Một phân khúc bất động sản tăng giá mạnh, đầu cơ cũng phải cẩn thận với thanh khoản

Dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, tháng 1/2022 là tháng cận Tết, nhiều người nghỉ Tết sớm, một số phân khúc bất động sản hạ nhiệt nhưng loại hình biệt thự, liền kề tại một số thị trường chính như Hà Nội và TP HCM vẫn có mức độ quan tâm tăng lần lượt 29% và 30%. Trong đó, tại Hà Nội, giá rao bán biệt thự, nhà liền kề tăng đáng kể tại Long Biên (38%), Gia Lâm (27%),…

Theo khảo sát của người viết tại một khu đô thị thuộc phía Tây Hà Nội, hầu hết các căn biệt thự đang được rao bán với giá trên dưới 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 10 tỷ đồng đến hơn 30 tỷ đồng mỗi căn.

Hay tại một khu đô thị ở khu vực Nam Từ Liêm (Hà Nội), có những căn biệt thự đang được rao bán với giá lên tới 200 - 400 triệu/m2, tương đương hàng trăm tỷ đồng mỗi căn. Trong khi cách đây 3 - 4 năm, mức giá này chỉ khoảng hơn 100 triệu đồng/m2,...

Tại huyện Hoài Đức, một khu đô thị dù vẫn còn nhiều công trình dở dang, không người ở nhưng mức giá đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Đơn cử, một số căn biệt thự liền kề đang được rao bán với mức giá 80 – 120 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với khoảng ba năm trước,...

Không ít nhà đầu tư cũng "phát hoảng" với đà tăng phi mã của giá biệt thự, nhà liền kề. Theo anh Hoàng (Hà Nội), cuối năm 2021, anh dùng số tiền tích cóp được để đầu tư một căn biệt thự tại Hà Đông nhưng mọi tính toán đều đổ bể vì mức giá đã tăng quá mạnh, vượt quá khả năng tài chính.

"Tôi chưa bao giờ nghĩ với số tiền tôi có ở thời điểm hiện tại lại khó mua một căn biệt thự đến thế. Giá mà tôi quyết tâm xuống tiền mua từ ba năm trước", nhà đầu tư này chia sẻ.

Thực tế, một trong những nguyên nhân dễ thấy khiến giá nhà đất tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian vừa qua là do khan hiếm nguồn cung. Thống kê của Savills cho thấy, trong quý cuối năm vừa qua, thị trường không ghi nhận dự án biệt thự, nhà liền kề nào mới. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của một số dự án đang bán.

Đáng chú ý, tại một số dự án, giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% so với quý III và tăng 82% so với cùng kỳ năm trước. Giá trung bình của nhà liền kề là 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm.

Đại diện Savills cho biết, nguồn cung sơ cấp thị trường biệt thự,nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt trong một thời gian dài. Trong năm 2022, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch cũng như giá bán dự báo sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.

Trao đổi với người viết, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills cho biết, tại thị trường Hà Nội, giá nhà ở thấp tầng (biệt thự/nhà liền kề) tại các dự án trong thời gian qua ghi nhận tăng đều trên các phân khúc. Mức tăng đều ở ngưỡng trên 10%.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng về giá này đang đứng ở một ngưỡng khiến nhiều nhà đầu tư do dự. Nguyên nhân của hiện tượng này không chỉ do các nhà đầu tư nhỏ lẻ đẩy giá mà còn do sự điều chỉnh giá trong năm 2021 của các chủ đầu tư. 

Theo chuyên gia Savills, điều này dẫn đến một thực trạng là không phải dự án nào cũng có thể bán tốt. Khi mức giá đã tăng quá cao thì các nhà đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn sản phẩm ở những khu vực khác. Cùng một khoản tiền đó tại Hà Nội có thể đầu tư vào những phân khúc khác.

"Một khi giá đã ở ngưỡng quá cao thì kỳ vọng lợi nhuận sẽ không được như ý muốn của các nhà đầu tư. Đấy là một lý do mà trong năm 2022, các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phải thận trọng hơn trong việc đưa ra mức giá bán, kể cả các nhà đầu cơ cũng cần phải thận trọng bởi giá quá cao sẽ dẫn đến tính thanh khoản thấp", bà Hằng nhận định.