'Nghìn lẻ' kiểu tranh chấp chung cư, chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân
Cư dân “khóc ròng” vì chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, hiện có khoảng 200 tòa chung cư đã đi vào sử dụng nhưng chưa đến 20% trong số đó bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho ban quản trị. Hiện nay, phí bảo trì của các chung cư thấp cũng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng, có chung cư lên tới vài trăm tỷ đồng. Tất cả những trường hợp chủ đầu tư (CĐT) chây ì ôm tiền không bàn giao cho ban quản trị đã vi phạm hàng loạt các quy định của pháp luật. Điều đáng nói, tình trạng này vẫn ngang nhiên xảy ra.
 |
| Cư dân chung cư Hòa Bình Green City 550 Minh Khai căng băng rôn tố cáo chủ đầu tư vi phạm các cam kết bán hàng và không thực hiện theo đúng quy định pháp luật. (Nguồn: Baomoi) |
Một trong những vụ tranh chấp quỹ bảo trì nổi cộm phải kể đến đầu tiên là của cư dân chung cư cao cấp Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) với CĐT là Công ty TNHH Hòa Bình hồi tháng 7/2018. Cư dân đã nhiều lần căng băng rôn yêu cầu CĐT giải quyết nhiều cam kết, trong đó có việc bàn giao khoảng 40 tỉ đồng phí bảo trì. Theo phản ánh của cư dân, họ đã chuyển về ở khoảng 4 năm nay nhưng chủ đầu tư vẫn không bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra vào tháng 8/2018 tại chung cư Star City (81 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội) đã đưa vào sử dụng từ năm 2014 nhưng cho tới thời điểm xảy ra tranh chấp, phần quỹ bảo trì mà CĐT bàn giao cho cư dân mới chỉ có khoảng 2,4 tỉ đồng trong tổng số hơn 30 tỉ đồng...
Chủ đầu tư “nhập nhèm” diện tích sở hữu chung, riêng để trục lợi
Trong một báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2018, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là một trong những tranh chấp gay gắt nhất khi có tới 40 trong tổng số 108 dự án vấp phải vấn đề này, chiếm khoảng 37%.
 |
| Cư dân chung cư Artemis liên tục xuống đường căng băng rôn kêu cứu cơ quan chức năng về những sai phạm của chủ đầu tư (Nguồn: Baomoi) |
Trong đó, điển hình là vụ tranh chấp của cư dân khu căn hộ cao cấp chung cư Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân, Hà Nội) với CĐT là liên danh Công ty Cổ phần ACC Thăng Long, Công ty TNHH MTV Xây dựng Công trình Hàng không ACC và Công ty Cổ phần Đầu tư IMG. Cư dân chung cư này đã gửi đơn tố cáo đi các nơi và xuống đường căng băng rôn phản đối CĐT về những tồn tại, bức xúc như: Việc đánh số tầng không đúng theo hợp đồng mua bán; thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý quỹ bảo trì của tòa nhà; đặc biệt việc CĐT không phân định rõ ràng về sở hữu chung, riêng của tòa nhà (khu đất tam giác theo quy hoạch được duyệt là vườn hoa hiện nay được xây dựng thành nhà 3 tầng cho thuê bán bia)…
Một số vụ tranh chấp khác như vụ tranh chấp giữa cư dân tòa nhà 71 Nguyễn Chí Thanh (phường Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội) với CĐT là Công ty CP Xây dựng Công nghiệp vì lý do đơn vị này có nhiều sai sót trong quản lý và vận hành tòa nhà; tranh chấp giữa cư dân tòa nhà H2 KÐT Việt Hưng (quận Long Biên) và CĐT là Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) về diện tích sở hữu chung, riêng…
Hệ thống PCCC kém chất lượng, chủ đầu tư coi thường tính mạng cư dân
 |
| Vụ cháy chung cư Carina gây nên cái chết thương tâm của 13 cư dân (Nguồn: internet) |
Gây rúng động dư luận nhất trong năm vừa qua phải kể đến vụ hỏa hoạn ở chung cư Carina quận 8 TP HCM. Vụ việc đã gây nên cái chết thương tâm của 13 cư dân. Nguyên nhân ban đầu của vụ việc được xác định là do sự cố cháy xe máy ở hầm gửi xe, tuy nhiên trong quá trình điều tra, cảnh sát phát hiện có nhiều dấu hiệu sai phạm về công tác PCCC. Hệ thống chữa cháy tự động trước đó gần như không hoạt động, lực lượng chữa cháy tại chỗ không có nên khi lính cứu hỏa đến nơi thì lửa khói đã rất lớn và khó kiểm soát. Người dân sinh sống tại đó cho biết họ không nghe thấy tiếng chuông báo cháy mà khi phát hiện hỏa hoạn, cư dân tự thông báo cho nhau cùng thoát ra ngoài. Lúc cứu hộ đến hiện trường, điện đã tắt, không có đèn tín hiệu dẫn đường thoát hiểm cho nạn nhân. Và sau đó là một kết cục bi thảm.
