'Tắc' dự án, doanh nghiệp địa ốc TP.HCM tự làm mới mình

Việc TP.HCM siết cấp phép dự án mới đang khiến thị trường bất động sản TP.HCM tắc nguồn cung, ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh của doanh nghiệp và nhu cầu nhà ở của người dân.

Gặp khó tại thị trường chính, các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM chuyển hướng ra vùng ven. Ảnh: Trọng Tín

Doanh nghiệp đang bí

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2018, nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM giảm cả về số lượng dự án và số lượng căn hộ (những dự án đủ điều kiện huy động vốn) với mức giảm lần lượt 13% và 34,1% so với năm 2017.

Sự sụt giảm này bắt nguồn từ lý do quỹ đất để phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM ngày càng cạn kiệt, cùng với việc Thành phố siết cấp phép dự án mới, đặc biệt là tại các quận trung tâm. Kể từ đầu năm 2019 tới nay, Sở Xây dựng TP.HCM mới chỉ cấp phép đủ điều kiện mở bán cho 10 dự án, với tổng số hơn 3.100 sản phẩm, giảm 50% về số dự án và gần 70% về số sản phẩm so với cùng kỳ năm 2018.

Ông Huân Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản Collier Việt Nam cho biết, trong bối cảnh công tác phê duyệt dự án bị gián đoạn, phần lớn các dự án mở bán trong năm 2019 là các dự án từ năm 2018, chỉ có khoảng 1/3 các dự án mở bán trong năm nay là dự án mới.

Việc siết chặt cấp phép dự án mới không chỉ hạn chế nguồn cung, ảnh hưởng tới nhu cầu về nhà ở của người dân, nguồn thu ngân sách của Thành phố, bởi thu từ bất động sản là nguồn thu lớn trong thu ngân sách của TP.HCM trong những năm gần đây, mà ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí có doanh nghiệp có phá sản.

Trước thực trạng trên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội đang đề nghị lãnh đạo Thành phố gặp mặt và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

“Môi trường kinh doanh khó đoán định, có thể làm tăng tính rủi ro cho doanh nghiệp, bởi đã có nhiều dự án bị xem xét xử lý lại (hồi tố)”, ông Châu nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM đang bị tắc nghẽn trong xin phê duyệt dự án, gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc ra hàng, buộc nhiều chủ đầu tư phải chuyển hướng ra đầu tư ở các thị trường vùng ven.

Bà Hương cho biết, doanh nghiệp của bà đang tìm kiếm các dự án vùng ven, xa hơn hay bất động sản nghỉ dưỡng để cơ cấu lại sản phẩm trong giai đoạn khó khăn này.

Căn hộ sẽ bé lại

Không chỉ chuyển hướng ra vùng ven, việc khan hiếm quỹ đất khiến cho các chủ đầu tư địa ốc TP.HCM đang dần thay đổi cơ cấu sản phẩm. Theo đó, các căn hộ sẽ có xu hướng được thiết kế bé lại.

Thực tế, xu hướng này đã diễn ra từ lâu và nó cho thấy sự thích nghi của các chủ đầu tư với điều kiện quỹ đất eo hẹp, cũng như giúp đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả của người mua.

Trải qua các giai đoạn thị trường, các chủ đầu tư ngày càng tinh tế hơn trong việc xây dựng các sản phẩm chất lượng tốt phục vụ nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Do đó, sản phẩm căn hộ kích thước nhỏ hơn và thông minh hơn sẽ là những sản phẩm chủ đạo mà nhà phát triển bất động sản hướng tới trong thời gian tới.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, thực tế, từ năm 2014, thị trường đã điều chỉnh theo hướng thu nhỏ lại diện tích căn hộ, với mục đích làm giảm giá thành trên một căn và chú trọng vào thiết kế thông minh của căn hộ.

Nguồn cung dự án mới tại TP.HCM rất hạn chế. Ảnh: Lê Toàn

Theo ông Huân Nguyễn, việc diện tích trung bình của các căn hộ nhỏ lại là điều cần thiết, vì với quỹ đất ngày càng hạn hẹp và do người mua ngày đề cao tính quan trọng của các tiện ích công cộng trong dự án nhiều hơn. Dự kiến, diện tích trung bình của các căn hộ sẽ giảm xuống còn khoảng 85 m2 trong những năm tới.

