Thị trường bất động sản thương mại xuống dốc, liệu Mỹ có rơi vào khủng hoảng tài chính mới?

Lo ngại lớn

Ở trung tâm Manhattan, rất nhiều người đang nhắc đến giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản thương mại. Ở phía tây là 1740 Broadway, tòa nhà 26 tầng mà công ty đầu tư Blackstone trả 605 triệu USD để mua vào năm 2014 nhưng lại vỡ nợ vay thế chấp 8 năm sau đó.

Gần nhà ga Grand Central là tòa nhà Helmsley nổi tiếng. Gần đây, khoản vay thế chấp của tòa nhà này đã bị xếp vào diện “đặc biệt”, tức người chủ có nguy cơ vỡ nợ cao.

Khi ánh mặt trời tắt, rắc rối của những tòa nhà này trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. Xu hướng làm việc tại nhà khiến số người thuê văn phòng ít đi. Các tầng sáng đèn - tức có người làm việc - nằm xen kẽ giữa những tầng trống không và tối tăm. 

Đây không phải điều gì mới. Nhiều tòa nhà đã bị bỏ trống suốt 4 năm kể từ khi COVID-19 xuất hiện. Đầu tiên, những người chủ hy vọng sẽ chờ được qua đại dịch. Nhưng người lao động không thích quay trở lại văn phòng, dẫn đến việc nhiều công ty chuyển sang chỗ mới nhỏ hơn.   

Tỷ lệ phòng trống nhảy vọt, đặc biệt là trong những tòa nhà cũ. Sau đó, lãi suất đi lên. Hầu hết các tòa nhà thương mại được tài trợ bằng những khoản vay 5 năm hoặc 10 năm. Thời hạn chúng cần được đảo nợ đã đến gần, trong lúc lãi suất vẫn còn ở mức cao.

Tờ Economist cho biết khoảng 1.000 tỷ USD khoản vay bất động sản thương mại - chiếm 1/5 tổng nợ trong lĩnh vực bất động sản thương mại - sẽ cần được đảo lại trong vòng hai năm nữa.

Gần đây, nhiều tòa văn phòng ở các thành phố lớn đã được bán lại với giá chưa bằng một nửa mức trước đại dịch. Những khoản lỗ này sẽ xóa sổ vốn của nhiều chủ sở hữu và khiến các ngân hàng chịu thiệt hại lớn.

Trong những tuần gần đây, ba nhà băng New York Community Bank (NYCB) của Mỹ, Aozora của Nhật Bản và Deutsche Pfandbrief của Đức đã báo tin xấu về các khoản cho vay liên quan tới thị trường bất động sản. Giá cổ phiếu của cả ba lao dốc mạnh.

Nếu người tiêu dùng bắt đầu gặp rắc rối nghiêm trọng với các khoản nợ thẻ tín dụng hoặc vay mua ô tô, có thể sẽ có thêm nhiều tổ chức rơi vào hoàn cảnh tương tự như NYCB.

Do đó, không có gì đáng ngạc nhiên khi mọi người bắt đầu sợ rằng xu hướng làm việc tại nhà có thể gây ra thảm họa tài chính.

2008 không lặp lại

Tuy nhiên, những vấn đề trên cần được đánh giá trong bối cảnh bao quát. Đầu tiên, rắc rối của NYCB có thể chỉ xảy ra tại nhà băng này.

Đúng là NYCB có rủi ro gắn với các văn phòng ở New York, nhưng thực tế là họ mới chỉ điều chỉnh giảm giá trị các khoản cho vay đối với những căn chung cư “đa gia đình” trong thành phố.

Các căn chung cư này giảm giá trị sau khi một đạo luật ban hành vào năm 2019 hạn chế khả năng tăng giá thuê nhà của người chủ. Một nhà băng chuyên về những khoản cho vay như vậy là Signature Bank - ngân hàng đã sụp đổ vào năm ngoái.

Ngoài ra, khủng hoảng trong thị trường văn phòng cũng sẽ không quá nghiêm trọng. Tổng giá trị bất động sản ở Mỹ (không kể đất nông nghiệp) vào cuối năm 2022 là 66.000 tỷ USD, theo dữ liệu từ Savills. Phần lớn trong số đó là bất động sản dân cư, chỉ 25% là bất động sản thương mại.

Và bất động sản thương mại không chỉ bao gồm các văn phòng. Bất động sản thương mại tính đến cả không gian bán lẻ, nhà kho và các tòa nhà đa gia đình. Không gian bán lẻ đang gặp khó khăn, nhưng nhà kho lại thu hút được nhu cầu lớn để dùng làm trung tâm dữ liệu và điểm phân phối hàng hóa.

Do đó, văn phòng có lẽ chỉ chiếm khoảng 6% tổng giá trị bất động sản ở Mỹ, tương đương khoảng 4.000 tỷ USD.

Trong giai đoạn 2007 - 2009, bất động sản dân cư ở Mỹ mất 1/3 giá trị. Nếu cú sốc tương tự xảy ra vào ngày hôm nay, thiệt hại đến toàn ngành bất động sản sẽ là 16.000 tỷ USD. Dù mọi tòa nhà văn phòng tại Mỹ mất sạch giá trị, tổn thất chúng gây ra sẽ chỉ bằng 1/4 con số đó - và trường hợp này chắc chắn sẽ không thể xảy ra.

Tờ Economist ví vết thương do bất động sản thương mại gây ra tới nền kinh tế Mỹ như vết đứt tay do con dao làm bếp. Vết thương này chắc chắn sẽ gây khó chịu và đau đớn, nhưng người nhỡ tay ít có khả năng gặp nguy hiểm tới tính mạng.