Siết nguồn cung nhà ở, doanh thu bán hàng của các 'ông lớn' địa ốc 'tụt dốc'

Quí II, các "ông lớn" địa ốc đều hụt doanh thu bán hàng

Theo các báo cáo tài chính quí II đã công bố, trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), có doanh nghiệp ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng trưởng hơn so với cùng kì, nhưng cũng có doanh nghiệp bị suy giảm.

Tuy nhiên, tình trạng chung của tất cả doanh nghiệp này là tỉ lệ đóng góp của phần doanh thu bán hàng đã sụt giảm khá mạnh. Phần lớn doanh thu của các công ty trong quí II đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc các hoạt động khác ngoài bán hàng.

Nửa đầu năm, phần lớn doanh thu của các doanh nghiệp BĐS đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc các hoạt động khác ngoài bán hàng. (Ảnh: Hiếu Quân)

Cụ thể, báo cáo tài chính quí II của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã: PDR) cho biết, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 263,3 tỉ đồng, gấp hơn 4 lần so với cùng kì năm trước. Lũy kế từ đầu năm đến cuối quí II, con số này đạt 1.968,2 tỉ đồng, cũng gấp gần 4,5 lần so với nửa đầu năm trước.

Dù vậy, lợi nhuận sau thuế (LNST) quí II vẫn gần như đi ngang so với cùng kì năm trước và đạt mức 88,2 tỉ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2019, mức lợi nhuận ròng này cũng chỉ tăng thêm  0,2%, đạt mức 241,3 tỉ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu quí II, phần lớn đến từ doanh thu chuyển nhượng BĐS – chiếm gần 98% tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ. Quí I, doanh thu chuyển nhượng dự án cũng chiếm phần lớn (68%) tổng doanh thu.

Tính đến hết ngày 30/6/2019, ngoại trừ dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) mà Phát Đạt đang tập trung đầu tư, thì giá trị tồn kho của hai dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3 đang lớn nhất.

Đối với cả hai dự án này, công ty đang hoàn thiện các yêu cầu để đủ điều kiện chuyển nhượng dự án. Riêng với The EverRich 3, từ hồi tháng 2, Phát Đạt đã chuyển nhượng một phần dự án bao gồm quyền sử dụng đất của hai lô đất B1 và B4.

Trước đó tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2019, kế hoạch kinh doanh của Phát Đạt đã được thông qua với mục tiêu doanh thu 9.000 tỉ đồng, tăng đến 319% so với con số thực hiện của năm 2018. Trong đó, một phần doanh thu đáng kể sẽ đến từ việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và The EvaerRich 3.

Tương tự, doanh thu quí II của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cũng chủ yếu đến từ các hoạt động ngoài bán hàng.

Cụ thể, quí II, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 842,4 tỉ đồng, tăng 10% so với cùng kì năm trước. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 2.340,7 tỉ đồng, tăng 20% so với cùng kì.

Trong cơ cấu doanh thu quí II/2019, chiếm đến 82% là doanh thu từ dịch vụ môi giới BĐS, tiếp đó là tỉ trọng doanh thu từ hợp đồng xây dựng – chiếm 11%. Doanh thu từ bán căn hộ, đất nền và doanh thu dịch vụ quản lí, cho thuê và BĐS đầu tư chỉ chiếm 7% còn lại.

Tuy nhiên, doanh thu tài chính (chủ yếu từ thanh lí đầu tư) tăng thêm gần 220 tỉ đồng so với kì trước nên đã bù đắp toàn bộ các loại chi phí. Nhờ vậy, LNST của doanh nghiệp quí II đạt 370,2 tỉ đồng, tăng gần 50% so với cùng kì.

Không tăng trưởng về doanh thu như hai doanh nghiệp kể trên, CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC) kết thúc quí II với doanh thu thuần chỉ đạt 77,5 tỉ đồng, giảm đến hơn 59% so với cùng kì năm trước.

Nhưng tương đồng với hai "ông lớn" trên, tỉ trọng doanh thu bán BĐS quí này của Hoàng Quân tuy vẫn chiếm phần lớn nhưng đã giảm đến 57% so với cùng kì, doanh thu cung cấp dịch vụ giảm đến hơn 96% và không hề ghi nhận doanh thu hoạt động xây dựng.

