Những góc nhìn đa chiều gỡ khó cho thị trường bất động sản Việt Nam (Bài 1)

Cùng với sự kiểm soát chặt chẽ dòng tiền tín dụng vào bất động sản để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô từ khi xảy ra dịch COVID-19 thì hàng loạt vụ vi phạm trong huy động trái phiếu từ giữa năm 2022 đã “cộng hưởng” khiến lĩnh vực này gia tăng khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn.

Việc dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, thậm chí dừng triển khai các dự án mới... xảy ra kéo theo khó khăn cho cả “đoàn tàu” từ nhà thầu, cung ứng vật liệu đến nhiều ngành nghề khác với cảnh báo ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Thông tấn xã Việt Nam thực hiện chùm bài với những góc nhìn đa chiều nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay.

Tại hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra trung tuần tháng Hai vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu quan điểm: Càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp) phải cùng xử lý vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Cấu trúc này mà không hài hòa thì sẽ không ổn định và không ai phát triển được.

Khó chồng khó

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết một trong những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chính là nguồn vốn tín dụng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo do các ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Không riêng gì doanh nghiệp, ngay cả các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay cho dù trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng do Ngân hàng Nhà nước thực hiện tăng lãi suất điều hành 2 đợt vào ngày 21/9 và ngày 2/11, trái ngược với năm 2020-2021 hạ lãi suất điều hành 3 đợt cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh phân tích.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (HUBA), phản ánh hiện doanh nghiệp đang sử dụng tài sản bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn.

Trong bối cảnh giá bất động sản giảm, tỷ lệ giải ngân trên giá trị bất động sản cũng giảm thì nguồn vốn giải ngân cho doanh nghiệp là rất thấp. Một số doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay nhưng cả hai giá trị bị kéo xuống, tỷ lệ giải ngân theo đó cũng giảm, buộc họ phải bổ sung tài sản thế chấp. Thực tế này đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp.

“Nếu lãi suất dài hạn trên 10% thì doanh nghiệp 'không có cửa' để đầu tư nên cần kéo lãi suất dài hạn xuống, đồng thời vạch lộ trình cụ thể từ thời điểm hiện tại đến 6 tháng đưa lãi suất dài hạn xuống để kích thích đầu tư,” ông Hòa nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm từ 30-50%  lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

Năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực.

“Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, trong số 3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng thì có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản, tức là cá nhân, hộ gia đình vay để xây, sửa và mua nhà chứ không phải là doanh nghiệp.

Nếu như vậy thì lượng tín dụng cung ứng cho các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ chiếm có 30%, chưa đến 1/3 cho nên doanh nghiệp bất động sản tiếp cận tín dụng rất khó,” ông Châu dẫn chứng.

Trong khi đó, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng tồn tại nhiều vấn đề. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.

Theo số liệu của Bộ Tài chính, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022 là 55.989 tỷ đồng, đáo hạn năm 2023 là 282.160 tỷ đồng, năm 2024 là 362.900 tỷ đồng. Đối với trái phiếu đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản là 21.400 tỷ đồng, chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn; trong đó 99,6% có tài sản đảm bảo.

Đây cũng chính là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Thậm chí, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân; trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Hay như một số quy định như “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp cũng hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư, gây ra tâm lý e ngại, nghe ngóng, dừng đầu tư, rút tiền trước hạn…

Trong khi đó, nhìn vào số lượng nguồn cung hạn chế trong mấy năm gần đây cũng rất trùng hợp với phản ánh của doanh nghiệp khi có quá nhiều dự án bất động sản đang “mắc” về pháp lý.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết nhiều dự án liên quan đến pháp luật về đất đai với các khó khăn vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường." Số này chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án hiện nay.

Giải tỏa áp lực

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nhận xét hiện nay, có ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán. Nếu thị trường này bị sụp đổ thì không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ.

“Tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế và sẽ cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản; đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, sẽ gây mất lòng tin,” ông Cường cảnh báo.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường không chỉ là giải cứu bất động sản mà chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển; đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong nhiều dự án bất động sản dở dang.

Để giải tỏa áp lực này, cần “gỡ” 2 nút thắt chính hiện nay là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao, các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán và vướng mắc về pháp lý đối với những dự án bất động sản không được triển khai.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cần có sự vào cuộc của Chính phủ cùng các bộ ngành, địa phương.

Về vốn tín dụng, ông Hoàng Văn Cường cho rằng ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ. Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành có khả năng đưa vào sử dụng, thanh khoản ngay thì ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đồng thời, phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Điều này không chỉ giúp hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi.

Tuy nhiên, vẫn cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ hoặc đảo nợ khoản vay cũ đến hạn.

Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt bằng cách mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với doanh nghiệp “xác chết” và mua bất động sản đầu cơ, ông Cường hiến kế.

Riêng về trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Cường, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Cần có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.

Do vậy, việc sửa Nghị định 65/2022/NĐ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế nên theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều kiện của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng như gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu, trong bối cảnh cấp bách như hiện nay.

Cho phép doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.

Khi đó, nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thực thi chính sách tín dụng thắt chặt để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là đúng. Tuy nhiên, về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường; đồng thời, kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Với doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID-19.

Trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại và không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ.

Ngoài ra, cần hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, theo ông Đính, cũng cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu  hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn nhưng chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích.

Liên quan đến những vướng mắc về pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng chủ yếu là do quy định của pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn hoặc không rõ ràng cụ thể, khiến cơ quan quản lý e ngại, sợ vi phạm, không dám quyết định. Có những vướng mắc từ quy định trong Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, song cũng có những vướng mắc do các quy định trong nhiều luật khác nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Nhưng nếu rà soát để chỉnh sửa hết các Nghị định hoặc chờ sửa xong các luật có liên quan thì sẽ mất nhiều thời gian, thậm chí hàng năm sau thì sẽ quá muộn đối với tình huống cần hành động cấp bách hiện nay. Do vậy, để giải quyết kịp thời các vướng mắc pháp lý, cần có hành động đồng bộ, kịp thời từ phía Chính phủ và Quốc hội.