'Sóng ngầm' mô hình Coworking space ở Việt Nam

Thế hệ doanh nghiệp mới được nhắc đến bao gồm các starup, doanh nghiệp vừa, doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh tự do (freelancer). Tính chất thường thấy của các loại hình doanh nghiệp này là sự linh động kết nối, tiết kiệm, tối giản… và Coworking space đã dựa trên những đặc tính này để phát triển. Chỉ trong vòng 5 năm qua, mô hình văn phòng chia sẻ này đang có tốc độ tăng trưởng chóng mặt tại Việt Nam, tạo một làn gió mới trên thị trường văn phòng cho thuê.

Tăng trưởng "khủng" tạo đà cạnh tranh

Phát triển dự trên nhu cầu thực tế của doanh nghiệp nên không cần quá phô trương nhưng con số tăng trưởng của mô hình Coworking Space đang được duy trì ở múc cao. Theo một nghiên cứu thì trong năm 2018, có đến hơn 835.000 người lựa chọn làm việc tại Coworking Space. Nguồn cầu hấp dẫn của thị trường này khiến những "ông lớn" luôn đảm bảo hàng triệu đô sẽ được đầu tư để  mở rộng mô hình này đáp ứng nguồn cung.

Mô hình Coworking space dự đoán sẽ bùng nổ trong thời gian tới

Tính từ đầu năm 2017 đến nay, chỉ trong vòng 2 năm số lượng sản phẩm Coworking Space trên cả nước đã tăng thêm 62%, nhiều đơn vị cung cấp Coworking Space lớn của thế giới đã có mặt tại Việt Nam, như:  Regus,  Up, mới đây nhất là NakedHub, CoGo và WeWork. Ucommune, JustCo, the Hive…

Số lượng đơn vị kinh doanh Coworking Space tăng đột biến từ 17 lên 40 hãng, tổng diện tích khoảng 30.000m2 sàn vào năm 2017, lên trên 90.000m2 hiện nay, chủ yếu tập trung ở các thị trường lớn là TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

Theo khảo sát của JLL, nguồn cung tại TP.HCM tăng bình quân 31% mỗi năm trong giai đoạn 2014-2017. Mức tăng này đã đưa TP.HCM thành nơi có tỷ lệ không gian làm việc chung cao nhất châu Á Thái Bình Dương, chiếm 8,1% nguồn cung văn phòng hạng A - cao hơn nhiều so với mức trung bình 2,9% của khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Dư địa thị trường Việt Nam đang còn rất lớn dựa trên nhu cầu và tốc độ sinh sôi của doanh nghiệp mới. Theo Tổng cục thống kê, trong suốt 15 năm qua, số doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 97% số doanh nghiệp thành lập ở Việt Nam và sử dụng khoảng 50% lực lượng lao động. Đây sẽ là con số khả quan cho các nhà phát triển mô hình này khai thác. Cuộc đua giữa các nhà đầu tư trong nước với những tên tuổi mới và những ông lớn thế thế giới được dự đoán sẽ diễn ra gay cấn.

Điển hình, sau thương vụ mua bán thành công nakedHUB của Trung Quốc Wework đã bắt đầu triển khai kế hoạch "bành trướng" của mình tại Việt Nam. Tháng 9/2018 trung tâm đầu tiên mang tên Wework đi vào hoạt động tại TP HCM ( chuyển đổi điểm đang có của NakedHub ), điểm còn lại ở Hà Nội của NakedHub dự kiến cũng được chuyển đổi trong thời gian tới.

WeWork nối mạng thị trường Việt Nam vào WeWork toàn cầu với gần 300 văn phòng tại 77 thành phố và hơn 270.000 thành viên tính đến 2018. Thương hiệu này được kỳ vọng góp phần thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc văn phòng linh hoạt tại Việt Nam.  Ngoài ra Ucommune, JustCo, the Hive… cũng đang lên kế hoạch xâm nhập thị trường Việt Nam để chia lại miếng bánh béo bở này.

Trong khi đó các doanh nghiệp bản địa vẫn đang thể hiện được lợi thế về am hiểu thị trường và vị trí để mở rọng quy mô của mình một cách tối ưu.

Tăng trưởng tốc độ nhất phải kể đến Toong, doanh nghiệp này hiện đang có 14 địa điểm đã đi vào hoạt động và đang có kế hoạch vươn đến cả thị trường Lào và Campuchia. Sau ba năm hoạt động, Toong kết nối hơn 3.500 thành viên. Khách hàng của họ các start-up cùng các tập đoàn đa quốc gia, từ doanh nghiệp một thành viên tới doanh nghiệp có quy mô hơn 700 nhân sự.

