 63% trong năm 2018).

Còn lại là doanh thu dịch vụ tại KCN với lợi nhuận mỗi năm 10 – 15 tỉ đồng.

Các hoạt động cho thuê đất, cho thuê nhà xưởng và dịch vụ nói trên chiếm khoảng 92% – 95% lợi nhuận gộp của SZL trong năm 2017 – 2018.

"SZL vẫn có những yếu tố để có thể gia tăng nhanh hơn nữa kết quả kinh doanh trong 2 – 3 năm tới. Với diễn biến thuận lợi thị trường BĐS công nghiệp và đất nền, giá bán cải thiện cùng với thanh khoản đã giúp các quỹ đất của SZL gia tăng giá trị. Đây là điểm mà chúng tôi cho rằng giúp SZL hấp dẫn đối với nhà đầu tư trong 2019 – 2029", Công ty Chứng khoán Bảo Việt dự báo.

Hiện tại, SZL đang sở hữu 50 ha đất thương phẩm ở KCN Châu Đức với giá thuê rẻ (khoảng 390.000 đồng/m2); 10 ha thương phẩm ở khu dân cư Tam An 1; 3 ha đất để phát triển dự án Khu dân cư ở Long Thành, Đồng Nai và 4 ha đất dịch vụ tại KCN Long Thành sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Như vậy, quỹ đất để SZL khai thác vẫn còn nhiều so với quy mô của công ty. Trong đó, diện tích 50 ha ở KCN Châu Đức với giá thuê rất thấp chính là động lực giúp doanh nghiệp tăng trưởng nhanh và bền vững trong dài hạn.

Động lực tăng trưởng từ mảng kinh doanh BĐS 

Báo cáo đánh giá, KCN Châu Đức liền kề Cảng nước sâu Cái Mép, giá cho thuê cạnh tranh – khoảng 45 – 50 USD/m2, quỹ đất của công ty tại KCN này đã gia tăng giá trị so với chi phí công ty đã đầu tư.  

Do dòng vốn FDI tích cực đổ vào Việt Nam trong 2 – 3 năm qua đã giúp ngành BĐS công nghiệp cải thiện đáng kể về giá và diện tích cho thuê. Nhưng gần đây, quỹ đất cho thuê ở vị trí thuận lợi không còn, giá cho thuê vì thế bị đẩy lên cao.

Các khu vực như Tân Uyên, Nhơn Trạch giá chào thuê lên đến 80 – 90 USD/m2, nên nhà đầu tư dần tìm đến các KCN mới vị trí kém thuận lợi hơn nhưng có giá thuê phù hợp với nhiều lựa chọn về diện tích. Cùng với đó, các KCN lân cận như Phú Mỹ I, II và KCN Mỹ Xuân, Mỹ Xuân mở rộng không còn nhiều quỹ đất, đã thúc đẩy hoạt động cho thuê tại KCN Châu Đức cải thiện đáng kể trong năm 2018, giá thuê tăng từ 25 – 30 USD/m2 lên đến 50 USD/m2 (giá cập nhật đầu năm 2019).

BVSC tính sơ bộ, phần giá trị tăng thêm nếu SZL chuyển nhượng toàn bộ quỹ đất của mình tại KCN này là 281 tỉ đồng trước thuế.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn có dự án Khu dân cư Tam An 1, có thể đóng góp nhiều hơn trong 2019 – 2020. Tại dự án, công ty còn 10 ha đất thương phẩm. Dự án có 645 sản phẩm, gồm đất nền và nhà liền kề. Đến cuối năm 2018, dự án còn lại 376 sản phẩm (khoảng 58%); đã bán 25 nền, 12 nhà liền kề, doanh thu ghi nhận 31 tỉ đồng, tăng 36% so với năm 2017.

Với giá thị trường hiện là 4 – 6 triệu đồng/m2, BVSC dự tính lợi nhuận trước thuế từ dự án khoảng 100 tỉ đồng, sẽ phân bổ trong 3 – 4 năm hoặc nhanh hơn, tùy theo định hướng kinh doanh.

Ngoài ra, dù kế hoạch kinh doanh năm 2019 được xây dựng khiêm tốn với lợi nhuận sau thuế 82 tỉ đồng, giảm 25% theo năm, nhưng BVSC vẫn cho rằng năm 2019 sẽ là một năm thành công của Sonadezi Long Thành. Đơn vị này dự đoán, lợi nhuận sau thuế năm 2019 của SZL sẽ lên đến 118 tỉ đồng, tăng 9% so với năm trước và vượt 45% so với kế hoạch năm. Trong đó, dự kiến mảng kinh doanh BĐS của công ty sẽ tăng trưởng đến 40% so với 2018.