Những thách thức và cơ hội của Thủ Thiêm nhìn từ quy hoạch

Bài học quy hoạch từ phố Đông – Thượng Hải và khu Nam Sài Gòn

KTS. TS. Ngô Viết Nam Sơn nêu một bài học cụ thể về quy hoạch đô thị dọc hai bờ sông, đó là trường hợp phố Đông - Thượng Hải vào khoảng năm 1993, câu chuyện rất giống với Thủ Thiêm trong chục năm đổ lại đây.

Dù phố Đông khi đó có rất nhiều công trình nhưng Thượng Hải vẫn quyết định giải tỏa “xóa trắng” mặt bằng. Sau từng đó thời gian, phố Đông – Thượng Hải đã gần như “lột xác”, đóng góp rất lớn vào sự phát triển chung của Trung Quốc hiện nay.

KTS. TS. Ngô Viết Nam Sơn.

“Khi chúng tôi quy hoạch hai bờ sông Hoàng Phố, Thượng Hải vào năm 1995 – 1998, ngay từ đầu quy hoạch xác định rất rõ: phố Đông là khu cao tầng nhất của toàn khu, trong khi phố Tây chủ yếu nâng tầng nhưng có mức độ, bảo tồn là chính. Cạnh khu dân cư hiện đại cao tầng có nhiều khu thấp tầng, phố mới và phố cũ đan xen, bảo tồn và phát triển có sự hỗ trợ lẫn nhau, trong đó tập trung thu hút đầu tư phát triển phố Đông”, KTS. Ngô Viết Nam Sơn nói.

Vì sông Hoàng Phố lớn hơn sông Sài Gòn nên chính quyền Thượng Hải không đặt vấn đề xây cầu trực tiếp từ trung tâm hiện hữu qua sông, mà làm metro. Lúc làm quy hoạch phố Đông đã vạch ra mạng lưới metro chằng chịt để khuyến khích phát triển, đồng thời từ phố Đông đi ra sân bay của Thượng Hải cũng rất tiện… Phố Đông – Thượng Hải đã phát triển rất tốt nhờ vào chiến lược quy hoạch hai bờ nhất quán, bổ trợ cho nhau.

Những dự án nhà ở đang chia 5 xẻ 7 Thủ Thiêm, khiến quy hoạch nơi đây ngày càng xa rời mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính ban đầu.

Một trường hợp quy hoạch thành công khác ở ngay trong nước chính là khu Nam Sài Gòn, KTS. Nam Sơn chính là người tham gia dự án quy hoạch khu vực này vào giai đoạn 1994 – 1999. Nằm đối diện Thủ Thiêm thông qua khu trung tâm hiện hữu, dù xuất phát điểm của khu Nam Sài Gòn kém hơn Thủ Thiêm nhiều lần, nhưng sau 20 năm, nơi đây lại trở thành một đô thị kiểu mẫu.

Phát triển dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh, khu Nam Sài Gòn trở thành đô thị kiểu mẫu không chỉ bởi có quy hoạch đúng, mà còn bởi khu vực này có chiến lược phát triển rất nhất quán. Đầu tiên chính là nhờ việc chọn hình thức công tư hợp tác: liên doanh trong nước và nước ngoài cùng hợp tác để phát triển dự án này; công ty liên doanh này vừa thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vừa vận động và tận dụng ưu đãi chính sách từ phía TP HCM.

"Không hoàn toàn phụ thuộc vào bản quy hoạch chúng tôi đưa ra, Ban Quản lý khu Nam Sài Gòn còn mời các chuyên gia tái chính quốc tế tư vấn bán khu nào trước, khu nào sau?... Nhờ vậy, trong lịch sử phát triển của Nam Sài Gòn từ năm 1993 đến nay, giá đất khu vực chưa bao giờ bị giảm, dù thị trường địa ốc hay nền kinh tế nói chung có khủng hoảng hay không", KTS. Nam Sơn cho biết.

Ông giải thích, thực ra đó là thủ thuật của nhà đầu tư (NĐT) để tăng giá nhà trong mọi hoàn cảnh: ban đầu họ đưa khu đất giá trị kém hơn ra bán trước, khi thị trường khủng hoảng thì đưa những khu đất giá trị cao ra sau… Vì vậy, giá trị đất tại đây lúc nào cũng trong chiều hướng tăng, các NĐT sẽ thấy đổ tiền vào Nam Sài Gòn luôn lãi, điều này càng thu hút đầu tư mạnh hơn.