Trung Thuy Group là một trong những nhà tiên phong trên thị trường Coworking space Việt Nam với thương hiệu Dreamplex cũng đang có kế hoạch tăng tôc trong việc mở chuỗi. Hiện nay Dreamplex đã có 3 cơ sở và đang trong quá trình thực hiện cơ sở thứ 4. Trong năm 2019, con số này sẽ được nâng lên thành 8 địa điểm.

"Mục tiêu của chúng tôi là phát triển 20 điểm hoạt động, mỗi năm khoảng 4-5 cơ sở, tỷ lệ lấp đầy 80-90%, tùy từng cơ sở và từng mùa. Có những khách hàng, khi đã lớn mạnh muốn thuê văn phòng riêng lớn hơn, khi họ chuyển đi chúng tôi cần thời gian để người mới tới thuê, đó chính là tỷ lệ phòng trống mỗi thời điểm."

Coworking space sẽ xoay chuyển cục diện thị trường văn phòng?

Khó có thể khẳng định mô hình mới này sẽ phủ định được văn phòng truyền thống nhưng cũng sẽ có tác động ít nhiều đến cục diện của toàn thị trường văn phòng. Sự khác biệt và lợi ích riêng của mô hình này đang gây sức ép lớn đến sự thay đổi của văn phòng truyền thống.

Trên thực tế, văn phòng truyền thống không có diện tích nhỏ. Đó là lí do nhiều năm trước, khách hàng không biết tìm thuê văn phòng diện tích nhỏ ở đâu mà phải chọn thuê chung cư. Tuy nhiên, chung cư không phải địa điểm lý tưởng để làm văn phòng. Vì thế, sự ra đời của Coworking đã giải bài toán về nhu cầu văn phòng diện tích nhỏ. Coworking là không gian mở, gia tăng tính sáng tạo và sự giao lưu (net working) với các đối tác cho người làm việc.

Các tiện ích tích hợp trong không gian làm việc chung

Coworking cũng có lợi thế trong việc tận dụng không gian phát triển văn phòng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Hiện nay, các chủ đầu tư văn phòng cũng tận dụng các mặt bằng bán lẻ hiện hoạt động không hiệu quả để chuyển đổi sang văn phòng cho thuê. Một vài trung tâm thương mại đang chuyển đổi một phần diện tích thành không gian làm việc chung.

Thị trường khan hiếm nguồn cung buộc coworking space phải tìm mặt bằng đa dạng hơn, không chỉ ở các tòa nhà văn phòng mà còn ở các mặt bằng chưa được sử dụng.

Những mặt bằng bán lẻ hoạt động không tốt cũng đang nằm trong tầm ngắm của các nhà khai thác Coworking space bởi chi phí thấp hơn, trong khi mô hình coworking space cũng có thể giúp khối đế bán lẻ kinh doanh tốt hơn khi họ sử dụng dịch vụ bên trong các tòa nhà.

Theo bà bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, Coworking đang khiến nhiều văn phòng truyền thống cũng phải "linh hoạt" hơn trong kiến tạo không gian. Nhiều văn phòng truyền thống đã tính đến việc tối ưu hóa không gian. Bên cạnh không gian làm việc, các không gian giải trí, thư giãn, sinh hoạt chung như góc thiền, yoga, các khu function cũng được thiết lập.

Trước sự "tấn công" của Cowoking space, văn phòng truyền thống vẫn nắm trong tay một số lợi thế nhất định. Cụ thể với doanh nghiệp lớn, văn hóa doanh nghiệp là yếu tố quan trọng. Sự tiện lợi của co-working vấp phải nhiều hạn chế trong xây dựng văn hóa doanh nghiệp. Trong khi đó, mô hình văn phòng truyền thống lại đáp ứng được điều này.

Tuy nhiên với sự linh hoạt và tiến hóa của mô hình mới thì việc duy trì lợi thế của văn phòng truyền thống cũng trở nên khó khăn. Thực tế cho là từ khi không gian làm việc chung xuất hiện cơ cấu khách thuê trên toàn thị trường văn phòng thay đối. Một yếu tố khách quan nữa là việc khan hiếm nguồn cung văn phòng những năm gần đây cũng trở thành lực đẩy cho phân khúc này tăng nhanh, đáp ứng các nhu cầu văn phòng ngày càng linh hoạt hơn.