Doanh nghiệp địa ốc xoay xở 'lấp khoảng trống' lợi nhuận ở kì tương lai

Nỗi lo khoản khách hàng trả trước giảm dần

Theo quy định của Thông tư 200/2014 của Bộ Tài chính, hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận được doanh thu khi tiến hành bàn giao dự án cho khách hàng. Vì thế, khoản khách hàng ứng trước là tiền nhận cọc, trả tiền mua nhà theo tiến độ của khách hàng chính là "lợi nhuận tiềm ẩn" của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Nếu khoản người mua trả tiền trước giảm, thì động lực tăng trưởng của doanh nghiệp đang yếu đi.

Khoản khách trả trước của các doanh nghiệp đang có dấu hiệu giảm. Ảnh: Zing.vn

Theo số liệu khảo sát BCTC của 13 doanh nghiệp BĐS niêm yết, tổng tiền trả trước trong quý tăng 11%, lên tới 35.731 tỉ đồng. Tuy nhiên nếu không tính Vinhomes, tổng tiền trả trước của các doanh nghiệp khảo sát giảm 22% so với cùng kì.

Bởi Vinhomes có sự tăng trưởng vượt trội về khoản mục này, với mức tăng 50% đạt 21.845 tỉ đồng. Vinhomes là doanh nghiệp đầu ngành, quy mô lớn, luôn luôn có những dự án gối đầu và mở bán liên tục. Trong quý I, doanh thu từ bán dự án của Tập đoàn này chiếm tới tỉ trọng tới 83%.

Trong khi đó Novaland đang có hơn 4.800 tỉ đồng tiền người mua trả trước ngắn hạn, lớn nhất trong các doanh nghiệp khảo sát nhưng giảm 38% so với cùng kì. Năm nay, Novaland dự kiến bàn giao 12 dự án tại TP HCM ở quận 2, 4, 9, Tân Phú, Phú Nhuận, Tân Bình, huyện Nhà Bè. Trong đó, 3 dự án Newton Residence, Golden Mansion và Orchard Parkview (Phú Nhuận) từng bị TP HCM đề nghị tạm dừng xem xét tính pháp lý, sau đó được tiếp tục giao dịch.

Tại Đất Xanh Group, Công ty đặt kế hoạch kinh doanh gần như đi ngang, trong khi khoản khách hàng trả trước lại giảm mạnh từ 1.029 tỉ đồng về 277 tỉ đồng trong quý I. Với Tập đoàn Hà Đô, doanh nghiệp này đặt kế hoạch kinh doanh tăng nhẹ 1%, khoản khách hàng trả trước bắt đầu giảm từ 1.934 tỉ đồng về 1.589 tỉ đồng, nhưng giá trị khoản khách hàng trả trước này vẫn còn tương đối lớn cho thấy, doanh nghiệp còn bàn giao dự án. Tại LDG, công ty này đặt kế hoạch giảm nhẹ, nhưng khoản mục khách hàng trả trước còn khá nhiều so với đầu năm chỉ 523,6 tỉ đồng, tới cuối quý I là 620,8 tỉ đồng…

Điều này thể hiện, các dự án doanh nghiệp triển khai đã bước vào giai đoạn bàn giao dự án, đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Nhưng nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài thêm một, hai quý nữa thì có thể xảy ra tình huống doanh nghiệp bất động sản bước vào khoảng trống lợi nhuận cho các kì kế toán tiếp theo.

Xu hướng chung của nhóm doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2015-2018 là đẩy mạnh thực hiện dự án và bán hàng, tận dụng nguồn vốn từ những nhà đầu tư mua dự án để tài trợ cho các dự án. Trong báo cáo tài chính của hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều có khoản mục người mua trả trước gia tăng hàng năm.

Doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng, mà khoản khách hàng trả trước không tăng mạnh trong quý I thì rõ ràng, việc bán hàng trong quý II và nửa cuối năm sẽ rất quan trọng trong việc hoàn thành kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Xoay xở lấp khoảng trống lợi nhuận kì tương lai

Sự suy giảm khoản khách hàng trả trước trong một quý chưa phải là quá nghiêm trọng. Tuy nhiên với tình hình thị trường ở TP HCM trầm lắng do thiếu vắng nguồn cung như hiện nay, khả năng doanh nghiệp không có hàng để bán có thể tiếp diễn. Nếu điều này diễn ra, khoản mục khách hàng trả trước có thể sẽ tiếp tục đà suy giảm.