Căn hộ bé lại có thể sẽ trở thành xu hướng, nhưng theo ông Stephen Wyatt, với không ít chủ đầu tư, việc giảm diện tích căn hộ hiện nay không được xem là giải pháp hút người mua, mà họ điều chỉnh theo hướng thiên về chất lượng sống tại dự án.

“Môi trường sống chất lượng cùng các tiện nghi phục vụ cư dân ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng. Người mua nhà hiện nay đòi hỏi cao hơn ở không gian sống chứ không chỉ là một mái nhà. Vì vậy, chất lượng của dự án, khu vực xung quanh, vị trí và sự thoải mái của các tiện nghi đều đóng vai trò quan trọng quá trình ra quyết định mua. Khi thị trường dần trưởng thành hơn và nguồn cung gia tăng, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn và có thể so sánh nhiều loại giá khác nhau với chất lượng và thông số kỹ thuật khác nhau. Chúng tôi đã quan sát thấy điều tương tự ở các thị trường khác trong khu vực, người tiêu dùng ngày càng có nhiều lựa chọn hơn, đó là một điều rất tích cực”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Lời khuyên cho các chủ đầu tư

Trong tình trạng cam go hiện tại, xu hướng dịch chuyển đang diễn ra rõ nét. Tuy nhiên, các vấn đề về pháp lý dự án là tiêu chí tối quan trọng mà các chủ đầu tư cần lưu tâm.

“Quan trọng nhất hiện giờ là tính pháp lý rõ ràng. Các chủ đầu tư cần phải chủ động hơn trong việc thông tin cho khách hàng về thời gian hoàn thành dự án, thời gian cấp sổ đỏ, nếu khách hàng có khúc mắc gì trong quá trình hoàn thành dự án”, ông Huân Nguyễn nhấn mạnh.

Còn theo ông Stephen Wyatt, cho dù mua một căn hộ nhỏ hay đầu tư một dự án lớn, việc đầu tiên cần phải làm là nghiên cứu thị trường, phân tích và xem xét các loại dự án. Tương tự như đi mua sắm, ai cũng thích có nhiều sự lựa chọn khác nhau.

Các nghiên cứu của JLL cũng cho thấy, phân khúc nhà ở không chỉ có căn hộ, mà còn có nhiều lựa chọn thay thế khác. Các chủ đầu tư trên khắp châu Á - Thái Bình Dương đang rất quan tâm đến các sản phẩm bất động sản thay thế mới nổi trong phân khúc nhà ở. Phân khúc này gồm các loại tài sản phục vụ cho nhu cầu ở tùy theo từng giai đoạn tuổi: Ký túc xá, co-living, nhà ở đa gia đình, viện chăm sóc người cao tuổi.

Một gợi ý nữa được các chuyên gia đưa ra với các chủ đầu tư trong việc cơ cấu lại sản phẩm, đó là chú ý nhiều hơn đến các sản phẩm đón đầu nhu cầu.

Ví dụ, dân số ngày càng già sẽ dẫn đến nhu cầu lớn hơn về loại hình nhà ở hưu trí. Những yêu cầu cao về chăm sóc sức khỏe của người cao tuổi sẽ tạo nhu cầu cho loại hình bất động sản xây để cho thuê chuyên biệt với những tiện ích dành riêng người già hoặc dịch vụ dưỡng lão.

Ký túc xá sinh viên cũng là một mảng đầu tư hết sức tiềm năng. Mặc dù ký túc xá ngay trong khuôn viên trường là lựa chọn ưu tiên của hầu hết sinh viên trong thời gian học, số lượng ký túc xá như vậy thường không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Các phân khúc thay thế không chỉ hứa hẹn lợi nhuận cao, mà còn có sự ổn định. Cho thuê và vận hành nhà hưu trí, ký túc xá hoặc nhà ở đa gia đình thường mang đến lợi nhuận dài hạn, cung cấp một nguồn thu nhập ổn định và ít bị tác động bởi biến động thị trường.