'Vỡ trận' Cocobay: Luật pháp chạy chậm hay doanh nghiệp quá tự tin?

Khi những mâu thuẫn cuối cùng bung ra

Những ngày gần đây, dư luận vẫn đang dành nhiều sự quan tâm đến vụ việc chủ đầu tư tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng chính thức thông báo chấm dứt việc chi trả chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã kí với khách hàng. (Ảnh: Vietnamnet)

Bình luận trực tiếp trên Kênh truyền hình VTC1 sáng ngày 2/12, GS.TSKH  Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường đưa ra quan điểm, có thể sau vụ việc này, nhiều người sẽ không còn thích thuật ngữ condotel (căn hộ du lịch nữa).

Theo quan điểm của GS Võ, ở Việt Nam, thường các chủ đầu tư phải đưa ra những cam kết cao hơn và ngày càng cao để hút các nhà đầu tư thứ cấp về mình.

Theo phân tích của ông, Cocobay Đà Nẵng cũng đầu tư theo kiểu như nhà ở là mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Tức là bán từ khi dự án còn trên giấy (tất nhiên cũng có nhiều chủ đầu tư đã hoàn thiện xong hạ tầng), nếu muốn hút người mua về dự án của mình thì phải cam kết lợi nhuận cao hơn. Chính vì vậy mà cam kết lợi nhuận càng ngày càng đẩy lên cao.

Một điều nữa, vị chuyên gia này cho rằng, hiệu ứng đám đông cũng là một phần khiến nhiều người đổ vào condotel. Trong khi đó, cơ sở pháp lí chưa có.

Hơn nữa, chưa chắc chủ đầu tư đã ý thức được việc không trả được cam kết lợi nhuận nhưng họ vẫn trả vì họ hi vọng rằng condotel cứ phát triển, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tiếp tục mua. Và vì thế, số tiền thu được sẽ dùng để trả lãi cho những người đã mua trước. Nó giống như mô hình bán hàng đa cấp.

"Cách đây 7-8 tháng, các cơ quan quản lí nói rằng condotel được sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp đã lập tức ngoảnh mặt với nó. Đương nhiên sẽ dẫn đến việc không thực hiện được cam kết lợi nhuận 12% cho những người đã kí hợp đồng trước đó. Vì lấy nguồn ở đâu? Đây chính là cái cớ để những mâu thuẫn cuối cùng bung ra", GS Võ cho hay.

Cũng tham gia bình luận trực tiếp, Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng – Giám đốc Công ty Luật Legalserco cho biết, con số 12% lợi nhuận là con số sau thuế và sau khi trừ đi các chi phí (chi phí vận hành, chi phí vốn, chi phí đầu tư, chi phí quản lí…) trong quá trình hoạt động.

"Đây là một con số quá cao và khó có tính khả thi, đấy là còn chưa kể loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào yếu tố thị trường. Chẳng hạn, ở một số địa phương gần như nửa năm nay không khai thác được, tỉ lệ lấp đầy không có. Do đó không thể cam kết lợi nhuận được. Đấy là nguyên tắc của những nhà hoạt động tài chính", Luật sư Hồng nói.

Theo quan điểm của vị này, bản thân condotel cũng tiềm ẩn nhiều nguyên nhân, không phải đến khi có thông tin về việc được cấp sổ hay không cấp sổ mới vỡ lở mà vấn đề nằm ở bản chất pháp lí. Việc "vỡ trận" cũng đã được báo trước.

Đối thoại hòa giải hay khởi kiện?

Theo Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng, vụ việc xảy ra tại Cocobay là một tranh chấp thương mại (trong đó có khoảng 2.000 giao dịch và có khoảng 1.800 cá nhân, tổ chức tham gia đầu tư).

Do đó, trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, hiện nay có một số cơ chế cho phép cá nhân và tổ chức bảo vệ quyền lợi của mình.

Ngoài tòa án thì có cơ chế hòa giải thương mại, có thể tiến hành đối thoại trực tiếp với chủ đầu tư hoặc qua hòa giải viên và trung tâm hòa giải. Hoặc có thể sử dụng đến trọng tài thương mại nếu trong hợp đồng qui định.

Còn trong tòa án thì có thể tiến hành khởi kiện một vụ án về kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, với số lượng 1.800 cá nhân và tổ chức đầu tư là quá lớn, về lí thuyết sẽ có 1.800 vụ kiện.

Hiện nay chưa có khái niệm tập thể nhưng những cá nhân và tổ chức có cùng một tranh chấp với cá nhân và tổ chức khác và có cùng một quan hệ pháp luật thì có thể khởi kiện. Bởi vì toàn án không thể thụ lí cùng lúc 1.800 đơn khởi kiện.

Luật sư Hồng cũng lưu ý, đối với trường hợp này thì thời hạn khởi kiện là 3 năm và các cá nhân, tổ chức đầu tư vào dự án trên nên sử dụng những dịch vụ chuyên nghiệp để hỗ trợ.

"Tôi tin rằng, sau vụ việc lần này sẽ có rất nhiều hợp đồng condotel phải điều chỉnh ở rất nhiều nội dung và nó ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường", luật sư Hồng nhấn mạnh.

Nói về trách nhiệm liên quan, theo Luật sư Hồng, trường hợp này không thể không có trách nhiệm của các cơ quan quản lí Nhà nước hoặc các địa phương, nơi có dự án đang triển khai. Tuy nhiên, về trước mắt, các nhà đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm chính trước quyết định đầu tư của mình.

Do đó, phải xử lí làm sao đảm bảo được quyền lợi cho các nhân và tổ chức tham gia. Bên cạnh đó, trong phương hướng xử lí cũng phải làm sao đó để nó không biến thành một hiện tượng domino, không làm ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS Việt Nam.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện nay, cần làm rõ hai việc, một là trách nhiệm giải quyết các tranh chấp thương mại xảy ra khi condotel vỡ trận; hai là trách nhiệm dẫn đến việc vỡ trận.

"Tôi cho rằng trách nhiệm thuộc về các cơ quan xây dựng pháp luật, Quốc hội cũng đã nhắc đến câu chuyện khung pháp luật của BĐS nói chung đang có vấn đề, các Bộ có trách nhiệm trình các Dự thảo Luật, trong đó có khung pháp luật cho condotel. Thủ tướng Chính phủ cũng đã nhắc chuyện này", GS Võ nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, không nên trách các nhà đầu tư bởi condotel đang đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch, chủ trương của Nhà nước là đưa du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn.

"Nếu muốn cứu condotel thì bây giờ vẫn kịp, chỉ cần tuyên bố đất cho condotel là đất ở thì lập tức các nhà đầu tư thứ cấp sẽ quay lại ngay', GS Võ nói.