Ngoài ra, Ban Quản lý khu Nam rất chú trọng vấn đề phát triển bền vững. Nhiều lần TP HCM cho phép Nam Sài Gòn mở rộng, điều chỉnh cục bộ để tăng mật độ xây dựng nhưng Nam Sài Gòn nói "không". Vì việc tăng mật độ xây dựng mang đến lợi ích cho NĐT (bán được nhiều sản phẩm hơn), nhưng lại làm giảm giá trị của khu đô thị (KĐT) bởi diện tích ở khi đó sẽ không còn tương xứng với diện tích cây xanh, mặt nước…

“Các nhà quản lý không bị chạy theo lợi ích nhất thời mà có ý thức giữ gìn giá trị lâu dài của KĐT nên giá trị này ngày càng tăng. Hi vọng thời gian tới, nhóm quản lý mới của Thủ Thiêm sẽ học tập những kinh nghiệm từ cả hai trường hợp quy hoạch phố Đông Thượng Hải và khu Nam Sài Gòn nói trên", KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.

Những cơ hội cho Thủ Thiêm nhìn từ quy hoạch

Trong khi đó, quy hoạch hai bờ Đông – Tây sông Sài Gòn đặt dưới con mắt của nhà chuyên môn lại là hai quy hoạch tách rời, không liên quan gì đến nhau, chỉ liên kết bằng vài cây cầu nối qua. Nếu xem xét thực hiện quy hoạch hai bờ sông đồng thời thì việc đặt cây cầu nối ở đâu là vô cùng quan trọng.

KTS. Ngô Viết Nam Sơn thông tin, trong suốt nhiều phương án quy hoạch Thủ Thiêm được đưa ra trước đó luôn giữ kết nối cầu từ đường Hàm Nghi đến Thủ Thiêm, nhưng tới quy hoạch gần nhất lại không còn.

“Cây cầu nối từ Hàm Nghi qua Thủ Thiêm chỉ dài khoảng 400 m, tương đương với 5 phút đi bộ. Tất cả vị trí từ Ba Son đến Cảng Sài Gòn đều thua vị trí này bởi nếu có cây cầu này thì dù tại Thủ Thiêm có xây văn phòng, condotel, nhà ở, nhà hát, khu công cộng… đều sẽ bán hàng vô cùng thuận lợi khi mà từ đây chỉ mất 5 phút đi bộ là đến trung tâm thành phố hiện hữu với các cơ quan trọng yếu như UBND TP, chợ Bến Thành…

Không làm cây cầu Hàm Nghi này là chúng ta đã bỏ mất ‘cơ hội bằng vàng’, ‘cơ hội trị giá hàng tỉ USD’ để phát triển Thủ Thiêm. Đáng lý không chỉ cần cầu Hàm Nghi mà còn cần cả cầu Hai Bà Trưng – đây là những vị trí gần nhất, tiết kiệm kinh phí và hiệu quả nhất để kết nối đôi bờ”, KTS. Nam Sơn phân tích.

Ông cho rằng, vì ngay từ đầu thành phố thuê hai nhóm chuyên gia quy hoạch nước ngoài, “ra đề bài” cho họ là quy hoạch bờ Đông và quy hoạch bờ Tây sông Sài Gòn nên họ bị giới hạn và chỉ xây dựng quy hoạch trong ranh dự án được giao mà không bàn đến việc kết nối hai bờ.

Một điểm trái ngược được vị KTS này chỉ ra là khu trung tâm kinh tế - tài chính thế kỷ XXI của TP HCM (tức Thủ Thiêm) lại bị giới hạn chiều cao, thấp tầng và quá mờ nhạt, trong khi chiều cao xây dựng tại bờ Tây lại vượt xa. Tại Thủ Thiêm cũng không được đầu tư hệ thống giao thông công cộng, không có metro, trung tâm thương mại sầm uất… Rõ ràng nơi đây chưa thể hiện được vị thế trung tâm kinh tế - tài chính mới của thành phố.

Việc cao tầng hóa dọc bờ sông theo tuyến đường Bạch Đằng đem lại lợi ích lớn cho NĐT nhưng thực chất lại tạo gánh nặng cho ngân sách thành phố.