Đồng thời, giá vốn bán hàng của doanh nghiệp cũng giảm đến 93%, từ 131 tỉ đồng xuống chỉ còn gần 9,4 tỉ đồng. Trong đó, giá vốn kinh doanh BĐS giảm 93%, đặc biệt quí này không ghi nhận giá vốn phần hoạt động xây dựng và cung cấp dịch vụ.

Nguồn cung căn hộ thấp kỉ lục trong 5 năm qua

Báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường quí II đều thông tin, nguồn cung căn hộ ghi nhận mức thấp kỉ lục ở cả Hà Nội và TP HCM kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014.

Cụ thể, theo báo cáo từ công ty Jones Lang Lasalle (JLL), lượng căn hộ mở bán chính thức quí II chỉ đạt hơn 4.100 căn. Nguyên nhân suy giảm nguồn cung căn hộ tại TP HCM chủ yếu do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lí liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Còn tại Hà Nội, sau thời kì tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong quí II đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quí trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Phần lớn các dự án mở bán mới cũng có qui mô nhỏ với tổng số căn hộ dưới 500 căn.

Theo báo cáo của CafeLand thì tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ TP HCM chỉ có 9.590 căn được chào bán, giảm gần 37% so với cùng kì năm trước. Dự báo, nguồn cung cả năm cũng sẽ giảm so với các năm trước.

Ngược lại, mặc dù nguồn cung căn hộ Hà Nội quí II giảm, nhưng tính chung 6 tháng đầu năm thì thị trường thủ đô có gần 17.500 căn hộ được mở bán, tăng 37% so với cùng kì 2018.

Đáng chú ý trong báo cáo của CafeLand, nguồn cung tương lai trong nửa cuối 2019 ở cả Hà Nội và TP HCM đều sẽ có sự góp mặt đáng kể đến từ các dự án của "ông lớn" Vingroup.

Cụ thể, tại TP HCM là dự án Vinhomes Grand Park (quận 9 – tên cũ là Vincity Grand Park); còn tại Hà Nội là hai dự án Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) và Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm).

Công trường dự án Vinhomes Grand Park, quận 9 – tên cũ là Vincity Grand Park, hồi tháng 3/2019. (Ảnh: Hiếu Quân)

Doanh nghiệp BĐS tính nước kinh doanh mới

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại hai thành phố lớn vẫn đang bị siết lại, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã tìm cách chuyển hưởng đầu tư về địa bàn các tỉnh thành vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển du lịch.

Những cái tên "khủng" nhất thị trường đều đang dồn sức cho thị trường mới nổi này. Điển hình là trường hợp Phát Đạt đang tập trung phát triển dự án Khu đô thị Nhơn Hội (Bình Định) với 6 lần phát hành trái phiếu kể từ đầu năm đến nay để gom vốn cho dự án này.

Hay FLC đang liên tục đàm phán và thu gom các quĩ đất ven biển tại những thị trường mới ở miền Trung như Quảng Bình, Quảng Trị, Quảng Ngãi…

Novaland xác định chuyển mũi nhọn từ phát triển dự án căn hộ tại TP HCM sang phát triển BĐS nghỉ dưỡng tại các tỉnh có tiềm năng du lịch như Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ…

Ngoài ra, cũng có không ít doanh nghiệp lựa chọn phương án mở rộng đầu tư sang các lĩnh vực mới nhằm giảm bớt rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực truyền thống BĐS, cải thiện kết quả kinh doanh chung.

Trong cuộc chơi kiếm tìm mảng kinh doanh mới này có Hoàng Quân với kế hoạch khởi động mảng BĐS nông nghiệp trong 2019, động thái cụ thể là thành lập Công ty TNHH MTV Nông Nghiệp Hoàng Quân do công ty sở hữu 100%.

CTCP Vạn Phát Hưng (mã: VPH) mở rộng đầu tư sang lĩnh vực lâm – nông nghiệp kỹ thuật cao và nhắm tới mục tiêu đầu tư ra nước ngoài (phấn đấu đến năm 2021 công ty sẽ có đầu tư ra nước ngoài).

Năm 2019, CTCP Xây dựng Phục Hưng Holdings (Mã: PHC) cũng mở rộng hoạt động sang một lĩnh vực hoàn toàn mới là thủy điện và năng lượng tái tạo.