NHNN: Tăng trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư trong hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN)cho biết sẽ lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo thông tư thay thế  Thông tư 07 và Thông tư 13. Trong đó, nội dung sửa đổi, bổ sung chủ yếu liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại các Thông tư trước đây, NHNN không cấm các tổ chức tín dụng (TCTD) thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

Tuy nhiên, NHNN sẽ xem xét bổ sung cả quy định không cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với các TCTD đang trong giai đoạn áp dụng can thiệp sớm của NHNN.

Cụ thể, trường hợp TCTD được xem xét áp dụng can thiệp sớm nhưng chưa được đặt vào kiểm soát đặc biệt bao gồm không duy trì được tỷ lệ khả năng chi trả trong thời gian 03 tháng liên tục; không duy trì được tỷ lệ an toàn vốn quy định trong thời gian 06 tháng liên tục; xếp hạng dưới mức trung bình theo quy định của NHNN.

Bên cạnh đó, yêu cầu NHTM và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định. Trong đó có nội dung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.

Phía NHNN cho biết bổ sung quy định này nhằm giúp người mua nhà nắm rõ quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi có cam kết bảo lãnh của NHTM. Trên cơ sở đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của NHTM (ngoài hợp đồng bảo lãnh đã cung cấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở).

Trong thời hạn 5 ngày làm việc từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, NHTM chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của NHTM và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.

Ngoài ra, chỉ khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì người mua mới đóng tiền ứng trước cho chủ đầu tư.

Đồng thời tránh trường hợp người mua nhà thống nhất với chủ đầu tư không nhận bảo lãnh để giảm giá mua nhà, nhưng khi xảy ra rủi ro lại quay sang đổ lỗi cho ngân hàng không phát hành cam kết bảo lãnh.

Thực tế trong thời gian qua, nhiều người mua nhà đã đóng tiền theo tiến độ nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng do chủ đầu tư không phối hợp. Khi xảy ra rủi ro, người dân không có cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, tránh trường hợp ngân hàng biết chủ đầu tư đã bán được nhà nhưng không nhận được đề nghị phát hành cam kết bảo lãnh, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà…

Theo đó, các ngân hàng vẫn phải có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh trong cả trường hợp chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê nhà ở chậm, miễn là ngân hàng nhận được trước khi hợp đồng mua bán nhà đến hạn bàn giao.