Bất động sản thương mại Trung Quốc giảm giá mạnh, nhà đầu tư chớp thời cơ săn món hời

Lợi thế thuộc về người mua

Năm nay, thị trường bất động sản thương mại của Trung Quốc được cho là sẽ hút thêm nhiều nhà đầu tư đến tìm kiếm món hời sau khi giá giảm đáng kể, theo nhận định của Tập đoàn quản lý đầu tư Colliers International Group.

Colliers cho biết giá các văn phòng cao cấp tại một số thành phố lớn của Trung Quốc đã tụt hơn 30% kể từ mức đỉnh trước đại dịch. Ông Jimmu Gu, Phó Giám đốc điều hành của tập đoàn, nói với Bloomberg: “Do giá bất động sản thương mại Trung Quốc đã điều chỉnh sâu nên lúc này thị trường có rất nhiều cơ hội để săn hàng giá hời. Tất cả phụ thuộc vào đánh giá của người mua về triển vọng của nền kinh tế”.

Các văn phòng hạng A ở Bắc Kinh và Thượng Hải từng được nhiều quỹ đầu tư bất động sản quốc tế săn lùng, khiến chúng có sức hấp dẫn hơn cả bất động sản ở New York và London. Trong những năm gần đây, các văn phòng này cũng không bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao như ở những thị trường khác. 

Song, các nhà đầu tư tổ chức đang dần bán bớt tài sản trong bối cảnh tiềm năng tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc yếu đi và vấn đề dư cung đè nặng lên thị trường văn phòng. Điều này đang gây thêm khó khăn cho ngành bất động sản nói chung giữa lúc doanh số nhà ở lao dốc.

Trong quý IV/2023, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) ở Bắc Kinh và Thượng Hải vào khoảng 5%, mức cao nhất trong hơn một thập kỷ, theo dữ liệu của Colliers.

Tỷ suất vốn hóa được tính bằng thu nhập ròng tạo ra từ một bất động sản chia cho giá trị giao dịch. Thước đo này đi lên thường báo hiệu rằng giá trị của bất động sản đang giảm. Ông Gu bình luận: “Thị trường hiện nay trao lợi thế cho người mua nhiều hơn người bán”.

Bắt đáy

Ông Gu cho biết giá văn phòng ở Trung Quốc đi xuống một phần là do các quỹ bất động sản toàn cầu. Theo vị chuyên gia, các quỹ đang phải đẩy nhanh tiến độ thoái vốn khỏi khoản đầu tư sau khi COVID-19 trì hoãn quá trình này.

Giá thuê bất động sản đi xuống và nhà đầu tư giảm bớt rủi ro gắn với bất động sản văn phòng trên toàn cầu là những nguyên nhân khác. 

Theo Colliers, giá thuê văn phòng ở Thượng Hải đã tụt xuống mức thấp nhất trong gần một thập kỷ vào quý trước và có thể giảm sâu hơn nữa trong năm nay do nguồn cung tăng. Tỷ lệ văn phòng được bán hoặc thuê theo định kỳ ở Bắc Kinh mới chỉ phục hồi bằng 30% mức trước đại dịch, báo hiệu nhu cầu yếu.

Ông Gu cho biết những người săn giá hời đã bắt đầu bắt đáy. Nhóm khách hàng này chủ yếu là các doanh nhân và cá nhân có khối tài sản ròng lớn. Hiện nay, hơn 80% giao dịch bất động sản thương mại đã hoàn thành có giá trị dưới một tỷ nhân dân tệ (tương đương khoảng 139 triệu USD). Những năm trước, các giao dịch như vậy chiếm tỷ trọng chưa tới 50%.

Tháng trước tại Thượng Hải, một công ty cung cấp phần mềm đã mua lại dự án văn phòng đô thị với giá 380 triệu nhân dân tệ, chủ yếu dùng tiền của chính mình. Ngoài lĩnh vực văn phòng, một số giao dịch đáng chú ý khác bao gồm một nhà máy địa phương trả 2,4 tỷ nhân dân tệ để mua khách sạn Bulgari Hotel Shanghai vào tháng 11/2023.

Điểm sáng khác là các trung tâm mua sắm ở những thành phố hạng 2 và hạng 3. Ông Gu nhận định: “Nếu nền kinh tế Trung Quốc có thêm dữ liệu tích cực thì khối lượng giao dịch có thể sẽ phục hồi mạnh hơn nữa trong năm nay”.