Ngay sau vụ việc này, nhiều cư dân chung cư đã tạo nên một làn sóng phản đối, khiếu nại về các hành vi gian lận, mập mờ trong lắp đặt hệ thống PCCC của chủ đầu tư. Hồi tháng 4/2018, cư dân tòa nhà hỗn hợp Sông Đà (Hà Đông, Hà Nội) đã cùng nhau xuống đường, căng băng rôn để phản đối chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà về việc hệ thống PCCC hoàn toàn không hoạt động. Hay dự án chung cư cao cấp Discovery Complex 302 Cầu Giấy (Hà Nội) bị lực lượng chức năng phát hiện trên 30 lỗi vi phạm về PCCC; trong đó có lỗi bàn giao căn hộ và đưa cư dân vào sửa chữa, ăn ở khi chưa được nghiệm thu về PCCC theo quy định…
Dự án chưa giải chấp, cư dân lo “mất nhà”
Trên thực tế, việc chủ đầu tư đem dự án đi thế chấp ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường và được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, việc thế chấp cả những căn hộ đã bán cho khách hàng là vi phạm pháp luật.
 |
| Cư dân tập trung trước sảnh tòa B chung cư Hòa Bình Green City căng băng rôn phản đối chủ đầu tư om sổ đỏ, chưa thực hiện giải chấp. (Nguồn: Tiền Phong) |
Vụ tranh chấp hồi tháng 7/2018 giữa cư dân chung cư Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng) với chủ đầu tư là Công ty TNHH Hòa Bình là một minh chứng rõ nét. Theo phản ánh của cư dân, CĐT chung cư Hòa Bình Green City tại 505 Minh Khai bắt đầu bàn giao căn hộ cho cư dân về ở từ năm 2014. Thế nhưng, cho đến năm 2018, phần lớn các hộ dân tại chung cư Hòa Bình Green City vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sở đất, tài sản gắn liền với đất khiến người dân bức xúc và liên tục xuống đường căng băng rôn biểu tình để tố cáo công ty này.
Hay gần đây nhất, hồi tháng 10/2018, hàng trăm hộ dân tại tòa nhà Golden Field Mỹ Đình đã rất bức xúc khi biết những căn hộ mình đang ở vẫn trong tình trạng bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Theo tìm hiểu, CĐT là Tổng Công ty MBLand Holdings đã bàn giao nhà cho cư dân từ cuối năm 2017 nhưng cho đến thời điểm xảy ra tranh chấp, MBLand Holdings vẫn đang thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án Golden Field Mỹ Đình tại ngân hàng mà chưa thực hiện giải chấp...
Bàn về nguyên nhân của những vụ tranh chấp không có hồi kết, trao đổi với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là vai trò điều chỉnh của pháp luật. “Khung pháp luật về những vấn đề liên quan đến chung cư hiện nay của chúng ta vẫn còn chưa đầy đủ”, ông Võ nhận định.
Lý do thứ hai mà GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra đó là cam kết trong hợp đồng dân sự giữa hai bên còn tồn tại những vấn đề nhất định. Điều này do trách nhiệm dân sự của hai bên là chủ đầu tư và người mua nhà đã cam kết nhưng trong hợp đồng mua nhà cũng có những điều mà hai bên không thực hiện. Cũng có thể là cam kết đó không đầy đủ nên có những trường hợp phát sinh ngoài cam kết lại không có cơ sở để phân định.
Trước thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Việt Nam nên học tập mô hình của nhiều quốc gia trên thế giới, đưa ra một bộ luật riêng để điều chỉnh các nội dung liên quan đến chung cư hiện nay.
“Tôi cho rằng vẫn là hai việc mà chúng ta đã làm rồi nhưng chưa làm đến nơi đến chốn và chưa tạo thành một khung pháp luật đầy đủ. Thứ nhất là khung pháp luật về chung cư, chúng ta đã cố gắng đắp thêm qua các thông tư, các nghị định. Các nước họ có luật chung cư riêng nhưng Việt Nam thì vẫn chưa có, vẫn chỉ là một chương ở trong luật nhà ở. Thành thực mà nói, nhà nước đã cố gắng rất nhiều trong việc này nhưng vẫn chưa thỏa mãn được những nhu cầu của cuộc sống bởi nhiều khi, các vấn đề chưa xuất hiện trên thực tế và có khả năng sẽ xuất hiện trong tương lai. Thứ hai là việc phân định tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng, chúng ta tuy có cơ chế để giải quyết nhưng vẫn chưa hiệu quả. Ở Việt Nam, đôi khi việc kiện nhau ra tòa mọi người cũng không muốn bởi vì chưa chắc đã giải quyết được vấn đề”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
