‘2017 chưa phải là năm của nhà ở thương mại giá rẻ’

Tại buổi báo cáo tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội quý IV/2016 của Savills diễn ra mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu nhận định, thị trường Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục có thêm các dự án căn hộ cao cấp bất chấp cảnh báo của các chuyên gia, nhà đầu tư phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ sẽ phải cân nhắc về nguồn cung chứ không thể bùng nổ lượng hàng được...

Nhà thương mại giá rẻ chưa thể trở thành xu hướng dẫn dắt thị trường trong năm 2017

Dù các chuyên gia đã nhiều lần cảnh báo thì thì thị trường vẫn đang có các dự án căn hộ cao cấp chuẩn bị ra mắt. Bà bình luận sao về thực tế này trong năm 2017?

Đúng là phân khúc căn hộ hạng A thời gian tới vẫn sẽ tăng lên nhưng lượng cung mới không quá lớn bởi đây là dòng sản phẩm rất kén nhà đầu tư. Ngoài sở hữu vị trí đẹp thì chủ đầu tư phải có tiềm lực thực sự và phải có uy tín… Việc khách hàng đánh giá chủ đầu tư cũng khắt khe không khác gì lựa chọn con dâu con rể vậy.

Không cần phải lo lắng vì thực tế phân khúc này chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, sẽ làm đa dạng dòng sản phẩm hơn. Năm 2017, Savills dự tính thị trường Hà Nội sẽ được cung cấp thêm khoảng 40 – 50 nghìn căn hộ, nhưng phần lớn trong số đó vẫn là các dự án hạng B, C đến từ các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Từ Liêm và Hà Đông.

Ngoài ra, hiện tại các nhà đầu tư cũng đang tính đến một phương án mới là chuyển hướng đầu tư cho đất nền khi chung cư quá nhiều. Có những căn hộ chung cư cao cấp có giá lên tới 10 tỷ đồng, số vốn này nhà đầu tư hoàn toàn có thể nghĩ đến các phân khúc khác ở những khu vực đang phát triển hạ tầng giao thông.

Theo Savills, quý IV/2016, lượng giao dịch căn hộ tại TP HCM là 10.200 căn, trong khi Hà Nội chỉ có 6.700 căn. Tại sao lượng hấp thụ căn hộ của Hà Nội luôn kém hơn TP HCM?

Lượng hấp thụ căn hộ quý IV/2016 tại Hà Nội là 6.700 căn, so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái đã là tốt rồi. Hiện tại, thị trường căn hộ để bán của Hà Nội đang ở ngưỡng cao nhất từ trước đến nay.

So với TP HCM, nếu Hà Nội có lượng hấp thụ căn hộ cao hơn thì mới lạ chứ kém hơn là bình thường. TP HCM thu nhập bình quân đầu người chưa chắc bằng Hà Nội, nhưng giá bán căn hộ ở thủ đô lại cao hơn do chi phí tại đây cao hơn. Trong khi đó, dân số Sài Gòn lớn hơn nên nhu cầu mua căn hộ để ở lớn hơn là điều dễ hiểu.

Thời gian tới, lượng cung sẽ nhiều ở cả 2 thành phố. Các nhà đầu tư lớn đang tập trung tại TP HCM, gồm cả nhà đầu tư trong nước như Vingroup và nhà đầu tư nước ngoài khác. Dường như, sức cầu của TP HCM tốt hơn Hà Nội dù khả năng chi trả chưa chắc đã bằng, mức chi tiêu tại TP HCM tốt hơn.

Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ đang nhận được sự quan tâm rất lớn. Với việc nhiều nhà đầu tư cùng tham gia vào phân khúc này liệu 2017 có trở thành năm của nhà ở thương mại giá rẻ?

Dù ngân hàng từng có gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng hoạt động rất tốt thì số đối tượng đủ điều kiện mua nhà xã hội vẫn không nhiều. Trong khi đó, nguồn cầu về nhà ở giá rẻ vẫn tiếp tục gia tăng nhưng lượng cung chưa nhiều tương xứng, vì vậy phân khúc này vẫn còn dư địa rất lớn.

Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ trong năm 2016 hơi chậm nhịp so với năm 2015 về lượng cung cũng như số lượng căn bán. Nguyên nhân là do nguồn cung chưa nhiều, giá chưa hợp lý. Thực tế, lượng căn bán được của căn hộ hạng C (bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ) vẫn đang có mức tỷ trọng thấp hơn so với căn hộ hạng B.

Thời gian tới, nhiều nhà đầu tư lớn sẽ tham gia vào không chỉ phân khúc hạng A, B mà cả hạng C nữa như Vingroup, Hà Phát… Tuy nhiên, năm 2017 chưa thể nói là năm của nhà ở thương mại giá rẻ được vì các nhà đầu tư phải tính toán nguồn cung chứ không thể bùng nổ lượng hàng.

Hiện nay, xu hướng xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ ở các khu lân cận thành phố như Long Biên, khu dọc đại lộ Thăng long… đã hình thành. Năm 2017, nhà đầu tư sẽ phải tính toán để không chỉ mạnh về công nghệ mà còn cần phát triển hạ tầng, quản lý chi phí hiệu quả thì mới có lãi được.

Yếu tố hạ tầng đã và sẽ tác động đến thị trường BĐS Hà Nội như thế nào?

Thực tế có thể thấy, ngay cả trước khi đại lộ Thăng Long bắt đầu được phát triển, các nhà đầu tư đã đón đầu thông tin và đầu tư cho rất nhiều dự án dọc tuyến đường này.

Tương tự, khu vực Hà Đông – Tây Nam Hà Nội trong thời gian tới sẽ được cải thiện hạ tầng giao thông, gần đó có đường vành đai 3, sắp tới có đường sắt đô thị trên cao (kỳ vọng hoạt động vào 2017). Một số dự án đã bắt đầu có dấu hiệu tung sản phẩm mở bán tại các khu vực này.

Mức giá sẽ có sự điều chỉnh nhất định tùy từng khu vực. Ví dụ, Hà Đông ngoài việc có đường sắt đô thị thì vẫn thiếu các hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, khu vui chơi…) khiến người dân phân vân việc mua nhà tại đây.

Hiện tại, Hà Nội đang có sự cải thiện rất nhiều về giao thông, đã có rất nhiều cầu vượt được đầu tư, các tuyến đường sắt đô thị sắp đi vào hoạt động… khi đó người dân sẽ chấp nhận ở xa hơn.

Năm tới nguồn tín dụng cho BĐS sẽ bị siết chặt hơn, thị trường BĐS nên tính đến nguồn vốn mới từ đâu?

Về tín dụng BĐS, năm tới các chủ đầu tư thay vì dựa vào ngân hàng thì phải tính đến các dòng vốn ở những nguồn khác như thị trường chứng khoán chẳng hạn, một số công ty phải tính đến việc lên sàn để thu hút nhà đầu tư. Năm 2016, thị trường chứng khoán đã tạo vốn cho rất nhiều dự án BĐS.

Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, nửa cuối năm 2016 thị trường vẫn vận hành tốt. Việc siết tín dụng BĐS theo Thông tư 06 đã có lộ trình từ trước nhưng các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tung ra nhiều dự án mới, chứng tỏ họ đã có tính toán về việc tìm nguồn vốn khác bên cạnh ngân hàng, họ phải có sự hợp tác đầu tư để đảm bảo lượng vốn phát triển các dự án BĐS.

Thực tế có thể thấy, việc xây dựng các dự án chưa có dấu hiệu chững lại, trên các con phố, công trường vẫn hoạt động ầm ầm ngày đêm.

Việc thắt chặt tín dụng chưa thực sự mạnh bởi nếu thị trường BĐS bị tác động thì lượng cung không thể nhiều như thời gian gần đây được. Năm 2017, dự kiến số lượng căn hộ sẽ tung ra thị trường là hơn 30.000 – 50.000 căn; các phân khúc biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại cũng có lượng hàng mới rất nhiều trong quý I, trong đó phần lớn là hàng cao cấp. Như vậy, ít nhất là nửa đầu năm tới thị trường vẫn chưa chịu sự tác động từ vấn đề nguồn vốn.