Những góc nhìn đa chiều gỡ khó cho thị trường bất động sản Việt Nam (Bài cuối)

Thị trường bất động sản là kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ bất động sản đang bằng khoảng 36% GDP.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn mà “ách tắc” chính là thiếu nguồn lực tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.

Việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường không phải là “giải cứu” bất động sản mà nhằm khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển; đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong những dự án bất động sản dở dang.

Doanh nghiệp bất động sản mong muốn được hỗ trợ về cơ chế

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về cơ chế.

Cụ thể, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu.

Novaland đang còn 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường.

Lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%. Nếu mức tăng này tiếp tục duy trì thì dự án đang ở mức lãi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lãi suất mới.

Doanh nghiệp đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường.

Riêng đối với các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp đã đồng hành cùng ngân hàng trong nhiều năm. Nay doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất tăng cao thì các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp.

Việc sửa đổi Nghị định 65 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ) đã soạn thảo từ đầu tháng 12/2022 nhưng đến nay vẫn chưa được ban hành.

Với các nội dung trong dự thảo nếu được ban hành sẽ góp phần tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, cũng như thị trường trái phiếu. Không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà ngay cả ngân hàng thương mại và người dân là các trái chủ đều mong những nội dung sửa đổi này được ban hành sớm.

Chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh"

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST chia sẻ khi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng với bất động sản trong cuộc họp ngày 8/2, doanh nghiệp đã cảm thấy yên tâm hơn.

Tuy nhiên, để triển khai các dự án của mình, GP.INVEST dự kiến phải vay tín dụng ngân hàng khoảng 8.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án nếu như phương án kinh doanh đảm bảo có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác.

Doanh nghiệp cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.

Ngoài ra, với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các doanh nghiệp nên về chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp như trong thời gian vừa qua.

Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định. Vì vậy, mong Ngân hàng Nhà nước sớm có biện pháp chỉ đạo đồng loạt hạ lãi suất nhiều hơn nữa.

Cần sự vào cuộc đồng bộ

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết để giải quyết khó khăn, vướng mắc cho bất động sản và ngân hàng đang gặp phải, cần có sự vào cuộc của các bộ, ngành.

Theo đó, có giải pháp để đưa thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở lại với tình trạng bình thường, phát triển bền vững; trong đó có việc ổn định tâm lý cho nhà đầu tư, xem xét sớm sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế và Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân tham gia vào quá trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Bên cạnh đó, cần có biện pháp ổn định thị trường chứng khoán để trở thành một kênh dẫn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng đầu tư, tránh tình trạng bị thao túng hoặc bị ảnh hưởng bởi các tin đồn và sự mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Với các khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, cần xây dựng hệ thống văn bản luật và văn bản hướng dẫn triển khai phù hợp với thực tiễn, không bị chồng chéo giữa các văn bản, hướng dẫn rõ ràng tạo điều kiện cho các địa phương, doanh nghiệp có cùng một cách hiểu và triển khai phù hợp, tuân thủ đầy đủ quy định.

Ngoài ra, có chính sách kiểm soát chặt chẽ và chế tài đối với các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện pháp lý cũng như áp dụng các biện pháp nhanh chóng nhằm bình ổn giá bất động sản trên thị trường, xử lý theo quy định của pháp luật các cá nhân, tổ chức tiếp tay tạo bong bóng bất động sản.

Với Ngân hàng Nhà nước, đề nghị xem xét giãn lộ trình điều chỉnh tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo quy định, xem xét áp dụng hệ số rủi ro ở mức phù hợp cho một số loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu thiết yếu và thu hút đầu tư như khu công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, nhà ở xã hội, chung cư phân khúc trung cấp trở xuống…

Qua đó, giúp tiết giảm chi phí vốn của tổ chức tín dụng, tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay đối với các loại hình bất động sản.