Những góc nhìn đa chiều gỡ khó cho thị trường bất động sản Việt Nam (Bài 3)

Cùng với sự kiểm soát chặt chẽ dòng tiền tín dụng vào bất động sản để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô từ khi xảy ra dịch COVID-19 thì hàng loạt vụ vi phạm trong huy động trái phiếu từ giữa năm 2022 đã “cộng hưởng” khiến lĩnh vực này gia tăng khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn.

Việc dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, thậm chí dừng triển khai các dự án mới... xảy ra kéo theo khó khăn cho cả “đoàn tàu” từ nhà thầu, cung ứng vật liệu đến nhiều ngành nghề khác với cảnh báo ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Trước sự trầm lắng của thị trường bất động sản, liên tiếp hai tư lệnh ngành tài chính và ngân hàng đều khẳng định thị trường này có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế bởi có mối liên quan với nhiều ngành sản xuất.

Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế. Thế nhưng làm thế nào để tháo gỡ lại là vấn đề lớn cần sự vào cuộc của nhiều bộ ngành nhằm khơi nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực này.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Vốn tín dụng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 - thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Trong hai năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch COVID-19, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước. Cụ thể, năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%.

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và cao nhất trong 5 năm qua.

Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh điều này cho thấy, các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao, các dự án, phương án vay vốn khả thi được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã rất nhiều lần khẳng định không kiểm soát tín dụng bất động sản mà chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn… để đảm bảo an toàn hệ thống. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản gặp rất nhiều khó khăn như mất cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội.

Đặc biệt, các vụ việc xảy ra trong hoạt động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng.

Nếu tính tổng dư nợ bất động sản những năm qua, Ngân hàng Nhà nước cho biết tổng dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng đã cán ngưỡng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Có thể thấy, hai thị trường tín dụng và trái phiếu là các kênh huy động nguồn vốn hiệu quả của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia kinh tế, quy luật trước đây là dòng tiền luân chuyển từ ngân hàng (tín dụng), cá nhân (trái phiếu, người mua trả trước) sang doanh nghiệp và quay vòng liên tục. Nửa năm trở lại đây dòng tiền “nằm” ở ngân hàng và cá nhân, không còn quay trở lại doanh nghiệp vì khi 2 kênh huy động vốn khác là chứng khoán và trái phiếu đều khó khăn, đang “mất niềm tin” ở người dân.

Tiến sỹ Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, cho biết thời gian gần đây thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều vấn đề khiến thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều.

Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại. Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó.

Do đó, để gỡ khó vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, các chuyên gia kinh tế cho rằng cần có các giải pháp về hành lang pháp lý, khơi thông thị trường trái phiếu, phát hành cổ phiếu... và các giải pháp liên quan đến việc tiếp cận tín dụng bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết hiện Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.

Đồng thời sẽ tiếp tục triển khai các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển.

Trong khi đó, nhằm thực hiện các giải pháp tín dụng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế; trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có khả năng trả nợ.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thống đốc cũng nhấn mạnh sẽ tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, và đảm bảo kế hoạch trả nợ; nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án bất động sản đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án.

Ngành ngân hàng kịp thời có giải pháp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tốt, các dự án phát triển khu công nghiệp, dịch vụ gặp khó khăn tạm thời, đảm bảo thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Đặc biệt, theo Thống đốc cần kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung/bất động sản không có nhu cầu thực/kinh doanh có tính chất đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường.

Ngành ngân hàng sẽ kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng, cho vay chéo..., đồng thời cân đối tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng; kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.