M&A bất động sản kém sôi động vì doanh nghiệp muốn bán giá cao nhưng nhà đầu tư ngoại chỉ muốn mua rẻ

Thời gian vừa qua, trong bối cảnh một số kênh huy động vốn trong nước gặp khó khăn, FDI được cho là kênh cứu cánh cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc thu hút dòng vốn từ khối ngoại vẫn đang gặp nhiều rào cản.

Chia sẻ tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, những năm qua, thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD vào năm 2010, thì đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD (chiếm 18,6%) tổng vốn đăng ký của cả nước.

Giai đoạn 2019-2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, dòng vốn FDI chảy vào tất cả các ngành đều có xu hướng giảm đi, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng giảm so với những năm trước. Đến năm 2022, thu hút FDI trong lĩnh vực này hồi phục tăng 26%, đạt 4,5 tỷ USD nhưng chỉ chiếm tỷ trọng hơn 14%, trong khi trước đây thường là 20%.

Cũng theo ông Tuấn, xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản đang có xu hướng tăng, trước đây khoảng 25% thì nay khoảng 30-30%. Đặc biệt trong năm 2022, tỷ trọng này là 60%. Tuy nhiên giá trị các thương vụ chưa được phục hồi.

“Về mặt tích cực là các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm, tuy nhiên phải đặt vấn đề là điều này nói lên mối quan hệ giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước hay là các doanh nghiệp đang bị nước ngoài thâu tóm?”, vị này nói.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, thậm chí nhiều hơn cả giai đoạn trước khi xảy ra dịch COVID-19. Đáng chú ý, 50% trong số nhà đầu tư là các tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hong Kong, Singapore, Mỹ, Nhật nhưng nay còn có cả Nam Phi, Ả Rập.

Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới đang có nhiều bất ổn, Việt Nam vẫn là thị trường được quan tâm. Tuy nhiên, dòng vốn FDI chỉ chiếm 10% tổng số vốn mà doanh nghiệp trong nước thu hút được.

“Sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam nhưng chúng ta vẫn chưa huy động được nguồn vốn này. Một trong những nguyên nhân là do không phải doanh doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà và sẵn sàng đón nhận dòng vốn này”, bà Dung nói.

Đại diện CBRE cho rằng, FDI không phải là một nguồn vốn rẻ bởi lãi vay của nhà đầu tư nước ngoài đưa ra khá cao, lên đến 18 - 20% một năm. Các doanh nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ không chấp nhận và mức lãi vay cao nhất mà một số chủ đầu tư chấp nhận được là 13 - 15% một năm. Đây là một trong những lý do khiến hai bên chưa gặp được nhau.

Ngoài ra, còn một lý do nữa là các doanh nghiệp địa ốc trong nước đang gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn cho những dự án đang bị mắc kẹt nhưng dự án đó lại được mang đi thế chấp ở ngân hàng và các nhà đầu tư ngoại không chấp nhận điều này. Mặt khác, bản thân các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền (phương án trả vốn vay,…).

Bà Dung tiết lộ, thị trường đã ghi nhận các thương vụ M&A giữa doanh nghiệp Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là một số thương vụ nhỏ, từ đầu năm đến nay vẫn chưa có giao dịch lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam, cho biết nhiều doanh nghiệp ngoại đã chủ động tìm kiếm cơ hội những vẫn chưa xuất hiện giao dịch lớn nào thành công.

“Một bên là các doanh nghiệp Việt Nam là chủ sở hữu các tài sản đã bỏ ra một khoản chi phí rất lớn để mua các dự án với giá rất cao, bây giờ để tồn tại thì buộc phải bán với giá rẻ và phải bán rất đau. Vấn đề ở đây là các chủ đầu tư vẫn muốn giữ giá cao trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại đưa ra giá rất thấp do họ là người được lựa chọn. Do đó, chúng tôi có khuyên các doanh nghiệp bây giờ nếu bán được tài sản với giá phù hợp thì quyết định bán luôn bởi nếu cứ dằng dai thương lượng mức giá phù hợp thì tương lai có thể còn xấu hơn”, vị này cho hay.

Theo Phó Tổng giám đốc KPMG Việt Nam, đơn vị đã chốt được một số giao dịch ở Hà Nội và TP HCM nhưng giá trị thương vụ rất nhỏ. Nhà đầu tư nước ngoài trước đây có xu hướng chuyển về Bình Dương và các tỉnh khác nhưng bây giờ họ ở vị thế được lựa chọn nên họ chỉ muốn vào Hà Nội và TP HCM.

“Ở thời điểm hiện tại, khối ngoại chủ yếu lựa chọn đầu tư vào một số miếng đất hay một số dự án vừa và nhỏ. Khả năng dự án lớn lên tới 1,5 tỷ USD bị thâu tóm là rất khó, có thể phải mất hàng năm để thực hiện. Và các nhà đầu tư nước ngoài cũng không phải lúc nào cũng sẵn 1,5 tỷ USD để đầu tư”, vị này chia sẻ.

Ông Ái dự báo, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản những tháng còn lại của năm 2023 vẫn tiếp tục khó khăn, chỉ có thể hy vọng cuối quý IV hoặc đầu năm 2024, các thương vụ M&A mới chốt được giao dịch.