Năm 2020, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào phân khúc BĐS nào?

Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên diễn ra vừa qua, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định khác nhau về xu thế dòng tiền vào thị trường BĐS.

Các chuyên gia tranh luận tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020. (Ảnh: Hà Lê)

Phát biểu tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, thời gian vừa qua, nhiều người băn khoăn về nguồn vốn vào BĐS và đang có cái nhìn hơi thận trọng nhưng thực tế nó đang rất tích cực. Ông Lực cho biết, có 5 dòng vốn chảy vào thị trường BĐS trong năm 2019 và năm 2020.

Thứ nhất, về tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với BĐS bởi thực tế, theo số liệu 10 tháng 2019 thì cho vay xây lắp tăng 8,5%, cho vay kinh doanh BĐS vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%.

"Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay BĐS và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay BĐS thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay của hệ thống ngân hàng hết 10 tháng 2019 là khoảng 10%. So sánh với khu vực, đây là tỉ lệ chấp nhận được", ông Lực nói.

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2% và 3.700 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, vốn tăng 27,5%.

Về vốn FDI, tổng cả 2 dòng vốn đăng kí mới và vốn góp đạt 4,8 tỉ USD (chiếm 15% tổng vốn FDI đăng kí vào Việt Nam).

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng số lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng đạt 237.000 tỉ đồng, tăng 6% cùng kì 2018; trong đó doanh nghiệp BĐS là 71.000 tỉ đồng.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, fintech cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho BĐS. Tuy fintech hiện chủ yếu là thanh toán nhưng trong tương lai, sẽ có những fintech huy động vốn cộng đồng để đầu tư vào BĐS hoặc góp phần tạo hệ sinh thái BĐS.

Về nguồn vốn đầu tư vào BĐS trong năm 2020, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group, về tâm lí chung của thị trường thì các nhà đầu tư luôn muốn đầu tư nhiều vào loại hình shophouse đã được cấp phép.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, năm 2020, dòng tiền vẫn sẽ đổ vào condotel. Về xu hướng đầu tư năm 2020 thì đầu cơ sẽ có xu hướng nhắm vào đất nền. Nhưng xu hướng chủ đạo nhất vẫn là nhà ở chung cư và đầu tư dài hạn nhất vẫn là condotel. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, các nhà đầu tư nhỏ "chớ dại" nhảy vào condotel.

Cùng chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, về nguyên tắc, BĐS những khu vực nào có người đến đông thì BĐS khu vực đó sẽ tăng cao. Nếu chủ đầu tư và người mua để ở dự báo sai về lượng người về sinh sống, làm ăn, giao lưu kết nối,... sẽ đồng nghĩa việc đầu tư BĐS ở khu vực đó sẽ thất bại.

Ông Cường cho rằng, xu hướng dịch chuyển dòng tiền sẽ đổ vào các BĐS ven đô và các khu vực có chỉ số cạnh tranh tốt. Thực tế, thời gian qua, các BĐS tại địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng… đã tăng hơn gấp đôi.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL cho rằng, sự phát triển của thị trường vùng ven đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội là sự phát triển tất yếu, tự nhiên khi nội đô đã quá chật chột, quĩ đất hạn chế, giá cao, các nhà đầu tư muốn tìm các giải pháp với giá cả hợp lí hơn.

Bên cạnh đó, dân số Việt Nam là dân số trẻ, gặp khó khăn nhất định trong việc mua một căn nhà trong nội độ. Do đó đây là diễn biến tất yếu của thị trường, chỉ là đến nhanh hay chậm.

"Tuy nhiên,phát triển ra vùng ven vẫn gặp hạn chế nhất định do cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Vùng ven có tiềm năng, xu hướng tất yếu nhưng chưa thực sự bùng nổ vì cần phải giải quyết bài toán về cơ sở hạ tầng và giao thông", bà Vân nhấn mạnh.

Kiểm soát tín dụng nhưng không được làm thị trường đóng băng

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2020, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường BĐS có dấu hiệu tích cực do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi.

Theo đó, trong những năm gần đây, thương mại toàn cầu giảm mạnh và sang năm sẽ phục hồi, kéo theo dòng tiền đầu tư.

Cụ thể, đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào BĐS cũng có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, từ đó sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS.

Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.

Về thị trường tài chính tiền tệ, vị chuyên gia này cho biết, 3 năm gần đây thị trường ngân hàng khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỉ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao.

"Sự ổn định của thị trường tài chính sẽ tác động tích cực cho thị trường BĐS nên các chủ đầu tư không phải lo ảnh hưởng tiêu cực từ hệ thống ngân hàng", ông Nghĩa nói.

Về chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước được dự báo sẽ thắt chặt, nhưng mức độ còn khá lỏng.

"Chúng tôi đã có khuyến cáo việc kiểm soát thị trường tài chính với thị trường BĐS phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn. Ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có đóng băng nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển có tính chất liên quan tới trục trặc gần đây như condotel, và có thể sẽ có một số điều chỉnh khác", ông Nghĩa nói.

Theo nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, thời gian tới, cầu và giá có thể sẽ tiếp tục tăng. Từ cuối quí II/2020, thị trường BĐS sẽ bắt đầu phục hồi.

Đại diện phía doanh nghiệp, đánh giá về những tác động của chính sách đến thị trường BĐS năm 2020, Chủ tịch Landora Group cho rằng, chính sách vẫn có những hạn chế, hạn chế lớn nhất là sự điều tiết của Nhà nước, trong đó có tổng room cho BĐS.

Ông Hà nhận định, với Thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp BĐS sẽ vẫn giữ được sự ổn định trong năm 2020.

Nhưng vấn đề nằm ở các chính sách, thủ tục cấp phép. Cần phải làm sao để đơn giản nhất, đặc biệt là trong cách tính thuế và có cơ chế thuận lợi để doanh nghiệp làm việc với cơ quan chức năng.

"Đây là điều chúng tôi mong muốn nhất chứ không phải vấn đề vốn. Bởi chúng tôi có nhiều phương pháp để huy động vốn. Chúng tôi biết cách làm sao để tự tồn tại được. Chúng tôi không phụ thuộc vào chính sách Nhà nước mà phải tự cứu mình. Chúng tôi chỉ mong muốn các chính sách dài hạn và ổn định", ông Hà nhấn mạnh.