Thị trường bất động sản trông đợi điểm tựa pháp lý

Một trong những kỳ vọng của phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.

Nhu cầu sửa đổi các luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản đang trở nên cấp bách không chỉ với doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân mà ngay cả cơ quan quản lý Nhà nước cũng đặt nhiều kỳ vọng.

Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội với quy mô 350.000 tỷ đồng, nhằm phát triển nhanh sản xuất, kinh doanh, đặt mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng GDP bình quân từ 6,5 - 7% mỗi năm trong vòng 5 năm tới.

Theo đó, quý I năm 2022, GDP ước tính tăng 5,03% so với cùng kỳ năm 2021, cao hơn tốc độ tăng 4,72% của cùng kỳ năm trước và dự kiến đạt mức 6% vào quý IV năm nay. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam quý I ước tính đạt 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận mức cao nhất trong 6 năm qua cho thấy tín hiệu tích cực, là động lực quan trọng đóng góp cho tăng trưởng kinh tế năm 2022. Đặc biệt, bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 trong số các ngành về thu hút FDI, chiếm 30% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tiến sỹ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh nhận xét, quyết tâm của Chính phủ và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế và tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa để phục hồi và phát triển.

Sự quyết liệt trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn chính sách sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “cú sốc” COVID-19, từ đó tạo tác động lan tỏa ra nhiều ngành kinh tế khác.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) bày tỏ, việc xem xét sửa đổi các luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản cũng là một trong những điều được các doanh nghiệp chờ đợi nhất lúc này.

Bởi thị trường hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản; trong đó, sự chưa khớp nối giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến cho nhiều dự án lâm vào bế tắc, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh.

Thống kê của HoREA cho thấy, trong số hàng trăm dự án mắc kẹt tại TP HCM có hơn một trăm dự án nhà ở thương mại. Ước tính, mỗi dự án nhà ở thương mại này có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư cũng lên tới hơn trăm nghìn tỷ đồng. Nên việc không được công nhận chủ đầu tư các dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu hàng chục tỷ đồng thuế giá trị gia tăng. Nếu lợi nhuận các dự án đạt khoảng 20% thì Nhà nước còn bị thất thu thêm hàng nghìn tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa kể nhiều loại thuế khác...

Bởi vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, việc tạo ra những chính sách cởi mở, thông thoáng cho môi trường kinh doanh đang được doanh nghiệp mong đợi như “nắng hạn chờ mưa”. Liên quan đến hành lang pháp lý, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Mặt khác, mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.

Theo Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến, đầu tiên phải kể đến vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Tiếp đó là điểm “vênh” giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014; trong đó điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tuy nhiên, ông Tuyến cũng lý giải, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng.

Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng, cần phải sửa và bổ sung các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai.

Dưới một góc nhìn khác, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận xét, ngay từ những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) rất tích cực.

Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 trong số các ngành thu hút FDI với số vốn đầu tư đăng ký chiếm khoảng 30% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp nước ngoài trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Tuy nhiên, đổi lại những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, hoạt động mua bán-sáp nhập tại Việt Nam vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Rào cản tiềm ẩn của thị trường M&A Việt Nam đầu tiên phải kể đến hệ thống luật pháp về đất đai vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A bất động sản – bà Lan phân tích.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A. Mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhưng những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch.

Bởi vậy, đã đến lúc tháo bỏ rào cản từ hành lang pháp lý liên quan để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, gia tăng sức bật và tăng tốc trong thời gian tới.