Mặt bằng bán lẻ ế ẩm, cơ hội cho ông lớn gom vị trí vàng

Bất động sản bán lẻ tại các khu vực nhà phố và trung tâm thương mại được đánh giá là một trong những phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất trong giai đoạn đại dịch COVID-19, đặc biệt là khi diễn biến dịch vẫn đang có những diễn biến xấu, và việc giãn cách xã hội đang được triển khai diện rộng trên phạm vi toàn quốc.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong năm 2020, thị trường mặt bằng bán lẻ TP HCM dự đoán có khoảng 170.000 m2 diện tích sàn được ra mắt vào năm 2021. Tuy nhiên, dự báo sẽ không có dự án nào đi vào vận hành trong cuối năm nay. Các dự án đều trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm mặc dù đã hoàn thành xây dựng.

Trong đó, có khoảng 80% tổng nguồn cung này dự kiến ở khu vực ngoài trung tâm và đa số là loại hình khối đế bán lẻ, bao gồm phần diện tích nằm ở tầng 1 và tầng 2 của các dự án văn phòng, căn hộ với phân bổ khách thuê hạn chế ngành hàng. 

Những tháng đầu năm 2021, khảo sát trên các nhóm khách bán lẻ của Savills cho thấy hầu hết các khách thuê lạc quan và đều có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại TP HCM trong năm 2021. Nhất là nhắm vào thời điểm khai trương rơi vào các tháng 10, 11 và 12 cho kịp mùa lễ hội cao điểm cuối năm. Vì vậy tình hình chào thuê của 6 tháng đầu năm 2021 tương đối sôi nổi.

Tuy nhiên, tình hình giãn cách xã hội nghiêm trọng kéo dài từ đầu tháng 6 đến nay đã khiến cho nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương, rơi vào thế bị động, làm ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng, hàng hóa tồn kho và đội ngũ nhân viên không được sử dụng nguồn lực. 

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê mặt bằng bán lẻ Savills Việt Nam đánh giá, dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất ba tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm. Đồng thời sẽ mất ít nhất một năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động ổn định, phục hồi trạng thái, doanh thu như năm 2019.

“Sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn. Ví dụ điển hình là mặt bằng cho thuê quán cà phê và nhà hàng trước đây có thể đạt 20% thậm chí 30% doanh thu cho các vị trí đẹp, đắc địa. Thì nay chỉ còn tối đa 10 - 16% để duy trì hiệu quả”, bà Quyên cho biết.

Về triển vọng thị trường trong những tháng cuối năm, bà Quyên nhận định, giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20 - 30%. Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của một bất động sản bán lẻ giảm đáng kể. 

"Điều này thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn", vị này nói.

Thực tế tại TP HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu,… và được chủ đầu tư hỗ trợ giảm giá thuê 30% so với đầu năm.

Tại các trung tâm thương mại lớn, nhiều chủ đầu tư đồng hành đã giảm giá thuê 20 - 50% tùy ngành hàng vào những tháng thấp điểm lượng khách mua sắm, miễn phí tiền thuê, miễn phí phí dịch vụ hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo quy định.

Đơn vị tư vấn trên đã thực hiện một khảo sát nhỏ với một vài nhóm bán lẻ lớn trên thị trường về kế hoạch kinh doanh cho chặng đường tiếp theo (năm 2022), kết quả cho thấy có sự điều chỉnh nhưng vẫn khả quan, hứa hẹn quy mô kinh doanh vẫn được đầu tư và mở rộng thêm để phát triển nền kinh tế.

Đơn cử, thương hiệu mỹ phẩm với 4 cửa hàng, thương hiệu phụ kiện với 6 cửa hàng, chuỗi cửa hàng pizza với 20 cửa hàng, cửa hàng cà phê với 80 cửa hàng, chuỗi quán ăn diện tích nhỏ với 100 cửa hàng sẽ tiếp tục được mở rộng trong thời gian tiếp theo.