Dự báo lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong năm 2024

Trong báo cáo chiến lược mới đây, SSI Research nhận định thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khi tỷ lệ hấp thụ dần được cải thiện.

Có một số vấn đề trong giai đoạn 2022 - đầu 2023 khiến người mua nhà, nhà đầu tư chờ đợi và quan sát đó là năng lực của chủ đầu tư, lãi suất cho vay mua nhà cao và kỳ vọng chung về giá nhà đất thấp hơn.

Theo nhóm phân tích, trên thực tế, trong năm 2023, các vấn đề đều đã được giải quyết khi chủ đầu tư chứng minh được tính minh bạch cho các dự án, các ngân hàng trong nước cũng đưa ra lãi suất cho vay mua nhà tốt hơn và không còn kỳ vọng giá tiếp tục giảm do nguồn cung hạn chế.

Ngoài ra, để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư đã đưa ra các chương trình khuyến mại ưu đãi như chương trình 0% lãi suất trong 12 - 24 tháng đầu, chiết khấu trên giá niêm yết nhiều hơn. Do đó, kỳ vọng người mua nhà và nhà đầu tư sẽ dần lấy lại niềm tin trong năm nay.

Điều kiện thị trường như vậy cũng đã được phản ánh qua doanh số bán hàng tốt hơn của một số chủ đầu tư niêm yết như Nam Long, Khang Điền trong quý IV/2023.

Theo quan sát của đơn vị nghiên cứu này từ chu kỳ trước (2012 - 2015), thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Lý do xuất phát từ việc nền kinh tế phục hồi chậm, ước tính tăng trưởng GDP ở mức 5,8 - 6,5% cho năm 2024; các ràng buộc pháp lý đối với nhiều dự án vẫn còn tồn tại và không thể giải quyết trong thời gian ngắn, điều này làm hạn chế nguồn cung mới... Do đó, thị trường có thể phục hồi nhẹ trong năm nay với thanh khoản tốt hơn năm ngoái.

Theo SSI Research, các công ty bất động sản thường tái tài trợ hoặc huy động vốn mới để đầu tư vào các dự án mới bằng cách phát hành trái phiếu mới, vay ngân hàng. phát hành cổ phần.

Trong năm 2023, khi thị trường trái phiếu chững lại do các nhà đầu tư bán lẻ lo ngại về các vấn đề phát sinh đối với trái phiếu khi một số tổ chức phát hành đã sử dụng tiền thu được từ trái phiếu không đúng mục đích trong năm 2022, các chủ đầu tư đã hạn chế sử dụng trái phiếu phát hành.

Do đó, các chủ đầu tư đã sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng hoặc bán tài sản để tái cấp vốn cho các dự án (hoặc huy động vốn thông qua tăng vốn chủ sở hữu). Với sự phục hồi của thị trường chứng khoán trong năm 2023 với mức tăng 12% so với cùng kỳ cũng như lãi suất cho vay giảm, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục phát hành cổ phần mới hoặc vay từ các ngân hàng trong nước trong năm 2024. 

Trong năm vừa qua, có một số chủ đầu tư niêm yết như DIC Corp, Nam Long, Phát Đạt, Novaland, Đất Xanh... có kế hoạch vay và huy động thêm vốn từ cả cổ đông hiện hữu và các nhà đầu tư khác. Các khoản vay ngân hàng và vốn chủ sở hữu được cho là nguồn chính để cơ cấu lại các khoản nợ hiện tại và đầu tư vào các dự án mới trong năm 2024.  

Thông thường, doanh thu bất động sản thường được ghi nhận khi dự án được bàn giao cho khách hàng, có nghĩa là doanh thu và lợi nhuận kỳ vọng năm 2024 phụ thuộc vào doanh thu chưa ghi nhận và theo tiến độ của từng dự án riêng của các chủ đầu tư.

Do thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và cả 2023 chững lại, nhóm phân tích cho rằng lợi nhuận năm 2024 có thể sẽ giảm ở cả những doanh nghiệp vốn hóa lớn và vừa như Vinhomes, Khang Điền, Đất Xanh.

Riêng Nam Long dự kiến sẽ có tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024 do việc hoãn bàn giao căn hộ đã bán từ năm 2022 và việc ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại của dự án Paragon. 

Vinhomes ghi nhận kết quả khả quan với việc bàn giao các căn hộ thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3 trong năm 2023, doanh thu chưa ghi nhận có xu hướng giảm từ mức đỉnh tháng 6/2022 là 129.300 tỷ đồng xuống còn 99.700 tỷ đồng trong 2023. Trong năm 2024, Vinhomes dự kiến sẽ triển khai mở bán các dự án mới như Vinhome Cổ Loa, Vinhome Vũ Yên, Vinhome Wonder Park.

Với Khang Điền, SSI Research dự báo lợi nhuận sẽ giảm 24,5% với đóng góp chính từ việc bán và bàn giao căn thấp tầng ở dự án The Classia và bàn giao căn cao tầng ở dự án Privia sau khi mở bán vào tháng 11/2023.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận của Nam Long được dự báo có thể phục hồi vào năm 2024 sau hai năm sụt giảm, với lãi ròng ước đạt 1.030 tỷ đồng (tăng 114% so với cùng kỳ) nhờ việc tiếp tục bàn giao các dự án Akari, Mizuki, Southgate, Izumi City và chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại của Paragon.