Những góc nhìn đa chiều gỡ khó cho thị trường bất động sản Việt Nam (Bài 2)

Như đã đề cập trong bài 1 của chùm bài "Bàn cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam," cùng với sự kiểm soát chặt chẽ dòng tiền tín dụng vào bất động sản để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, hàng loạt vụ vi phạm trong huy động trái phiếu từ giữa năm 2022 đã “cộng hưởng” khiến lĩnh vực bất động sản gia tăng khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn.

Tuy nhiên, lãnh đạo nhiều ngân hàng đã lên tiếng khẳng định không có bất cứ hạn chế nào trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, ngân hàng cũng không thiếu room (hạn mức tăng trưởng tín dụng) hay chính sách để cho vay lĩnh vực này.

Thực tế được phản ánh rõ qua tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản năm sau luôn cao hơn năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn được cấp có chọn lọc.

Không hạn chế cấp tín dụng

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tăng 24% so với năm 2021.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) đang cho vay bất động sản nhiều nhất hệ thống với khoảng 300.000 tỷ đồng, chiếm gần 73% tổng dư nợ của ngân hàng; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) dành 275.000 tỷ đồng cho vay lĩnh vực này, chiếm 18,4% tổng dư nợ; Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cũng dành tới 265.477 tỷ đồng cho vay bất động sản, chiếm 21% tổng dư nợ; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho vay bất động sản chiếm trên 20% tổng dư nợ, ước khoảng 230.000 tỷ đồng...

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, khẳng định trong năm 2022, Vietcombank luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản. Với dư nợ tín dụng lĩnh vực này tăng 17,46% so với thời điểm cuối năm 2021 và chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng của Vietcombank, có thể khẳng định ngân hàng không có các hạn chế cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Thay vào đó, Vietcombank có định hướng mở rộng tín dụng đi đôi với an toàn, hiệu quả, tập trung vốn vào các dự án bất động sản phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng.

Vietcombank cũng phân chia lĩnh vực bất động sản theo tiểu ngành; trong đó, dư nợ bất động sản cho khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 4 lần trong năm 2022.

"Bất động sản cho khu công nghiệp, chế xuất là lĩnh vực rất quan trọng, đóng góp vào phát triển kinh tế-xã hội các địa phương và toàn quốc. Trong thời gian qua, lĩnh vực này góp phần thu hút doanh nghiệp FDI vào phát triển kinh tế Việt Nam. Do đó, đây là lĩnh vực ưu tiên và phát triển tín dụng với chính sách ưu đãi của Vietcombank," ông Tùng chia sẻ.

Còn tại VietinBank, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách Ban Điều hành ngân hàng, cho biết ngoài dư nợ trực tiếp cho vay bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ, thì VietinBank còn dư nợ tín dụng cho vay các ngành nghề khác có thế chấp tài sản là các bất động sản. Do đó, danh mục cho vay có liên quan đến bất động sản chiếm trên 70%.

"So sánh với các ngành nghề khác thì tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản đang rất lớn. Doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng đang cùng trên một chiếc xuồng ba lá, cần cùng chèo một nhịp, đi cùng một hướng.

VietinBank và các ngân hàng đều mong muốn hành động, đồng hành cùng các doanh nghiệp, để vượt qua khó khăn hiện nay bằng những cơ chế chính sách nằm trong khuôn khổ pháp luật," ông Dũng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Phạm Quang Thắng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank, nêu lý do ngân hàng này quan tâm đặc biệt tới bất động sản là bởi trọng tâm kinh doanh của Techcombank là ngân hàng bán lẻ, trong đó mua nhà là nhu cầu thiết yếu với khách hàng cá nhân. Cho vay bất động sản cũng vì thế mà trở thành một trong những trọng tâm trong chiến lược phát triển ngân hàng bán lẻ.

Năm 2022, Techcombank cho 46.000 khách hàng cá nhân vay mua nhà với tổng dư nợ 190.000 tỷ đồng, bình quân dư nợ mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng.

Đối với cho vay doanh nghiệp chủ đầu tư, để đảm bảo kiểm soát dòng tiền hiệu quả, Techcombank chủ trương tài trợ vốn cho một số chủ đầu tư có uy tín trên thị trường có sản phẩm tốt, dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được người dân quan tâm.

Tạo dư địa hỗ trợ

 Ngày 17/2 vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng công bố gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Thống đốc cho biết 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất dành nguồn lực cho gói tín dụng này và quy mô gói có khả năng còn lớn hơn nữa nếu các ngân hàng khác cùng tham gia.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất gói tín dụng quy mô 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Dự kiến phân bổ 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay còn 55.000 tỷ đồng cho người dân vay.

Những động thái này được kỳ vọng sẽ tiếp sức cho doanh nghiệp, sớm "phá băng" thị trường bất động sản nếu đồng thời được triển khai.

Ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết Vietcombank cam kết sẽ tích cực đồng hành cùng 3 ngân hàng thương mại Nhà nước khác triển khai gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi đối với phân khúc bình dân phù hợp với khả năng và nhu cầu của phần đông người dân.

Tuy nhiên, ông Tùng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cũng cần tiết giảm chi phí, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Đồng quan điểm, ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MB) chỉ ra 80% nguồn cung bất động sản hiện là sản phẩm cao cấp nên người dân không thể tiếp cận, dù nhu cầu nhà ở rất lớn.

Ngoài ra, theo Tổng Giám đốc MB, nhiều doanh nghiệp khi thiết kế tài chính thường chọn phương án dễ nhất để làm, chọn điều kiện cho vay dễ nên không quản lý dòng tiền, không ưu tiên hoàn thiện pháp lý… Ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Cũng bởi việc huy động vốn quá dễ dàng khiến nhiều doanh nghiệp chủ quan, không có kế hoạch và dự báo phù hợp.

Về lãi suất cho vay, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định Ngân hàng Nhà nước đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.

Đã có ngân hàng đầu tiên công bố giảm lãi suất dành riêng cho các khoản vay kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) sẽ giảm lãi suất cho các khoản vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm ngày 31/1/2023, tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng. Tuy nhiên, lãi suất này không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường theo quy định của Agribank trong từng thời kỳ.

Ngoài ra, Agribank và nhiều ngân hàng khác cũng công bố loạt gói tín dụng lớn với lãi suất cho vay ưu đãi, giảm từ 0,5-3%/năm cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực kinh doanh, sản xuất, hay những khách hàng cần vốn để phục vụ đời sống tiêu dùng...

Trong khi đó, lãi suất huy động kể từ cuối tháng 1/2023 đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" khi lãi suất cao nhất niêm yết tại các ngân hàng xuống dưới mức 10%/năm thay vì mức 13-14%/năm như thời gian cao điểm cuối năm trước.

Như vậy, các ngân hàng sẽ có thêm dư địa để giảm lãi suất cho vay nói chung và nhất là lãi suất cho vay bất động sản, hỗ trợ cho thị trường và cũng giúp giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án bất động sản còn dang dở.