Thị trường nhà đất đang giúp Fed

Chiến dịch tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã khiến thị trường nhà ở tại nền kinh tế lớn nhất thế giới suy yếu, và xét theo một số thước đo thì tình hình có thể nghiêm trọng tương tự giai đoạn 2007 - 2009.

Nhóm những người mua nhà tiềm năng, chủ sở hữu nhà, công ty xây dựng và các ngành nghề liên quan đến bất động sản đang phải gánh chịu hệ quả của chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ đó.

Song, đối với Fed, đây là một tin vui. Thị trường nhà ở đi xuống có thể giúp kìm chế hoạt động kinh tế và đưa lạm phát về mức mục tiêu của Fed trong năm tới, Wall Street Journal nhận định.

Phút huy hoàng

Đại dịch tấn công nước Mỹ vào tháng 3/2020 và bất ngờ giúp thị trường nhà ở bùng nổ. Người Mỹ đổ xô mua nhà mới vì nhu cầu làm việc tại nhà. Việc Fed hạ lãi suất xuống mức gần 0 cũng kích thích hoạt động mua bán nhà.

Kết quả là, lĩnh vực xây dựng nhà ở được dịp bứt tốc. Trong giai đoạn tháng 1/2020 - 6/2022, chỉ số giá nhà toàn quốc CoreLogic Case-Shiller của S&P nhảy vọt 45%. Giá thuê căn hộ cũng tăng mạnh.

Sau khi mất cảnh giác trước lạm phát vào năm ngoái, Fed đã đảo ngược hướng đi chính sách trong năm nay. Ngân hàng trung ương Mỹ đã tăng lãi suất tổng cộng 7 lần lên phạm vi 4,25 - 4,5%.

Lãi suất cho vay thế chấp trung bình trong 30 năm đã tăng từ khoảng 4% hồi tháng 3 lên 7% vào mùa thu vừa qua. Gần đây, lãi suất của khoản vay này đã hạ nhiệt trở lại mức 6,3%.

Theo Hiệp hội các ngân hàng cho vay thế chấp, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đối với một ngôi nhà có mức giá trung bình tại Mỹ đã tăng 43% trong 11 tháng đầu năm 2022.

Chợt tắt

Khi lãi suất lên cao, hoạt động chi tiêu, tuyển dụng và đầu tư đều sẽ bị hạn chế, qua đó giúp Fed ghìm cương lạm phát. Lĩnh vực nhà ở vốn nhạy cảm với lãi suất là ngành đầu tiên cảm nhận được tác động.

Tuy nhiên, lần này, tốc độ và mức độ ảnh hưởng của chu kỳ tăng lãi suất tới thị trường nhà ở đã khiến các chuyên gia và nhà đầu tư lâu năm phải choáng váng, Wall Street Journal cho hay.

Ông Lou Barnes, một banker tại bang Columbia, đánh giá: “Đây là cú sốc lãi suất tồi tệ nhất mà tôi từng chứng kiến”. Vị này cảnh báo rằng tác động của cú sốc vẫn chưa thể hiện đầy đủ.

Hiện giờ, các khách mua nhà đã tạm rút lui, trong khi người bán gặp khó khăn để thuyết phục khách hàng tiềm năng xuống tiền.

Tháng 11 vừa qua, doanh số bán nhà sẵn có đã giảm tháng thứ 10 liên tiếp. Fannie Mae và Goldman Sachs dự báo doanh số sẽ giảm xuống dưới 4 triệu vào năm tới, thấp hơn con số trong giai đoạn thị trường nhà đất suy thoái năm 2006 - 2011.

Tăng trưởng tiền thuê nhà cũng chậm lại khi các xu hướng nhà ở trong hai năm qua dường như đã kết thúc và nguồn cung căn hộ mới chạm mức cao nhất trong 40 năm.

Theo ông Jay Parsons, chuyên gia kinh tế tại nền tảng RealPage, nhu cầu về nhà cho thuê thường tăng vào cuối mùa xuân khi sinh viên đại học tốt nghiệp, nhưng điều này đã không xảy ra trong năm nay.

