Thị trường BĐS 2020 sẽ thiết lập mặt bằng giá mới phù hợp hơn?

Thế mạnh là nhu cầu lớn, thanh khoản cao

Báo cáo “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 – 2020” của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) vừa chỉ ra những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo đó, thế mạnh cốt lõi của thị trường BĐS Việt Nam là nhu cầu lớn, sức mua tốt, thanh khoản cao. Trong bối cảnh thu nhập đầu người đã tăng lên gần 3.000 USD/năm tạo lực cầu mới cho toàn bộ thị trường.  

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, trung bình mỗi năm có khoảng 1 triệu người Việt Nam di chuyển từ nông thôn ra thành thị dẫn tới nhu cầu lớn về nhà ở trong trung hạn và dài hạn. Dân số trẻ, nguồn nhân lực Việt Nam dồi dào sẽ kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở tại tất cả các phân khúc trong giai đoạn sau này. 

Trong khi đó, sự ổn định chính trị và quĩ đất để phát triển nhà ở vẫn còn khá đa dạng. Qui định cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS nhà ở đã thu hút một lượng cầu từ các nguồn đầu tư nước ngoài quan tâm.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam cũng đang có những điểm yếu nhất định. Chẳng hạn, sự thay đổi liên tục của khung chính sách, các qui định, qui trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp qui về BĐS hiện còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường. 

Nguồn vốn tài chính của ngành còn hạn chế, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào BĐS trở thành các yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại. 

Thêm nữa, hệ thống qui hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường. Tình trạng qui hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị. 

Thời gian gần đây, tình trạng lừa đảo trên thị trường ngày càng tinh vi với các thủ đoạn mới đã gây lo ngại cho tâm lí các nhà đầu tư. Các cơ quan chức năng chậm trong việc minh bạch thông tin làm lan truyền nhiều tin đồn thất thiệt, giảm uy tín của doanh nghiệp.

Hạ tầng đang quá tải tại các thành phố lớn

Báo cáo của Vietnam Reports cũng chỉ ra những cơ hội và thách thức của thị trường BĐS trong thời gian tới. 

Cụ thể, cơ cấu dân số trẻ, lao động trẻ với xu hướng sống hiện đại trở thành một cơ hội giúp BĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn trong thập kỉ tới. 

Quĩ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM không còn nhiều buộc các doanh nghiệp tìm đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu. Đây là những vùng đất mới với nhiều tiềm năng và nhiều lợi thế, tạo ra nhiều cơ hội phát triển.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nước ngoài đang xâm nhập thị trường BĐS Việt Nam với nhiều dự án đa dạng, tạo cơ hội cho thị trường phát triển ở một tầm cao mới. Cơ quan chức năng nới lỏng các qui định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tạo cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, mức giá tăng cao kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Thị trường đang có sự nhiễu loạn trong việc minh bạch thông tin pháp lí dự án, uy tín chủ đầu tư cũng như phương thức thực hiện cam kết để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình BĐS. 

Cơ sở hạ tầng ngày càng quá tải tại các thành phố lớn, thiếu sự kết nối với các tỉnh đã làm các tiện ích xung quanh dự án rất khó thực hiện như cam kết. Nhiều dự án đi vào hoạt động nhưng các công trình công cộng theo kèm trong quảng cáo bán hàng vẫn chưa có (đường sắt trên cao chậm tiến độ kéo dài) đã làm giảm chất lượng cuộc sống tại các dự án. 

Thời gian vừa qua, việc chạy đua theo tăng trưởng của thị trường, một số chủ đầu tư đã bất chấp mở bán dự án trong khi chưa hoàn thiện pháp lí, chưa có giấy phép xây dựng. Thậm chí, lợi dụng thị trường tăng trưởng, nhiều chủ đầu tư còn vẽ ra các “dự án ma” để lừa đảo huy động vốn khách hàng. 

"Trong khi thị trường ngày càng bão hòa, sự cạnh tranh gia tăng, việc duy trì cũng như mở rộng thị trường đòi hỏi các sản phẩm chất lượng cao vượt trội phải liên tục được tung ra và muốn làm được điều này thì phải có một hệ thống các nhà thầu uy tín trong ngành", báo cáo nhận định.

Ngắn hạn sẽ có biến động

Theo Vietnam Report, với tổng diện tích lãnh thổ khoảng 330.000 km2, thị trường BĐS Việt Nam được dự kiến ước đạt 21 tỉ USD năm 2021, mới chỉ chiếm 0,1% qui mô thị trường BĐS toàn cầu. 

Đơn vị này dự báo, thị trường BĐS của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn. Bởi năm 2020, Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ vào khoảng 6,6%. Trong khi đó, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn đang tiếp tục tăng lên.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Trong năm 2019 và một vài năm tiếp, các biến động thị trường là cách để thanh lọc mạng lưới doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.