Những thách thức trong việc giảm nguy cơ hạ cánh cứng cho bất động sản

Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán Maybank (MBKE) cho rằng ngành bất động sản có thể sẽ vẫn là yếu tố cản trở nhu cầu trong nước trong thời gian tới, bất chấp các biện pháp hỗ trợ của chính phủ. Bất động sản và các hoạt động liên quan chiếm khoảng 12% GDP thực tế.

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy quá cao đang bị ảnh hưởng bởi doanh số bán hàng thấp và khủng hoảng thanh khoản do các quy định hạn chế hơn về thị trường trái phiếu doanh nghiệp ban hành vào tháng 9 năm ngoái (Nghị định 65) và một số vụ bắt bớ. Song song đó, lãi suất cao và kinh tế chậm lại đã làm giảm doanh số bán nhà.

Một số nhà phát triển đã buộc phải trì hoãn việc trả nợ trái phiếu, cắt giảm số lượng nhân viên, tạm dừng các dự án xây dựng và sử dụng các biện pháp cắt giảm chi phí khác.

Kể từ cuối năm 2022, chính phủ đã thay đổi các chính sách bất động sản theo hướng nới lỏng hơn nhằm giảm bớt áp lực tái cấp vốn. Các sáng kiến mới như giảm áp lực trả nợ bằng cách cho phép gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cho phép ngân hàng hỗ trợ khách hàng doanh nghiệp mua lại trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết và áp dụng lệnh hoãn nợ đối với các khoản vay ngân hàng (Nghị định 08, Thông tư 02 và 03).

Bên cạnh đó là cung cấp cho các nhà phát triển khả năng tiếp cận tốt hơn với nguồn vốn (Nghị quyết 33, Thông tư 41 sửa đổi); các biện pháp từ phía cung nhằm đẩy nhanh việc giải quyết các vấn đề cấp phép để khơi thông dòng tiền cho các nhà phát triển có dự án trong tình trạng lấp lửng (Quyết định 1435) và hướng dẫn mới làm rõ hơn các quy định về đất đai và nhà ở (Nghị định 10).

Nhóm phân tích cho rằng, các biện pháp hỗ trợ của chính phủ sẽ giúp giảm bớt áp lực tái cấp vốn và giảm nguy cơ hạ cánh cứng cho lĩnh vực bất động sản. Về lâu dài, các biện pháp này giúp hạn chế đầu cơ và tăng cường giám sát theo quy định, hướng thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững hơn.

Song, các biện pháp hỗ trợ của chính phủ sẽ giảm bớt nhưng không có khả năng loại bỏ hoàn toàn áp lực tái cấp vốn. Nhóm phân tích kỳ vọng những cơn gió ngược của bất động sản sẽ chỉ kéo dài ít nhất đến nửa cuối năm 2023 do các kỳ hạn trái phiếu lớn sắp đến hạn.

Một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp có kỳ hạn (74.600 tỷ đồng) sẽ đáo hạn trong quý III tới. Khoảng 21.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn vào tháng 6, gần gấp đôi so với tháng 5. Trung bình 20.000 tỷ đồng mỗi tháng (tổng cộng 61.000 tỷ đồng) đáo hạn trong quý III, với kỳ đáo hạn tập trung vào tháng 9 (27.000 tỷ đồng).

Trong khi đó, khả năng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản có thể vẫn bị hạn chế bởi sự thờ ơ của các nhà đầu tư, với niềm tin của nhà đầu tư đã bị tổn hại từ các vụ bê bối và đàn áp vào năm ngoái.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4 và tháng 5 lần lượt là 2.700 tỷ đồng và 2.600 tỷ đồng, chiếm 1/10 khối lượng phát hành trong tháng 3 và giảm hơn 90% so với một năm trước.

Do điều kiện kinh tế bất ổn, các ngân hàng có thể hạn chế khẩu vị rủi ro về giải ngân nhiều khoản vay hơn cho các nhà phát triển và mua lại trái phiếu doanh nghiệp. Nền kinh tế chậm lại có thể ảnh hưởng đến nhu cầu của người mua nhà, điều này có thể gây áp lực cho các nhà phát triển.

Theo báo cáo của FiinGroup, tính đến ngày 25/4, có 89 tổ chức phát hành đã vỡ nợ trái phiếu với tổng giá trị trái phiếu là 4,8 tỷ USD, tăng 20% so với tháng trước. Bất động sản chiếm tỷ lệ vỡ nợ lớn nhất (43 tổ chức phát hành). Số lượng ngừng hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm nay là 554, cao hơn 30% so với cùng kỳ năm trước.

Theo nhóm phân tích MBKE, không thể loại trừ viễn cảnh về những thách thức trong quá trình triển khai có thể làm giảm mức độ hiệu quả của một số sáng kiến hỗ trợ của chính phủ. Ví dụ, một số tổ chức phát hành có thể gặp khó khăn trong việc đạt được sự đồng ý từ các trái chủ để gia hạn thời gian đáo hạn theo Nghị định 08, đặc biệt nếu cơ cấu nhà đầu tư gồm nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn nắm giữ phần lớn lượng trái phiếu phi ngân hàng.

Ngoài ra, việc phê duyệt giấy phép dự án bất động sản có thể bị cản trở bởi các quan chức sợ phạm sai lầm và bị liên lụy trong chiến dịch chống tham nhũng.