10.000 tỷ đồng trái phiếu Saigon Glory: Xem xét đấu giá một phần Khu tứ giác Bến Thành

Liên quan đến khả năng thanh toán nghĩa vụ nợ 10.000 tỷ đồng trái phiếu của Công ty TNHH Saigon Glory, tại cuộc họp gần nhất vào giữa tháng 10, ba bên gồm tổ chức phát hành, tổ chức quản lý tài sản bảo đảm và đại diện người sở hữu trái phiếu đã trao đổi về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng hình thức đấu giá.

Tổ chức phát hành và bên bảo đảm là tập đoàn mẹ Bitexco đã cam kết hợp tác với ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm ký kết đầy đủ các hồ sơ, ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm.

Theo ý kiến của phía ngân hàng, trong trường hợp buổi đấu giá chưa diễn ra hoặc diễn ra chưa thành công, các bên có quyền thỏa thuận tìm người mua nhưng cần có sự chấp thuận của người sở hữu trái phiếu trước khi bán cho người mua đó. Trường hợp phiên đấu giá diễn ra thành công, Saigon Glory không được quyền tìm kiếm người mua.

Theo điều khoản tại hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được chi trả cho các khoản chi phí để xử lý tài sản bảo đảm, thuế, phí… sau đó sẽ được sử dụng thanh toán cho trái chủ. Số tiền còn thừa (nếu có) sẽ được hoàn trả cho các bên bảo đảm.

Trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn không đủ để thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu thì Saigon Glory có nghĩa vụ thanh toán tiếp theo quy định tại Điều 307 Bộ luật Dân sự.

Ngân hàng đã chủ động thuê đơn vị định giá

Ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm cho biết đã nhiều lần gửi công văn yêu cầu Saigon Glory thực hiện định giá lại tài sản bảo đảm để phục vụ tiến trình xử lý tài sản bảo đảm nhưng không nhận được bất kỳ phản hồi nào của Saigon Glory.

Phía ngân hàng đã chủ động tạm ứng chi phí 250 triệu đồng để thuê Công ty TNHH DPV (đối tác nhượng quyền thương hiệu Colliers International tại Việt Nam) thực hiện định giá lại tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đối với tháp A thuộc dự án The Spirit of Saigon.

Giá trị tháp A theo chứng minh thẩm định giá của CTCP Thẩm định giá Indochina (IVSC) vào tháng 10/2022 gần 11.552 tỷ đồng, trên giả định Saigon Glory có đủ tiền từ các nguồn (vay, trái phiếu…) để hoàn thành xây dựng và đưa công trình tháp A đi vào sử dụng từ 31/12/2024.

Vào thời điểm DPV thực hiện thẩm định hồi cuối tháng 8, tháp A đã xây dựng được 4 tầng thô, chủ đầu tư đã dừng xây dựng và không có kế hoạch triển khai tiếp.

Tài khoản của Saigon Glory cũng không có đủ tiền để tiếp tục triển khai và đang có khoản phải thu quá hạn hơn 19.900 tỷ đồng (giá trị góp vốn, hợp tác kinh doanh với 7 pháp nhân). Một công ty chứng khoán trong vai trò đơn vị tư vấn giá trị doanh nghiệp cho rằng khoản phả thu này khó có khả năng thu hồi.

Do đó, DPV đã đánh giá lại tài sản tháp A với hiện trạng chưa xây dựng xong là 4.654 tỷ đồng.

Dự án The Spirit of Saigon (Khu tứ giác Bến Thành) từng được đổi tên thànhOne Central HCM với sự tham gia của nhiều pháp nhân mới. (Ảnh tư liệu: Nguyên Ngọc).

Giá trị vốn góp của Bitexco tại Saigon Glory âm nghìn tỷ

Đối với tài sản bảo đảm còn lại của lô trái phiếu là 100% vốn góp của Bitexco tại Saigon Glory, ban đầu giá trị ký thế chấp là 7.000 tỷ đồng. Theo điều kiện của hợp đồng thế chấp, giá trị tài sản bảo đảm này chỉ mang tính chất tham khảo và không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm. Khi xử lý tài sản bảo đảm cần thuê bên thứ ba có chức năng đánh giá lại giá trị doanh nghiệp trước khi thực hiện bán xử lý tài sản.

Ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm đã chủ động tìm kiếm các đơn vị thực hiện thẩm định giá. Sau khi trao đổi, các tổ chức định giá (nằm trong danh sách các công ty được cấp phép chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành) đều không nhận cung cấp dịch vụ định giá đối với tài sản này.

Để đảm bảo tiến trình xử lý tài sản bảo đảm không bị chậm trễ cũng như có đầy đủ thông tin để cung cấp cho đại diện người sở hữu trái phiếu, ngân hàng đã chủ động liên hệ và đã có kết quả tư vấn giá trị doanh nghiệp do một công ty chứng khoán được UBCKNN cấp phép thực hiện nghiệp vụ tư vấn doanh nghiệp.

Công ty chứng khoán này đã tiến hành đánh giá lại giá trị dự án The Spirit of Saigon, khả năng thu hồi khoản phải thu quá hạn hơn 19.000 tỷ đồng với bên thứ ba, khả năng thanh toán tổng nợ phải trả 32.669 tỷ đồng, nợ tiềm tàng và lãi phát sinh trên tổng nợ phải trả để đưa ra kết luận: Giá trị hợp lý của vốn góp chủ sở hữu Saigon Glory tại ngày 1/9/2023 ở mức âm 1.028 tỷ đồng đối với kịch bản cơ sở (thu hồi được 70% khoản phải thu hơn 19.000 tỷ).

Ở kịch bản xấu nhất là không thể thu hồi hơn 19.000 tỷ này, giá trị hợp lý vốn góp chủ sở hữu của Saigon Glory âm 14.985 tỷ đồng.

Phần định giá vốn góp được công ty chứng khoán thực hiện dựa trên các hồ sơ ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm thu thập được và có thể chưa đầy đủ do Saigon Glory và Bitexco chưa cung cấp tất cả các hồ sơ tài chính.

Như vậy, tổng giá trị tài sản bảo đảm cho 10.000 tỷ đồng trái phiếu của Saigon Glory đã giảm từ 18.552 tỷ đồng (năm 2022) về 3.625 tỷ đồng, hụt hơn 7.000 tỷ đồng so với tỷ lệ bảo đảm tối thiểu theo văn kiện trái phiếu.

Phía ngân hàng đã có đề nghị Saigon Glory và Bitexco cung cấp tất cả các hồ sơ trước ngày 31/10 để ngân hàng có thể làm việc với các công ty định giá được phép hoặc chủ động thực hiện định giá lại, phục vụ việc bán đấu giá tài sản.