Tranh chấp nhà chung cư: Nhiều năm vẫn loay hoay câu chuyện quản lý

Chung cư Hòa Bình Green City từng là tâm điểm của những vụ tranh chấp. (Ảnh: Thu Hà)

Những con số biết nói

Tranh chấp chung cư bắt đầu bùng nổ mạnh mẽ từ năm 2017 và ngày càng có xu hướng gia tăng. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hết quý I/2019, trên cả nước có 4.422 nhà chung cư trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Hơn 80% số nhà chung cư đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại và hiện còn 458/4422 nhà chung cư có các tranh chấp, khiếu nại (chiếm khoảng 10%).

Theo Bộ Xây dựng, các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; một số chủ đầu tư không minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; chất lượng công trình; phí dịch vụ...

Thêm vào đó, Bộ Xây dựng mới có văn bản gửi UBND TP Hà Nội về việc kiểm tra công tác quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Qua đó, theo thống kê, đến nay trên địa bàn thành phố vẫn còn số lượng khá lớn chung cư (253/745 chung cư thương mại, chiếm 34%; 60/153 chung cư tái định cư, chiếm 29%) chưa tổ chức được Hội nghị của nhà chung cư và thành lập Ban quản trị.

Vẫn còn 100/492 (chiếm 20%) chung cư thương mại, 35/82 (chiếm 43%) chung cư tái định cư chưa bàn giao được Hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; 154/492 (chiếm 31,3%) chung cư thương mại chưa bàn giao diện tích sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó có 23 trường hợp (chiếm 4,7%) phát sinh tranh chấp về diện tích chung – riêng.

Ngoài ra, vẫn còn số lượng rất lớn chung cư (254/492 chung cư thương mại, chiếm 52%; 33/82 chung cư tái định cư, chiếm 40%) chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó phát sinh 39 trường hợp chung cư thương mại có tranh chấp về kinh phí bảo trì này.

Trên thực tế, nguyên nhân của những vụ tranh chấp chủ yếu là do chủ đầu tư và cư dân không tìm được tiếng nói chung, ban quản lý không kịp thời phát hiện những sự cố, mô hình ban quản trị vẫn còn nhiều kẽ hở, có tình trạng trục lợi và chưa đặt lợi ích của cư dân lên đầu, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà thiếu chuyên nghiệp,…

Mặc dù quy định đã có nhưng có những chung cư phải mất tới vài năm mới giải quyết xong tranh chấp. Vấn đề này đặt ra yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến việc quản lý, vận hành nhà chung cư để làm rõ hơn trách nhiệm của các bên, từ đó có cơ sở để hóa giải tranh chấp.

Luật "hổng", quản lý thế nào?

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rõ các vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư nhưng tình trạng tranh chấp vẫn có chiều hướng gia tăng. Có nhiều nguyên nhân nhưng theo giới phân tích, chủ yếu là luật còn nhiều "lỗ hổng" và vẫn "đá nhau". Thậm chí có nhiều trường hợp nghị định hướng dẫn trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận sự nỗ lực vào cuộc của các cơ quan, đơn vị quản lý trong công tác vận hành nhà chung cư tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Thực tế còn không ít tồn tại khiến cho việc ban hành quy chế về quản lý nhà chung cư còn có độ trễ.

Năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong đó đã chỉ rõ các quy định liên quan đến chủ đầu tư; phần sở hữu chung, riêng; doanh nghiệp quản lý nhà chung cư…

Tháng 10/2018, Thủ tướng ban hành Chỉ thị về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; trong đó, chú trọng việc tổ chức thực hiện và xử phạt vi phạm.

Liên quan đến phí bảo trì, tại Hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức hồi tháng 3/2019, đại diện Sở Xây dựng TP HCM đã đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở. Bởi có quá nhiều mâu thuẫn bắt nguồn từ số tiền 2% quỹ bảo trì và quá nhiều bất cập trong việc minh bạch quản phí này.

Còn trong báo cáo gửi Ủy ban Pháp luật của Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định, mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động có liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư nhưng trong thời gian qua, tại một số địa phương, vẫn còn xảy ra tranh chấp, khiếu nại trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.Tình trạng này xảy ra chủ yếu tại các đô thị lớn.

Lý giải về nguyên nhân, Bộ trưởng Xây dựng cho rằng, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích logia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa rõ ràng. Về quy định, chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa đủ sức răn đe. Ngoài ra còn một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, Bộ Xây vừa có đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất hai mô hình là chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; hoặc mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Không đồng tình với Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, hai mô hình mà Bộ Xây dựng đề xuất thực ra đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng. Do đó, HoREA cho rằng không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư.

HoREA cũng cho rằng, đại diện chủ đầu tư có thể tham gia quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nếu được hội nghị nhà chung cư tín nhiệm bầu vào Ban quản trị, hoặc Trưởng Ban, Phó Trưởng Ban quản trị.

Ngoài ra, nên sửa đổi theo hướng yêu cầu doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải chứng minh năng lực tài chính, để có thể thực hiện trách nhiệm bồi thường dân sự đối với bên thứ ba trong trường hợp xảy ra sự cố gây thiệt hại về người và tài sản.

Trên thực tế, hành lang pháp lý về liên quan đến vấn đề quản lý nhà chung cư đã đầy đủ nhưng để phù hợp với những thay đổi của thực tiễn thì cần có sự điều chỉnh. Mặc dù vẫn còn nhiều "lấn cấn" về mô hình quản lý chung cư nhưng các cơ quan chức năng cũng đang có những động thái tiếp theo để tìm ra giải pháp. Theo Bộ Xây dựng, những vấn đề liên quan đến Ban quản trị, quỹ bảo trì, quy chuẩn tiêu chuẩn,.. sẽ được sửa trong năm 2019. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt trong quản lý chung cư, hóa giải tranh chấp trong thời gian tới.