Cụ thể, cao tầng hóa ven bờ sông tạo thành bức tường bê tông chạy dài hàng km, chắn hết gió, tầm nhìn và lấy mất cơ hội phát triển của khu vực phía sau. Còn xét về mặt hạ tầng, vì xây dựng công trình nhà ở, văn phòng ken đặc rìa sông mà lại không có tuyến đường công cộng nối ra sông kết hợp với mương thoát nước nên nhiều năm nay tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh thường xuyên trong tình trạng ngập nước. Không những thế, mật độ xây dựng quá lớn tại đây còn tạo áp lực lớn về lượng người và phương tiện tham gia giao thông tại các tuyến đường Bạch Đằng, Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Tất Thành.

“Trong khi đó, phát triển hạ tầng ở Thủ Thiêm đơn giản hơn nhiều vì đây là khu mới, xây dựng hạ tầng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân. Ở nước ngoài, khi áp lực về mật độ sinh sống cao thì họ sẽ đầu tư xây dựng khu đất trống trước, sau đó mới quay về sửa chữa, cải tạo khu đang có nhiều người ở. Tiền đầu tư địa ốc có hạn, tiền mua nhà của người dân cũng có hạn, dự án nhà ở mới tại khu trung tâm hiện hữu còn bán chưa hết thì ai sang Thủ Thiêm mua nhà khi mà giá cao như vậy?”, chuyên gia quy hoạch đặt câu hỏi.

KTS. Nam Sơn lưu ý, khi quy hoạch cần xác định quan điểm: không phải phát triển bờ Đông thì bờ Tây yếu và ngược lại, cần đưa ra phương án quy hoạch để hai bờ phát triển hỗ trợ thay vì triệt tiêu nhau như hiện nay. Thủ Thiêm hiện có nhiều ưu thế về vị trí nên cần được dồn lực để phát triển (giống như Thượng Hải đã từng dồn lực để phát triển phố Đông), khi khu này phát triển đủ mạnh thì nó sẽ tự vận động đi lên, lúc đó có thể trở lại đầu tư cho bờ Tây.

Theo KTS Nam Sơn, lẽ ra, khu vực cao tầng nhất phải ở Thủ Thiêm chứ không phải bờ Tây sông Sài Gòn. Nếu định hướng quy hoạch tốt thì các NĐT ở bờ Tây hiện nay sẽ sẵn lòng đầu tư ở Thủ Thiêm. Hiện nay, diện tích khu trung tâm của Thủ Thiêm rộng khoảng 105 ha; còn ở bờ Tây, tổng diện tích của ba khu Tân Cảng, Ba Son và Khánh Hội cũng tương tự, nếu phát triển ba khu ở bờ Tây trước thì Thủ Thiêm hết cơ hội.

Một thực trạng đáng buồn hiện tại của Thủ Thiêm được ông Nam Sơn chỉ ra chính là khu tái định cư với hàng nghìn căn hộ xây xong nhưng không có người ở. Một KĐT luôn phải cân đối giữa diện tích ở và diện tích khu vực làm việc, để người dân sống tại Thủ Thiêm có cơ hội kiếm sống. Như Nam Sài Gòn có khu chế xuất, phố Đông – Thượng Hải có khu trung tâm tài chính – kinh tế, nhưng tại Thủ Thiêm hiện tại lại hầu hết là công trình nhà ở, trong khi các trung tâm dịch vụ thương mại chỉ “lèo tèo” nên người lao động đương nhiên không muốn về ở.

“Theo tôi, chính sách đền bù cho những người có hộ khẩu tại Thủ Thiêm nên thực hiện theo hướng ưu tiên họ được ở lại khu này, đồng thời đảm bảo để họ có cơ hội việc làm kiếm sống. Với những trường hợp có hộ khẩu ở Thủ Thiêm trên 10 năm, có thể bán nhà với giá ưu đãi hơn hoặc thậm chí tính diện tích ở chuyển ngang, không cần bù tiền gì hết…”, ông Nam Sơn góp ý.

Xem thêm Nhìn lại điểm nóng quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm - Gần 20 năm chờ hồi kết Nhìn lại điểm nóng quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm - Gần 20 năm chờ hồi kết Ông Tất Thành Cang sai phạm liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm Ông Tất Thành Cang sai phạm liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm [Phần 2] Quy hoạch Thủ Thiêm ngày càng xa rời mục đích xây dựng trung tâm tài chính ban đầu [Phần 2] Quy hoạch Thủ Thiêm ngày càng xa rời mục đích xây dựng trung tâm tài chính ban đầu [Phần 1] Quy hoạch Thủ Thiêm hình thành như thế nào? [Phần 1] Quy hoạch Thủ Thiêm hình thành như thế nào?