Ông nói: “Chúng tôi chưa bao giờ thấy một giai đoạn nào như thế này. Việc làm tăng trưởng, nhưng nhu cầu cho nhà ở lại thấp”.

Vào tháng 11, số lượng nhà ở xây mới cho người đơn thân đã rơi xuống mức thấp nhất kể từ đầu đại dịch. Cùng lúc, chi phí đi vay cao hơn đang kìm hãm dòng vốn đầu tư vào các căn hộ mới.

Ông Ric Campo, CEO của công ty nhà đất Camden Property Trust, cho biết: “Bất kỳ doanh nghiệp nào trong lĩnh vực phát triển khu dân cư - dù cho thuê hay để bán - đều đang tạm dừng lại”.

Thị trường nhà ở chững lại cũng có thể làm thu hẹp nhu cầu đối với các thiết bị gia dụng, dịch vụ cải tạo và chuyển nhà, cùng nhiều ngành kinh doanh khác.

Anh Dan Neufeld, chủ một doanh nghiệp tại bang Virginia, nhận ra vào tháng 6 rằng điện thoại của công ty đã ngừng đổ chuông. Anh chia sẻ với Wall Street Journal rằng mình không hiểu chuyện gì đang xảy ra.

Neufeld cho biết số hợp đồng lắp đặt sân vườn của công ty từng bùng nổ trong thời kỳ COVID - trong đó, hai năm 2020 và 2021 là giai đoạn tuyệt vời nhất.

“Ngay bây giờ, không ai gọi điện thuê chúng tôi cải tạo sân vườn nữa...”, Neufeld cho hay. Thông thường, mỗi hợp đồng như vậy thường có giá từ 20.000 đến 30.000 USD.

Tác động đến lạm phát

Sự hạ nhiệt của thị trường nhà đất có thể tạo ra tác động lớn đến lạm phát.

Ban đầu, lạm phát được thúc đẩy bởi giá của những mặt hàng như ô tô và đồ nội thất. Sau đó, cuộc tấn công của Nga vào Ukraine trong năm nay lại kéo giá lương thực, năng lượng và hàng hoá khác lên cao.

Thị trường nhà ở cũng “góp sức” tạo ra áp lực lạm phát, nhưng có độ trễ hơn so với các mặt hàng nêu trên. Chi phí nhà ở hiện chiếm khoảng 1/3 chỉ số giá tiêu dùng và 1/6 chỉ số giá chi tiêu tiêu dùng cá nhân mà Fed theo dõi.

Trong bối cảnh giá nhà đã bắt đầu giảm và chi phí cho thuê nhà tăng trưởng chậm hơn trước, tỷ trọng đóng góp của thị trường nhà ở vào lạm phát có thể tụt mạnh trong năm tới.

Đó là một trong những lý do khiến các quan chức Fed dự đoán lạm phát sẽ hạ xuống còn 3,1% vào năm 2023, từ mức khoảng 6% hiện nay.

Dù vậy, Fed không chắc rằng điều đó có thể đủ sức để đưa lạm phát xuống mức mục tiêu 2% một cách bền vững.

Các quan chức ngân hàng trung ương Mỹ lo lắng rằng thu nhập ngày càng tăng của người lao động có thể giúp họ tiếp tục chi tiêu và giúp doanh nghiệp tiếp tục nâng giá bán.

Ông Campo đồng tình với lo lắng của Fed về vấn đề tiền lương. Dù giá cổ phiếu của Camden Property Trust đã sụt 37% trong năm nay, công ty vẫn đang ghi nhận một trong những năm kinh doanh tốt nhất từ trước đến nay và nhân viên công ty vẫn kỳ vọng lương sẽ tăng cao hơn.

Vị CEO cho hay: “Hiện tại, áp lực đang lớn dần. Chúng tôi sẽ phải tăng lương nhiều hơn bình thường. Khi các công ty phải nâng lương hơn mức thông thường là 3%, áp lực sẽ phình to. Chuyện gì sẽ xảy ra nếu họ phải tăng lương tới 5%, 6% hay 7%?”