Quan sát mùa Đại hội đồng cổ đông của các doanh nghiệp bất động sản vừa qua cho thấy, có một sự trùng hợp trong việc đặt kế hoạch kinh doanh của nhóm này. Hầu hết doanh nghiệp chọn năm 2019 là "Năm tiền đề", "Năm bản lề cho kế hoạch 5 năm"… cho thấy, cơ hội thu lợi và tăng trưởng cao trong năm 2019 là chưa rõ ràng.

Tình hình giao dịch đang ảm đạm ảnh hưởng lớn đến kế hoạch lợi nhuận của doanh nghiệp. Ảnh: V.Dũng

Tình hình giao dịch của thị trường đang giảm xuống, thanh khoản rất chậm. Thậm chí nhìn sâu vào báo cáo tài chính quý I của các doanh nghiệp so với kế hoạch, có thể ước lượng được áp lực thực hiện kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm.

Trước thực tế trên, nhiều doanh nghiệp như Nam Long, Novaland, Hà Đô… đã có "bước tính" sớm khi phát triển các dự án ngoài địa bàn TP HCM. Các doanh nghiệp này có thể kì vọng việc bán hàng trong nửa cuối năm sẽ bồi đắp khoản khách hàng trả trước đầy hơn.

Nam Long đặt kế hoạch tăng trưởng 26% lợi nhuận, nhưng để thực hiện được thì khoản khách hàng ứng trước cần tiếp tục gia tăng trong các quý tiếp theo. Hiện nay, các môi giới bất động sản đã bắt đầu gửi thông tin cho khách hàng về dự án chuẩn bị mở bán là Waterpoint tại Long An.

Nhà Khang Điền đặt kế hoạch lợi nhuận tăng 11%. Bên cạnh khoản phải thu 1.100 tỉ đồng phản ánh lợi nhuận tiềm ẩn được hạch toán khi bàn giao một phần dự án căn hộ Safari, Công ty còn có kế hoạch bán nhà đất liên kế và biệt thự tại quận 9 vào khoảng quý III tới. HDC tăng trưởng lợi nhuận tới 37,7%, tương ứng với khoản khách hàng trả trước tăng lên trong quý I và chuẩn bị mở bán nhà liên kế tại đường 3/2  - TP.Vũng Tàu.

Tuy nhiên còn một vấn đề nữa ảnh hưởng đến lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp địa ốc là nguồn vốn vào BĐS từ ngân hàng đã hẹp lại. Vì vậy để phát triển dự án nhiều doanh nghiệp phải sử dụng vốn qua kênh phát hành trái phiếu. Trên thực tế, chỉ trong vòng 3 tháng qua hàng loạt doanh nghiệp đã sử dụng nghiệp vụ tài chính này.

Cụ thể, Phát Đạt liên tiếp mở 4 đợt phát hành trái phiếu với số vốn lên đến hàng 1.000 tỉ đổng và lãi suất đượt cao nhất lên đến 14,5%. Nhà Khang Điền cũng trong cuộc chơi này khi phát hành 450 tỉ đồng lãi suất 12%; Văn Phú Invest phát hành 800 tỉ đồng lãi suất 12%; Đất Xanh có dự định phát hành 234 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi...

Nếu như lãi suất vay vốn ngân hàng giai đoạn trước chỉ ở mức 10%/năm, thì với lãi suất trái phiếu cao hơn mức này, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên. Theo nguyên tắc tài chính, nếu chi phí vốn không chuyển được vào giá bán nhà đất, căn hộ, thì tỉ suất lợi nhuận của dự án, của doanh nghiệp sẽ giảm.

Tình trạng này nếu xảy ra với các doanh nghiệp đã sử dụng hết quỹ đất tích lũy từ giai đoạn trước sẽ là câu chuyện đáng lo ngại, bởi trong một vài năm qua, một số doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất, nhưng mua với giá không còn rẻ. Chi phí vốn cao nếu tình hình bán hàng không đạt kì vọng thì lợi nhuận ở những kì kế toán tiếp theo sẽ bị ăn mòn. Việc các doanh nghiệp trong ngành đối diện với khoảng trống lợi nhuận ở tương lai là có cơ sở.